Thị trường BĐS "hot" nhất thế giới rơi vào cảnh lao dốc: Nhà đầu tư nơm nớp lo phá sản, bán nhà để gồng lãi ngân hàng

Nhà đầu tư bán nhà để gồng lãi ngân hàng

Theo Nhịp sống thị trường, trong suốt khoảng thời gian 25 năm qua, Canada đã chứng kiến xu hướng bùng nổ của lĩnh vực bất động sản và được đánh giá là thị trường "hot" nhất thế giới. Theo đó, giá nhà đất tại quốc gia này đã trải qua đợt tăng gần như không gián đoạn, điều mà các nước phát triển khác chưa từng có.

Tuy nhiên, sự thăng hoa đến nay đã kết thúc và ảnh hưởng của nó bắt đầu lan rộng. 

Việc lãi suất tăng vọt đã khiến nhu cầu sụt giảm cùng với đó là giá nhà lao dốc. Khiến cho những người như anh Cam Ly đã bị "nhấn chìm". Gần đây, anh thường cùng vợ và 2 con ngồi trong xe ô tô, quan sát người đến tham quan ngôi nhà mặt phố của họ tại vùng ngoại ô Toronto.

Được biết, anh Ly đã phải thế chấp tài sản đến 3 lần do khả năng tài chính của gia đình ngày càng trở nên eo hẹp trong thời kỳ đại dịch. Mọi thứ sau đó đã được đền đáp khi giá nhà của anh tăng tới 60% chỉ trong hơn 12 tháng. Thế nhưng, khi cả 2 khoản vay đều đến thời điểm đáo hạn vào cuối năm nay, anh Ly cũng không đủ khả năng trả lãi. Không còn lựa chọn nào khác, anh phải bán căn nhà đó với hy vọng có đủ tiền trả nợ.

Khắp quốc gia chìm trong cơn sốt bất động sản, chỉ vài tháng tới, số lượng người rơi vào hoàn cảnh như anh Ly sẽ dần được hé lộ.

Tháng 3 năm nay là tròn 1 năm kể từ khi Ngân hàng Trung ương Canada bắt đầu tăng lãi suất. Trước đó, trong thời điểm lãi suất thấp kỷ lục, rất nhiều người đã sử dụng các khoản vay thế chấp ngắn hạn hoặc lãi suất thả nổi. Đến nay, họ sẽ phải chứng kiến khả năng tài chính bị ảnh hưởng nặng nề khi chi phí đi vay tăng gấp 4 lần.

Thị trường nhà đất của Canada trong tương lai sẽ phụ thuộc vào việc những người này có thể đứng vững được hay không. Là một quốc gia "dẫn đầu" trong cơn sốt bất động sản toàn cầu thì sự suy thoái sẽ diễn ra thế nào, có thể là "điềm báo" cho những gì mà phần còn lại của thế giới đang chờ đợi, dù cho đó là một đợt điều chỉnh vừa phải hay một vụ sụp đổ tàn khốc.

Có thể thấy, thị trường bất động sản toàn cầu hiện đang chao đảo khi chịu áp lực từ những đợt tăng lãi suất liên tục của các Ngân hàng Trung ương cũng như một số quốc gia giàu có khác như Canada đã chứng kiến giá nhà lao dốc nhanh chóng. Hơn 10 nền kinh tế phát triển, từ Australia, Thuỵ Điển cho đến Mỹ, đang đứng trước bờ vực của sự suy thoái. Nếu tình hình tồi tệ hơn, rủi ro suy thoái toàn cầu sẽ là rất lớn.

Trong giai đoạn bùng nổ, giá nhà tại Canada đã tăng chóng mặt, số người đi vay các khoản thế chấp có lãi suất thấp đạt con số kỷ lục. Theo nghiên cứu từ Ngân hàng Montreal cho thấy, khoảng 260 tỷ CAD (193 tỷ USD) các khoản thế chấp như vậy, chiếm gần 20% tổng giá trị các khoản vay trên thị trường với mức lãi suất chỉ ở mức 1,5%. Thế nhưng, lãi suất hiện tại đã tăng vượt 5%.

Bên cạnh đó, những người đi vay từ các kênh phi truyền thống như anh Ly chiếm 12% các khoản thế chấp ở Ontario - tỉnh bang lớn nhất của Canada - theo dữ liệu của chính phủ. Những người này thường tìm đến các khoản vay ngắn kỳ hạn 1-2 năm.

Việc họ buộc phải thanh lý tài sản có thể sẽ trở thành cú sốc lớn đối với một nền kinh tế đang mấp mé bên bờ vực suy thoái. Đây cũng là điều mà các nhà hoạch định chính sách Canada lo ngại và chuẩn bị trong suốt những năm bùng nổ.

