Thị trường trầm lắng, doanh thu của doanh nghiệp địa ốc nửa đầu năm có bị ảnh hưởng?

Theo Doanhnhan.vn, điều này đã được phản ánh thông qua kết quả kinh doanh của một số chủ đầu tư trong các quý gần đây.

Nhiều doanh nghiệp giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ nửa đầu năm

Theo báo cáo, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) liên tục ghi nhận lỗ ròng trong 2 quý đầu năm. So với giai đoạn trước, hoạt động bán hàng và ghi nhận từ bàn giao bất động sản doanh nghiệp đều ở mức thấp. Sau khi lũy kế 6 tháng đầu năm, Novaland ghi nhận hơn 1.388 tỷ đồng doanh thu chuyển nhượng bất động sản, so với con số 3.723 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước đã giảm rất mạnh.

Trong quý 2/2023, doanh nghiệp địa ốc này đã tiến hành bàn giao sản phẩm tại nhiều dự án như: NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, NovaWorld Ho Tram, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village, thu về 927 tỷ đồng doanh thu. Trong nửa cuối năm, Novaland sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án: Saigon Royal Residence, The Grand Manhattan, Palm City, Aqua City, Aqua Riverside City, Aqua Waterfront City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

6 tháng đầu năm, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã chứng khoán: DIG) ghi nhận 359 tỷ đồng doanh thu và 88 tỷ đồng lợi nhuận, so với cùng kỳ năm trước đã lần lượt giảm 675 và 41%. Đáng chú ý, doanh thu từ kinh doanh bất động sản đã giảm gần 86% và đạt 359 tỷ đồng, chủ yếu là từ các hoạt động: Chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, CSJ Tower; chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án Nam Vĩnh Yên; chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước (DIC Harmony City Hiệp Phước, Đồng Nai).

Trong nửa đầu năm 2023, doanh thu thuần của CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) là hơn 1.188 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước đã giảm 35%. Doanh thu từ việc bán đất, căn hộ và nhà phố, biệt thự của doanh nghiệp này đã giảm 39%, đạt 1.052 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm tại 2 dự án khu đô thị là Mizuki Park (TP HCM) và Southgate (Long An). 

Lũy kế 6 tháng đầu năm, mảng kinh doanh bất động sản mang về cho CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group, mã chứng khoán: CEO) hơn 480 tỷ đồng doanh thu, giảm 7% so với cùng kỳ. Nguồn thu chính đến từ dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City. Một số doanh nghiệp địa ốc khác cũng có doanh thu bất động sản sụt giảm mạnh trong nửa đầu năm là Phát Đạt và Đất Xanh. Trong đó, doanh thu bất động sản của Phát Đạt là gần 189 tỷ đồng, giảm 87% so với cùng kỳ; còn của Đất Xanh là 1.092 tỷ đồng, giảm 67%.

Doanh thu từ mảng cốt lõi tăng trưởng

Một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu từ mảng cốt lõi tăng trưởng so với năm trước. Trong nửa đầu năm, doanh thu của CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (mã chứng khoán: VPI) là hơn 1.527 tỷ đồng, tăng 41% so với cùng kỳ. Hầu hết doanh thu được ghi nhận từ hoạt động bán sản phẩm của dự án Vlasta - Sầm Sơn (Thanh Hóa) với quy mô gần 26 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 1.380 tỷ đồng.

Trong nửa đầu năm nay, doanh thu chuyển nhượng bất động sản của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) là gần 978 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 15%, chủ yếu đến từ việc bàn giao căn hộ dự án The Classia.

Dẫn đầu nhóm bất động sản là CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) khi ghi nhận kết quả kinh doanh kỷ lục trong nửa đầu năm nay. Doanh thu thuần của VHM là 62.100 tỷ đồng và lãi ròng là 21.600 tỷ đồng, so với cùng kỳ đã lần lượt tăng phi mã 364% và 295%. Theo Vinhomes, các đợt mở bán thành công của những dự án Vinhomes Ocean Park 2 (The Empire) và Vinhomes Ocean Park 3 (The Crown) cùng giá trị hợp đồng ký mới (doanh số) và doanh số chưa bàn giao ở mức cao kỷ lục trong năm 2022 đã tạo tiền đề vững chắc cho Vinhomes trong năm nay.

