Thị trường địa ốc bất động sản Việt Nam 2024 có thể hồi phục?

Theo Cafef, năm vừa qua, thị trường bất động sản tại diễn biến âm đạo ở tất cả mọi phân khúc. Theo số lượng thống kê trong vòng 12 tháng qua nhiều phân khúc đầu tư, đầu cơ đã giảm giá mạnh từ 40-50% Chủ yếu tập trung tại phân khúc biệt thự, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng.... Ở một diễn biến khác, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thịt như nhà riêng, chung cư lại liên tục leo cao hoặc chững lại. Một số dự án chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh đã giảm giá cục bộ từ 15-20% khiến nhóm nhà đầu tư gặp áp lực tài chính.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Chia sẻ, tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận đã ghi nhận giá nha phủ giảm 5-15% theo định giá giảm chung của các ngân hàng.

Một số chung cư có giá trên 55 triệu đồng mỗi m2 ở vị trí xa trung tâm, thưa dân cư cũng giảm giá từ 15-25% trên thị trường thứ cấp. Tại phân khúc đất nền vùng ven, trong bán kính 20km từ trung tâm đã ghi nhận mức giảm từ 15-30% so với mức đỉnh đầu năm 2022. Ông Kiên cho biết nhiều trường hợp mua phải giá 3,4-3,5 tỷ đồng một lô vùng ven nhưng phải giảm dưới 3 tỷ mới có người mua. Ông Kiên nhận định sang năm 2024 Các phân khúc đầu tư, đầu cơ nhất là cao cấp sẽ vẫn tiếp tục đã giảm nhưng mức độ dần thu hẹp lại.

Ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property Đã có kinh nghiệm hơn 20 năm trong nghề quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án nhận định đã cắt lỗ của các phân khúc đầu tư, đầu cơ như đất nền, liền kề, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đã qua vùng đáy. Tuy nhiên những phân khúc này sẽ không phải sản phẩm ưu tiên tính thanh khoản trên thị trường nên trong năm 2024, diễn biến giảm giá sẽ là xu hướng chung.

Theo chuyên gia, khu vực đất nền vùng ven gần vành đai bốn và một số địa phương theo trào lưu bỏ phố về rừng đã từng bị đẩy lên cao trong năm 2021-2022, có thể giảm tiếp 10-20% trong năm 2024 để có thanh khoản.

Đối với phân khúc biệt thự, liền kề ven Hà Nội đã từng giảm 50-60% hồi đầu năm, Xong từ thời điểm cuối năm 2023 đã có sự tích cực hơn khi mức giảm trung bình chỉ còn 20-30%. Tuy nhiên so với mức độ tăng trưởng thị trường khi đạt đỉnh hai năm trước thì mức giảm này vẫn là khá thấp nên nhìn chung mặt bằng vẫn ở mức giá cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của kênh Batdongsan Đưa ra dự báo thời gian tới thị trường đất nền có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ tiếp tục siết chặt hoạt động phân lô bán nền khiến cho mức độ quan tâm của phân khúc này bị sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng diễn biến theo chiều hướng giảm sâu nhất là với những lô đất có diện tích lớn.

Các chuyên gia dự đoán bất động sản phục vụ nhu cầu sử dụng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ông lê Quốc Kiên cho biết đối với nhà ở riêng lẻ và chung cư tầm trung ở mỗi khu vực trung tâm sẽ có tính thanh khoản ổn định, mặt bằng giá có thể đi ngang trong hai đến ba quý đầu năm. Trong khi đó phần lớn các dự án sơ cấp vẫn là thuộc phân khúc cao cấp, thị trường thứ cấp sẽ sôi động hơn bởi nguồn cung dồi dào, giá tốt quá đó đem đến những lựa chọn tối ưu cho khách hàng.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khoảng 3-8% trong năm 2024.  Nguyên nhân chính vẫn là do nguồn cung chưa thể xử lý trong thời gian ngắn hạn. Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới vẫn còn hạn chế và ngày càng có xu hướng sụt giảm nhất là với phân khúc bình dân và trung cấp. Trong năm 2022, tổng số căn hộ bình dân được mở bán chỉ bằng 10 % so với năm 2019. Ngoài ra lãi suất thấp và lạm phát  cao của giai đoạn trước cũng là yếu tố góp phần đẩy giá nhà tăng.

"Nguyên nhân cốt lõi vẫn là khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là vua", VARS nhìn nhận.

Các chuyên gia nhận định năm 2024 thị trường địa ốc có thể chưa khởi sắc ngay nhưng sẽ là giai đoạn chuyển mình giữa thời điểm khó khăn với năm 2025 khi các luật sửa đổi có hiệu lực. Ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ nửa cuối năm 2024 sẽ là giai đoạn mà thị trường ở trạng thái thăm dò, thanh khoản đã có nhưng vẫn còn nhỏ lẻ và sản phẩm chủ yếu tập trung ở loại hình chung cư.

Giai đoạn củng cố được dự kiến rơi vào cuối năm 2024 và đầu năm 202 năm khi những điều kiện về công cụ, chính sách tiền tệ được đầy mạnh, tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn khơi thông dòng tiền trên thị trường bất động sản. Ông cũng đưa ra dự đoán để thị trường có thể khởi sắc thì phải đến giữa năm 2025.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường  cho biết nguồn cung trên thị trường vẫn luôn gặp vướng mắc về pháp lý trong những năm qua. Đặc biệt, năm 2023 được xem là một năm “ngấm đòn” khi số lượng dự án mới ra mắt đã giảm kỉ lục.

Đây cũng chính là nguyên nhân khiến cho giá nhà leo thang. Ông Võ cho biết nếu Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng có thể hoàn thiện và thông qua trong năm 2024 và sẽ mất 1 đến 2 năm để thị trường địa ốc có thể chuyển mình.