Thời điểm bất động sản nghỉ dưỡng thoát đáy

Lướt trên đỉnh sóng

Bất động sản nghỉ dưỡng đã từng có thời điểm vàng ở giai đoạn năm 2015 khi các giao dịch diễn ra một cách thường xuyên và nhanh chóng. Một chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc vào năm 2014 không bán được căn nào nhưng đến năm 2015 bất ngờ giao dịch đến 850 căn. Bắt đầu tỏa sáng trên thị trường từ cuối năm 2014 những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng giao dịch. Đến năm 2015 khi hàng loạt “ông lớn” bất động sản nhảy vào phân khúc này thì đã mang đến một luồng không khí mới khi có đến 18.000 sản phẩm được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt trên 60%.

Năm 2016, thị trường tiếp tục chứng kiến con số ấn tượng khi có đến 14.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng mở bán với hơn 80% trong số này là các căn hộ khách sạn có giao dịch thành công (dao động 15 - 30% tùy thị trường), điều này đã khiến đông đảo các nhà đầu tư nhận thấy đây chính là thị trường “béo bở” không thể bỏ lỡ.

Cũng vào thời điểm này những căn condotel tại các địa điểm du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng đã bất ngờ thống trị thị trường. Song song với đó thị trường cũng bắt đầu xuất hiện thêm nhiều địa điểm du lịch mới tiềm năng với các dự án lớn như tại Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…

Các chuyên gia nhận định bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn này có rất nhiều điều kiện để phát triển vì nhu cầu lớn và tăng nhanh trong tương lai. Nguyên nhân chủ yếu vẫn là Việt Nam sở hữu vị trí địa lý thuận tiện, nhiều địa danh văn hóa lịch sử đa dạng, bờ biển dài và đẹp, hệ thống cơ sở hạ tầng đáp ứng du lịch ngày càng được đồng bộ hóa.

Bên cạnh đó, việc thu hút lượng khách du lịch trong và ngoài nước ngày càng tăng nhu cầu nghỉ ngơi của mọi người cũng nhiều hơn. Đây là yếu tố khách quan khiến cho phân khúc này phát triển một cách nhanh chóng và hiệu quả so với trước đây.

Thống kê của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho thấy, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, trên cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Đặc biệt, tính riêng trong năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel trên cả nước đã chạm mốc 16.000 căn.

Thời điểm đó giới đầu tư đã dự kiến trung bình trong hai năm 2018 - 2019 sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2. Còn báo cáo của CBRE cho thấy đến cuối năm 2018 nguồn cung trên thị trường tăng mạnh ở mọi phân khúc nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có tỷ lệ hấp thụ cực kì tốt.

Theo số liệu này bốn thị trường du lịch nghỉ dưỡng lớn gồm Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, số lượng các căn hộ khách sạn condotel được giới thiệu ra thị trường vào khoảng 30.000 căn. Trong đó, tỷ lệ tiêu thụ lên đến 90% với các nhà đầu tư nhỏ lẻ hay lướt sóng đều đã nhận được kết quả như mong muốn.

Thiếu cơ sở pháp lý, thị trường quay đầu

Mặc dù ở thời điểm trước đó thị trường đang hết sức sôi động những từ giai đoạn 2017- 2018 đã bắt đầu xuất hiện nhiều cảnh báo về mức độ rủi ro đối với nhà đầu tư condotel, đặc biệt là rủi ro về pháp lý. Theo các chuyên gia bất động sản, khi đó pháp luật hiện hành vẫn chưa có khung pháp lý cho condotel. Tuy nhiên trên thực tế chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này xuất phát từ quy định đất để xây dựng condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài.

Cuối năm 2019, vụ việc “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng đã một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh cho thị trường, chính thức đặt dấu chấm cho phân khúc bất động sản này và khiến nhà đầu tư quay đầu. Đây cũng là một trong những dấu mốc quan trọng đưa thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ảm đạm. Sau sự kiện này hàng loạt các chủ dự án condotel sau đó tuyên bố không thực hiện theo cam kết với khách hàng như: Công ty Cổ phần FLC Homes (dự án The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long); Công ty Bavico (dự án Bavico Nha Trang) thậm chí ” xù khoản chi phí chi trả cho khách hàng theo thỏa thuận…

Tháng 7/2020, trước những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Bộ Công an đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các địa phương không triển khai, mở rộng những dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở. Mặt khác Bộ Tài chính cũng đưa ra cảnh báo lệch pha cung cầu trên thị trường với bất động sản nghỉ dưỡng, vì thời điểm đó không ít nhà đầu tư bỏ tiền chạy theo tâm lý đám đông chứ không cần biết thị trường đang biến động ra sao. Cũng chính từ đây, các nhà đầu tư đã dần quay đầu với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, mở ra thời kỳ “đóng băng” cho phân khúc này trên thị trường.

Thị trường bao giờ thoát đáy?

Trước những diễn biến bất cập của condotel, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng đã nghiên cứu ban hành, sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với condotel. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh và Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với loại hình căn hộ này.

Nghị định 10/2023 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 đã nới lỏng quy định với loại hình này, mở đường cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch (condotel, resort villa…), từ đó các chủ đầu tư và nhà đầu tư đã có thêm hi vọng về tương lai của loại hình này. Tuy nhiên thực tế cho thấy từ khi Nghị định 10/2023 được ban hành đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có dự án bất động sản nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình sản phẩm condotel.

Đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng cho biết vì còn nhiều vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý, nên chưa địa phương nào xây dựng quy trình cụ thể đối với việc cấp sổ hồng cho condotel. Ví dụ như thời hạn sử dụng được cấp cho người mua condotel, một số dự án không thuộc đất thương mại dịch vụ mà là “đất ở không hình thành đơn vị ở” (loại đất không có trong luật), trong một số trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ còn không ghi rõ tài sản gắn liền với đất hay chỉ tài sản trên đất…

Theo báo cáo của DKRA Group, đến thời điểm hiện tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất trầm lắng, số lượng giao dịch hạn chế, ít nhà đầu tư mới xuất hiện trên thị trường. Theo dữ liệu tháng 10/2023 của đơn vị này chỉ ra, trong tháng có 1 dự án biệt thự nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường (giai đoạn mở bán tiếp theo) với 18 căn và chỉ duy nhất 1 căn được giao dịch đạt tỉ lệ 6%. Đây là mức tiêu thị thấp chưa từng thấy trên thị trường từ trước đến nay. Đáng chú ý hơn ở dự án sơ cấp hơn 80% số lượng phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.

Các chuyên gia đưa ra nhận định, những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 sẽ vẫn là những thách thức và trầm lắng của bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù du lịch phục hồi nhưng chưa thể tạo động lực cho phân khúc này hồi phục trở lại. Đồng thời, những vướng mắc về pháp lý tồn đọng chắc chắn sẽ khiến sức mua trên thị trường giảm sút.