Tại sao ngân hàng khó thanh khoản bất động sản phát mãi?

Ngày càng nhiều bất động sản phát mãi

Thời gian gần đây, ngân hàng BIDV tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130 m2 đất có thời hạn sử dụng tới tháng 7/2058. Mục đích sử dụng khu đất này là xây thương mại, dịch vụ tại phường 12, quận 6, TP. HCM. Giá bán khởi điểm hơn 72,8 tỷ đồng. Tài sản này đã được rao bán tới 14 lần.

Ngoài khu đất dự án, ngân hàng này còn rao bán đấu giá đất ở, căn hộ là tài sản đảm bảo của khách vay cá nhân. Bất động sản được rao bán nằm rải rác ở nhiều nơi như Hà Nội, TP. HCM, Nam Định, Bình Định… với giá khởi điểm từ vài tỷ đồng tới hàng trăm tỷ đồng.

Thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục rao bán tài sản đảm bảo

Ngân hàng Agribank đang rao bán đấu giá 11 căn nhà tại TP. Hội An, trong đó nhiều căn nằm tại phố cổ, mức giá khởi điểm cho những tài sản này từ 8,5 tỷ đồng, cao nhất gần 72 tỷ đồng.

Những căn nhà này đều là tài sản thế chấp cho những khoản vay tại Agribank chi nhánh Bắc TP. HCM, trong ba năm từ 2016 - 2018.

VietinBank rao bán đấu giá khoản nợ của một Công ty TNHH, là thửa đất rộng 286 m2, tài sản trên đất là nhà ở và công trình phụ trợ tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Giá khởi điểm hơn 9,5 tỷ đồng, đây là lần thứ 12 tài sản này được rao bán.

Ngân hàng này cũng thông báo đấu giá tài sản thế chấp là 769,7 m2 đất ở đô thị tại phường Thạnh Lộc, Quận 12, TP HCM với giá khởi điểm 31,8 tỷ đồng.

VietinBank chi nhánh Bắc Thăng Long - Hà Nội thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tổng diện tích là 623,9 m2 thuộc Dự án khu du lịch sinh thái thể thao biển Hội An, phường Cẩm An, TP Hội An, tỉnh Quảng Nam. Giá khởi điểm gần 50 tỷ đồng, chưa bao gồm lệ phí trước bạ để chuyển quyền, chi phí làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các loại thuế, phí khác theo quy định của pháp luật (người mua chịu).

Liên tục rao bán vẫn “ế”

Trao đổi về vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các nhà băng hầu hết phụ thuộc vào bất động sản. Rủi ro nợ xấu gia tăng từng ngày buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản đảm bảo với mức chiết khấu cực mạnh nhưng vẫn khó thanh khoản. Thực tế, bất động sản phát mãi có thể là một món “hời”, nhưng đồng thời cũng mang đầy rủi ro.

Bất động sản thường là tài sản được nhiều tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhất khi khách hàng vay vốn

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng hiện nay chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tỷ lệ này tại nhiều ngân hàng thậm chí lên đến 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Vì vậy, bất động sản thường là tài sản được nhiều tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do dẫn tới việc không trả được nợ.

Tình hình kinh tế trong thời gian gần đây không mấy khả quan khiến cho hoạt động kinh doanh, thương mại dịch vụ cũng rơi vào khó khăn, ảnh hưởng tiêu cực tới khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Nhằm cứu vớt những khoản nợ xấu, các ngân hàng đang nhanh chóng công bố danh sách dài nhiều tài sản thế chấp là bất động sản cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Phần lớn trong đó là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao tại nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Quảng Nam, Hải Dương, Khánh Hòa, Kiên Giang… vì yếu tố khách quan như chưa vượt qua hay chưa khắc phục được hệ lụy của giai đoạn giãn cách xã hội, nay phải chịu tác động từ nền kinh tế khó khăn. Chưa kể, còn có nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam”, không có kế hoạch, tính toán hay lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.

Theo ông Đính, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng cũng bị “mất giá” sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc người vay phải nộp thêm tài sản bổ sung nhằm đảm bảo khoản nợ.

Ông Đính cho rằng nhiều bất động sản phát mãi rất khó thanh khoản

Doanh nghiệp gặp khó khi thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Nhất là những đơn vị hoạt động trong ngành bất động sản, phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính bổ sung cho phần nợ thiếu hụt. Trong khi khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính vì bị chôn vốn vào các tài sản đầu tư, bị giảm thu nhập, mất việc… cũng không tiếp tục bổ sung tài sản hay thanh toán những khoản lãi phát sinh.

Ông Đính cho hay: “Dù rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó".

Theo Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản ở thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, tăng so với 1,53 của tháng 6/2022 và vẫn tiếp tục chiều hướng gia tăng.