Doanh thu từ bán bất động sản là 57.100 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp địa ốc này đã bàn giao 5.400 sản phẩm thấp tầng của dự án Vinhomes Ocean Park 2, thu về 53.700 tỷ đồng, 2.800 tỷ đồng từ Vinhomes Smart City, 475 tỷ đồng từ Vinhomes Ocean Park và 188 tỷ đồng từ Vinhomes Grand Park.

Với những dự án hợp đồng hợp tác kinh doanh, Vinhomes Starcity đóng góp 2.000 tỷ đồng, 29 tỷ đồng từ dự án Vinhomes The Harmony. Vinhomes cũng đã đặt cọc cho Vingroup loạt dự án, bao gồm: Vinhomes Vũ Yên, Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Quang Hanh, Vinhomes Làng Vân,… Trong kỳ này, Vinhomes đã bán được tổng cộng 6.000 sản phẩm, so với mức cao chót vót của cùng kỳ năm trước đã giảm 65%. Tính đến cuối tháng 6 năm nay, doanh số bán hàng theo hợp đồng của Vinhomes là 40.600 tỷ đồng, so với cùng kỳ đã giảm 56%, chủ yếu được đóng góp bởi các dự án: Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park, Smart City và Grand Park,… Giá trị đặt cọc chưa thanh toán là khoảng 89.100 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước đã giảm 31% so với cùng kỳ.

Thị trường trầm lắng kéo dài ảnh hưởng đến doanh số bất động sản

Thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài đã trở thành lý do khách quan khiến doanh số bán bất động sản của nhiều chủ đầu tư sụt giảm. Chỉ có một số cái tên ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh nhờ những dự án chuyển tiếp đã đủ điều kiện để ghi nhận doanh thu. Không ít các dự án của nhiều “ông lớn” đang vướng mắc về vấn đề pháp lý nên chưa thể triển khai tiếp. 

Mới đây, CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap) đã công bố báo cáo phân tích của mình và đánh giá, thị trường nhà ở sơ cấp diễn biến kém khả quan khi doanh số bán hàng thấp, từ đầu năm đến nay ít được mở bán. 

Trong quý đầu năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh hay DIC Corp ghi nhận kết quả kinh doanh tương đối thấp về doanh số bán hàng và lợi nhuận; chỉ có Vinhomes ghi nhận lợi nhuận cao vì được hỗ trợ từ doanh số bán buôn của Vinhomes Ocean Park 2 và 3. Tổng doanh thu bán hàng của Vinhomes, Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh đã giảm 14% so với cùng kỳ, xuống còn 16.800 tỷ đồng. Nếu loại trừ doanh số bán buôn của Vinhomes, tổng doanh số bán lẻ đã giảm 54% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, theo nhóm phân tích dự báo, doanh số bán hàng của những doanh nghiệp này sẽ dần phục hồi từ nửa cuối năm nay, khi niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới được cải thiện. Còn trong ngắn hạn, việc mở bán các dự án mới không thể diễn ra nhanh chóng trong nửa cuối năm vì nhiều nguyên nhân. Trong khi đó, công tác chuẩn bị mở bán cũng cần nhiều thời gian. Nhóm phân tích dự báo, tổng doanh số bán hàng của Vinhomes, Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh trong năm nay sẽ tiếp tục giảm, nhưng đến năm 2024 sẽ bật tăng lên. 

Tuy nhiên, theo đánh giá mới đây của Chứng khoán VNDirect, rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư địa ốc hiện nay vẫn ở mức cao, song thời điểm khó khăn nhất đã qua. Cụ thể, rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm đôi chút khi họ áp dụng việc gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu cũng như kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Điều đáng nói, thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là một vấn đề đáng lo ngại, nguyên nhân bởi nhiều công ty vẫn chậm trễ trong việc trả lãi và gốc trái phiếu vì gặp nhiều khó khăn trong các kênh tái cấp vốn, trong khi doanh số ký bán giảm mạnh.

Theo nhóm phân tích của VNDirect, rủi ro thanh khoản hiện nay vẫn ở mức cao. Trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp địa ốc ở mức 65.906 tỷ đồng trong nửa cuối 2023 (tăng 3% so với cùng kỳ) và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024 (tăng 16% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng đang nỗ lực trong việc giảm đòn bẩy tài chính.