Làm sao để ngân hàng – doanh nghiệp địa ốc gặp nhau?

Ngân hàng dư tiền nhưng doanh nghiệp “thoi thóp”

Thống kê mới nhất của Tổng cục Thống kê cho thấy, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10/2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi khốc liệt với những khó khăn, thách thức lớn. Thậm chí, những khó khăn hiện tại được đánh giá khốc liệt hơn rất nhiều so với cuộc khủng hoảng vào những năm 2010-2013.

Thống kê mới nhất của Tổng cục Thống kê cho thấy, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10/2023, cả nước có 1.067.

Hiện, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đã phảu dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, thu hẹp quy mô sản xuất, dừng IPO, thay đổi phương án kinh doanh, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án, giảm tới 70-80% nhân sự. Nhiều doanh nghiệp cũng dồn hết sức để tái cấu trúc, tìm cách để phục hồi và sống sót. Thế nhưng, trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm mạnh như hiện nay, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng phức tạp, khó gỡ đặc biệt là vấn đề tài chính.

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách tiền tệ để “cứu” thị trường bất động sản. Cụ thể, Chính phủ đã có sự chuyển đổi tích cực. Thời điểm trước tháng 10/2022, Chính phủ đã đưa ra chủ trương chuyển chính sách tiền tệ từ “chặt chẽ”. Từ tháng 19/2022 trở đi chính sách đang chuyển sang “chắc chắn” và tiếp tục chuyển sang “linh hoạt, nới lỏng hơn” từ tháng 6/2023.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, từ đầu năm đến nay đã liên tiếp 4 lần giảm lãi suất điều hành. Để phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới lãi suất huy động, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cũng đã giảm xuống.

Tuy nhiên, hiện nay, các doanh nghiệp không chỉ riêng trong lĩnh vực bất động sẩn mà ở nhiều lĩnh vực khác cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm dòng vốn để duy trì hoạt động kinh doanh. Họ cho biết không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng. Theo Ngân hàng Nhà nước, việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế hiện nay là đang rất khó khăn, bởi doanh nghiệp không hấp thụ được vốn, thậm chí “không muốn vay”. Điều này dẫn đến mục tiêu nâng cap khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp và nền kinh tế dù đã có nhiều tín hiệu tốt dần lên nhưng vẫn chưa được như kỳ vọng.

Ngành ngân hàng cũng cho biết, công tác điều hành chính sách tiền tệ đang gặp nhiều khó khăn, ngân hàng đang phải “chữa bệnh thừa tền”. Cũng giống như các doanh nghiệp bị tồn kho hàng hóa, thì các ngân hàng thương mại cũng đang tồn kho... tiền.

Kinh tế khó khăn, ngành ngân hàng cũng đang tìm kiếm các dự án an toàn, khả thi. Lý do bởi huy động của ngân hàng thường giao động từ 12-24-36 tháng, cho vay bất động sản lại có kỳ hạn từ 10-20 năm. Nếu ngân hàng huy động 3 năm để cho vay tới 10-20 năm là rủi ro rất lớn. Chính vì vậy, vì sự an toàn cho hệ thống, tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng cũng cần phải được khống chế.

Kinh tế khó khăn, ngành ngân hàng cũng đang tìm kiếm các dự án an toàn, khả thi.

Ngoài ra, tín dụng bất động sản tập trung vào mục tiêu tiêu dùng/ tự sử dụng chiếm tới 64% và dư nợ với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng tới 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Gặp nhau cách nào?

Đánh giá về mối quan hệ giữa ngân hàng với doanh nghiệp, Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho rằng, mối quan hệ giữa các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp là cộng sinh vì thế nên chấp nhận rủi ro cùng nhau. Trong các lĩnh vực cho vay thì chủ trương, pháp lý phảu thông, điều kiện phải đủ thì ngân hàng mới có căn cứ để xuống tiền. Và về phía ngân hàng, có thể bớt lợi nhuận để có những gói cho vay với lãi suất thấp hơn.

Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành. Ảnh Báo đầu tư

Ông Thành nhấn mạnh, ngân hàng phải cân đối và chấp nhận rủi ro ở mức độ nào đó mà cần có quy chế rõ ràng. Về phía doanh nghiệp cũng phải thực hiện theo quy chế đó để thực chất là cộng sinh. Hiện nay, ngân hàng đã hạ chuẩn, giảm điều kiện cho vay với doanh nghiệp, cơ cấu lại nợ, khoanh nhóm nợ, không chuyển nhóm nợ. Đây là điều kiện rất tốt cho doanh nghiệp.

Còn theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES), các doanh nghiệp đã có sự chuyển mình rất lớn. Thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng như trước đây hay làm, dnhiều doanh nghiệp đã chủ động chọn giải pháp tiết giảm chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, cách làm này của doanh nghiệp vô hình chung dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng muốn cho vay nhưng không cho vay được. Việc giải pháp giảm lãi suất chưa giúp kéo nền kinh tế đi lên như kỳ vọng nhưng thời gian tới, có tiếp tục giảm lãi suất nữa hay không cũng là vấn đề quan trọng.

Bên cạnh đó, theo VIRES, việc gia tăng tín dụng chỉ bằng biện pháp giảm lãi suất mà không song hành với các biện pháp hồi phục, củng cố và phát triển tổng cầu, tìm mọi cách để đẩy vốn ra thị trường sẽ khiến nguồn vốn tín dụng gia tăng và được chuyển tải đến các dự án sản xuất kinh doanh thiếu bền vững về tài chính, không chắc chắn về phương án trả nợ.

Việc thiếu các dự án sản xuất kinh doanh có tính khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay, các nỗ lực đẩy mạnh vốn ra thị trường thậm chí có thể dẫn đến tình trạng vốn tín dụng được chuyển tới các lĩnh vực có tính đầu cơ, từ đó khiến một số thị trường tăng giá bong bóng trở lại.

Từ những nhận định và phân tích trên, VIRES đã đưa ra một số giải pháp cụ thể nhằm hóa giải nghịch lý nền kinh tế khát vốn nhưng khó hấp thụ vốn: Thứ nhất là tăng cường mở rộng tài khóa, kết hợp hài hòa với chính sách tiền tệ; Mở rộng tài khóa bằng cách tiếp tục giảm thuế, phí, đẩy mạnh đầu tư công, kích cầu tiêu dùng nội địa. Thứ hai là cải cách môi trường đầu tư kinh doanh. Thứ ba là giải quyết những vấn đề then chốt của hệ thống tín dụng, đặc biệt là “sở hữu chéo”.