Thị trường địa ốc đầu năm 2023: Chưa thể phục hồi mạnh mẽ

Thiếu nguồn cung trầm trọng

Chuyên gia Đỗ Thu Hằng của Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn trầm lắng với hầu hết những chỉ số đều không mấy tích cực. Trong đó, nguồn cung hạn chế và tỷ lệ giao dịch của thị trường rớt xuống thấp kỷ lục.

Theo đó, năm 2022 nguồn cung căn hộ chung cư tại khu vực TP. Hà Nội rơi xuống mức thấp nhất trong 8 năm qua. Theo báo cáo thị trường quý IV năm 2022 của Savills, nguồn cung sơ cấp trong quý này đạt trên 20.330 căn hộ, giảm khoảng hơn 3%, nếu tính theo quý và 6% tính theo năm. Thị trường bất động sản không xuất hiện thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của một số dự án được triển khai trước đó.

Trong khi nguồn cung căn hộ tại TP. Hà Nội ngày một khan hiếm do những vướng mắc về thủ tục pháp lý, nên  việc mất cân đối giữa những phân khúc sản phẩm là vấn đề rất đáng lo ngại. Vị chuyên gia này cho rằng, thị trường địa ốc đang ngày càng ít những sản phẩm có giá rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở, nó chỉ tập trung chủ yếu vào các phân khúc trung và cao cấp, hay hạng sang.

Vấn đề này cũng dẫn đến nguồn cung vốn đã hạn chế và lại không thể đáp ứng được nhu cầu thực, khi cung cầu khó gặp nhau nên dẫn đến thanh khoản sụt giảm sâu. Hoạt động giao dịch trên thị trường địa ốc nói chung, cũng như các phân khúc chung cư ở TP. Hà Nội khá trầm lắng. Theo đó, số lượng giao dịch căn hộ chung cư trong quý IV của năm 2022 chỉ đạt 2.890 căn, giảm tới 20% tính theo quý và khoảng giảm 30% theo năm. Trong đó, số lượng giao dịch lại chủ yếu là những căn hộ hạng B, chiếm tới 76% thị phần.

Một vấn đề đáng chú ý, là tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án nhà ở đô thị mới mở bán chỉ đạt khoảng 28%. Đây là con số khá thấp nếu so với thời điểm hồi đầu năm 2022 và những năm trước đây.

Giao dịch nhà ở gắn liền với đất khá ảm đạm

Trong quý IV/2022, phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội chỉ có vỏn vẹn 196 giao dịch, giảm 34% tính theo quý và giảm tới 52% tính theo năm.

Trong năm 2022, có tới 1.458 giao dịch được thực hiện, đây là mức thấp nhất kể từ 2015, giảm đến 44% theo năm. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ năm 2022 chỉ đạt 67%, giảm thêm 12 điểm % theo năm.

Trong bối cảnh nhiều nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng đều bị kiểm soát chặt, nên thị trường bất động sản chậm thanh khoản trầm trọng hơn các khó khăn đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư liên quan đến dòng tiền. Thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng khiến nhiều chủ đầu tư dự án gặp thách thức rất lớn.

Trước bối cảnh hiện nay, chuyên gia của Savills Hà Nội khẳng định, trong năm 2023 tới đây, nếu muốn thị trường này được phục hồi và phát triển mạnh mẽ trở lại, bài toán thanh khoản phải cần được giải quyết một cách triệt để nhất.

Trong đó, có hai cách cơ bản nhất để thực hiện việc này. Thứ nhất, là với nguồn cung dự án trên thị trường bất động sản, đặc biệt là những dự án nhà ở giá thấp, vừa túi tiền cần phải bảo đảm. Thứ hai, về mức giá bất động sản cũng cần được điều chỉnh phù hợp hơn, nhất là những sản phẩm sau thời gian tăng trưởng cao, quan đó giúp kích cầu hoạt động đầu tư.

Hiện tại trên thị trường địa ốc TP.Hà Nội, phân khúc biệt thự và nhà liền kề, cùng phân khúc nhà ở thấp tầng đang ở mức giá khá cao, dựa vào các phân tích của Savills cho thấy, tỷ lệ của các căn biệt thự liền kề có giá từ 10 tỷ đến tầm 30 tỷ chiếm 55% tỷ trọng, giá bán trên 30 tỷ chỉ chiếm 20% tỷ trọng và các sản phẩm dưới 10 tỷ chỉ chiếm 22% tỷ trọng…

Còn đối với thị trường căn hộ chung cư, tại TP. Hà Nội, thị trường này có quá nhiều các sản phẩm căn hộ hạng B, giá trung bình từ 47 triệu đồng/m2, thiếu những sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân.

Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, năm 2023 này, nếu như không có những sản phẩm bất động sản có giá phù hợp hơn, hay pháp lý dự án không được đẩy nhanh để có nguồn cung mới thì hoạt động thanh khoản sẽ vẫn khó được tháo gỡ, dòng tiền không thực sự mạnh, dẫn đến sức khỏe của thị trường khó có thể phục hồi được.

Thị trường địa ốc sẽ được khơi thông từ quý II năm 2023?

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, để giải quyết các vấn đề về nguồn cung và giảm giá bán nhằm giúp "phá tảng băng" thanh khoản cho thị trường là một trong những vấn đề không hề đơn giản. Dự báo thị trường địa ốc năm 2023, vị chuyên gia này nhìn nhân, việc thị trường bất động sản có thể phục hồi tốt trong quý II là vấn đề khó có thể làm được.

Nguyên nhân, là do các vấn đề về nguồn cung không dễ để tháo gỡ được trong ngắn hạn. Nhiều vấn đề về nguồn cung thiếu hụt hay không phù hợp, dẫn đến mất cân đối cung cầu là thực trạng hiện hữu kể từ năm 2018 do những vấn đề  về pháp lý.

Tính từ tháng 12 năm 2022, thị trường địa ốc cũng đã bắt đầu có nhiều thông tin như việc, Chính phủ vào cuộc rất tích cực nhằm giải quyết khó khăn một số vấn đề liên quan đến pháp lý, tín dụng được nới lỏng. tuy nhiên, để giải quyết được những vấn đề này cần phải có độ trễ nhất định. Chưa kể giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn liên quan đến thị trường trái phiếu, tín dụng ngân hàng... khiến việc phát triển dự án cũng gặp nhiều khó khăn hơn.

Vấn đề thứ hai, về mức giá bán, do các chi phí đầu vào như: Giá nguyên vật liệu, giá nhân công, lãi suất vay để phát triển dự án đang ngày một tăng hơn, cùng với đó,  đây là thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài khiến giá bất động sản khó giảm về mức phù hợp hơn.

Vì vậy, tính thanh khoản trên thị trường địa ốc vẫn là một bài toán đầy thách thức trong năm 2023. Do đó, năm 2023, thanh khoản những dự án trên thị trường địa ốc có thể có những cải thiện hơn so với năm ngoái, nhưng sự tăng trưởng bứt phá để thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ là rất khó.

"Có thể nói rằng sang năm nay sẽ là một năm bản lề cho thị trường địa ốc, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển vào năm tiếp theo. Đặc biệt, khi có rất nhiều các bộ luật liên quan đến thị trường này được sửa đổi và thông qua vào nửa cuối của năm nay, thị trường địa ốc chắc chắn sẽ tạo đà giúp cho giai đoạn năm  2024 đến năm 2025 hồi phục nhanh, tăng trưởng tích cực hơn", bà Hằng nhận định.

Đánh giá thêm về thị trường bất động sản năm nay, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nếu quan điểm, với những chính sách cần phải được ban hành theo các hướng sau: Thúc đẩy phát triển các dự án phù hợp hơn với nhu cầu ở thực của người dân; cải thiện dòng tiền cho người vay đối với người mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; hay cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu một cách thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát tốt.

Theo ông Đính, nguồn cung của thị trường địa ốc thời điểm đầu năm được dự báo sẽ chưa có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh kíp thời, từ cuối quý I năm nay, các dự án phù hợp với nhu cầu được triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước được khơi thông, giúp đưa vào thị trường nhiều nguồn cung mới.

Khi "bắt mạch" thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cùng các chuyên gia đều chung nhận định, vấn đề lệch pha cung - cầu là một trong những nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, nhưng chỗ thiếu lại thiếu. Nhiều con số tổng hợp cho thấy, nhà ở giá cao đang rất khó bán, nhưngnhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng trên thị trường địa ốc. Phát triển nhà ở xã hội đang là một trong những định hướng được nhiều doanh nghiệp hướng tới trong những ngày đầu năm mới này.