Thị trường tăng mạnh nhất thế giới

Giống như phần lớn các quốc gia khác, giá nhà tại Canada tăng vọt là do lãi suất ở mức thấp trong vòng nhiều năm, qua đó thúc đẩy nhu cầu với bất động sản, ngoài ra Covid-19 cũng là một tác nhân nữa. Tuy nhiên, xu hướng bùng nổ tại quốc gia này lại kéo dài laai và có quy mô lớn nhất thế giới. Đó là bởi phần lớn Canada đã sớm vượt qua cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, giúp thị trường liên tục đi lên từ mức đáy khi đó.

Có một đặc điểm đặc biệt tại thị trường nhà đất ở Canada. Dân số quốc gia này tăng nhanh do số lượng người nhập cư lớn, từ đó hoạt động đầu tư bất động sản đóng góp phần lớn vào đà tăng trưởng kinh tế. Đây là điều ít thấy ở các nước khác, theo Oxford Economics. Đà tăng gần như không ngừng nghỉ này đã khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt với bất kỳ ai tham gia. Vì vậy, số lượng bất động sản do nhà đầu tư sở hữu chiếm khoảng 1/3 số lượng nhà ở tại một số thị trường như Ontario và British Columbia.

 Để giải quyết những rủi ro tiềm ẩn, Chính phủ Canada đã yêu cầu những người đi vay thế chấp phải chứng minh thu nhập của mình có thể đảm bảo đủ khả năng chi trả ngay cả trong trường hợp lãi suất tăng cao hơn. Và biện pháp này dường như đã phát huy hiệu quả. Dù giá nhà nước này giảm 8 tháng liên tiếp nhưng số lượng nhà ở trên thị trường vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình trong dài hạn. Các chủ nhà dường như vẫn đủ khả năng để tránh trường hợp bán tháo.

Tuy nhiên, đa phần những bên cho vay phi truyền thống với các sản phẩm ngắn hạn đều không phải chịu áp lực từ quy định của chính phủ, bởi họ tuân thủ quy định của tỉnh bang. Điều này giúp họ có thể dễ dàng tiếp cận với những người như anh Ly. Hơn thế, mức lãi suất mới bắt đầu tăng vào tháng 3 và nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng ảnh hưởng của việc chi phí vay tăng cao trở nên rõ ràng hơn khi lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn.

Theo ông Mark Morris - luật sư bất động sản ở Toronto cho biết, số người liên hệ với ông nói về khả năng phá sản bắt đầu tăng lên. Vị luật sư này dự đoán các chủ nhà đang tiếp tục "ôm" bất động sản khi cho rằng lãi suất sẽ giảm và giá lại tăng sẽ sớm bỏ cuộc.

Sốc vì lãi suất tăng quá nhanh

Dù vậy, ngay cả những người vượt qua "bài kiểm tra" của Chính phủ cũng không tránh khỏi áp lực. Lãi suất tăng cao khiến các chủ nhà buộc phải cắt giảm chi tiêu ở một số mảng khác hoặc phải bán bớt bất động sản.

Đây chính là trường hợp của Charlene Willerton, cụ thể, hồi tháng 3, bà đã mua một căn hộ nằm ở ngoại ô Vancouver để làm khoản đầu tư. Mỗi tháng, bà Willerton phải trả khoảng 80 CAD chênh lệch giữa phí sở hữu (ownership cost) và số tiền mà bà cho thuê nhà. Số tiền này được xem là hợp lý khi Willerton và chồng không đủ khả năng mua một ngôi nhà lớn, do đó họ muốn sở hữu bất động sản để làm giàu.

Thế nhưng, do bà Willerton sử dụng khoản thế chấp có lãi suất thay đổi (variable-rate mortgage) để mua nhà nên dòng tiền âm đã tăng lên khoảng 500 CAD mỗi tháng. Bà Willerton cho biết, họ không lường trước được khoản tiền đó. Dù biết lãi suất sẽ tăng nhưng không nhanh đến mwucs vậy.

Rủi ro tương tự cũng xảy ra ở một số quốc gia khác, nơi có giá nhà tăng bùng nổ vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Theo Fitch Ratings, thị trường nhà ở thế chấp của các nước Úc, Tây Ban Nha hay Anh đều có tỷ lệ các khoản vay mới với lãi suất thả nổi cao hơn so với Canada vào năm 2020.

Tại Mỹ, giá nhà đang trượt dốc ở những nơi như Boise, Idaho và Austin - đây là những khu vực từng chứng kiến sự bùng nổ bất động sản trong thời điểm đại dịch. Dù việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất không ảnh hưởng quá nặng nề đến các khoản thế chấp cố định 30 năm, nhưng nhiều dấu hiệu cho thấy các công ty xây dựng đang phải thu hẹp quy mô, còn công ty môi giới phải cắt giảm hàng nghìn việc làm.

Trong tương lai, điều đáng lo ngại là hầu hết các nhà kinh tế đều dự đoán Canada có thể sẽ rơi vào suy thoái trong năm tới do lãi suất cao và tình trạng mất việc làm căng thẳng hơn sẽ tạo áp lực cho thị trường bất động sản từ 2 phía. Điều này càng khiến giá nhà lao dốc nhanh hơn, tạo lực cản lớn cho nền kinh tế và tạo ra "vòng luẩn quẩn".