Thị trường BĐS đã bước sang giai đoạn mới, nếu như còn tăng ở một nơi nào đó thì chỉ có thể là do thổi giá?

Hết thời "tiền rẻ" đầu cơ bất động sản

Theo Nhịp sống kinh tế, năm 2021, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp phục hồi phát triển kinh tế. Trước sự điều chỉnh này, bình quân lãi suất cho vay trong giai đoạn cuối năm 2021 chỉ trong khoảng trên dưới 5%/năm và được đánh giá là mức lãi suất thấp nhất trong vòng 10 năm qua.

Trong khoảng thời gian lãi suất cho vay thấp, nhiều người đã dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đầu tư bất động sản. Cùng với đó, tác động của dịch Covid-19 khiến tình trạng sản xuất, kinh doanh cũng trở nên đình trệ, kéo theo dòng tiền cũng được đổ vào bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản thời gian qua liên tục xảy ra tình trạng "sốt đất" cục bộ.

Tuy nhiên, trong khoảng 6 tháng đầu năm nay, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng, với mức tăng khoảng 0,5 - 1% ở các kỳ hạn từ 6 - 12 tháng. Nguyên nhân được cho bởi thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021.  

Bên cạnh đó, cầu tín dụng tăng cao (tính đến ngày 20/6 tăng trưởng tín dụng ở mức 8,51%, cao hơn nhiều so với mức 6,44% của 6 tháng đầu năm 2021, trong khi tín dụng huy động 6 tháng chỉ tăng 3,97% so với cùng kỳ), qua đó kéo theo nhu cầu vốn tăng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, ở thời điểm hiện tại, cùng với chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực, trong đó bao gồm cả bất động sản, giai đoạn dòng "tiền dễ" đã thực sự đi qua. Đây được xem là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc những biến số vĩ mô và địa chính trị xung quanh.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng đã có những chia sẻ, trước kia, dòng tiền "dễ" chỉ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ. Còn các loại hình nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến việc thiếu nguồn cung cho phân khúc mà thực tế nhu cầu lại rất cao. Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện không còn nhà dưới 25 triệu đồng/m2, trong khi đó nguồn cung căn hộ giá trị hàng chục tỷ đồng lại rất nhiều.

“Chúng tôi không tìm ra được một căn hộ nào giá dưới 25 triệu đồng/m² tại thị trường TP. HCM hay Hà Nội. Ngay cả các thành phố lớn như Khánh Hòa, Đà Nẵng cũng không có. Đây là phân khúc phù hợp với đại bộ phận người lao động. Trong khi các căn hộ, các shophouse, biệt thự, liền kề với mức giá trên 10 tỷ đồng lại rất nhiều”, ông Đính cho biết.

Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào phân khúc có tính đầu cơ cao đó là đất nền. Lượng giao dịch đất nền đến từ "hàng lậu" theo kiểu tự phân lô, tách thửa, bán nền trái phép đạt con số gấp nhiều lần số sản phẩm chính thống. Thực trạng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, sự phát triển kinh tế địa phương cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi vốn để đầu tư, đầu cơ rất nhiều thì ngược lại nguồn vốn cho khách hàng mua nhà thật và chủ đầu tư lại rất khó khăn.

Ông Hiển chia sẻ, hầu hết doanh nghiệp thành viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phản ánh là họ gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn ở giai đoạn vừa qua. Đây là vấn đề bất cập, không mang tính ổn định, bền vững cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Chính sách tín dụng và hạn chế nguồn cung khiến giá nhà bị đẩy lên vượt quá sức mua của người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu, nhà đầu tư dần mất niềm tin khiến giao dịch chững lại.

Người mua có nhu cầu thực sẽ quyết định mức giá

Thời gian qua, giá nhà chung cư ngay cả ở vùng ven cũng đã bị đẩy lên đến 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhận xét về giá nhà hiện nay, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS cho biết, hiện mức giá của các căn hộ đang ở mức quá cao. Từ nay đến cuối năm, mức giá này sẽ được điều chỉnh bởi nhu cầu thực.

Ông Thanh cho biết, đối với thị trường đất nền, VARS cũng ghi nhận những cơn sốt đất trong năm 2020 - 2021 và 1-2 tháng đầu năm nay. Nhất là tại các khu vực sôi động như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên... Xuất hiện những lô đất nền ngay sau khi kết thúc đấu giá đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, hiện tượng này đã không còn trong vài tháng gần đây. Nguyên nhân thứ nhất là do nhà nước đẩy khung giá đất về với đúng giá trị thực, thứ hai là chính sách siết tín dụng bất động sản.

“Trước đây, có những lô đất đấu giá xong có thể bán chênh lệch 50 - 100 triệu đồng ngay trong ngày. Nhưng bây giờ có “lướt” 20 - 30 triệu đồng cũng không được”, ông Thanh nói.

Trở lại câu chuyện căn hộ vùng ven có giá 50 - 60 triệu đồng/m2, vị chuyên gia cho rằng khó có thể giao dịch được ở mức này bởi tâm lý những nhà đầu tư hay cả những người mua có nhu cầu thực đều đang rất thận trọng.

Theo đó, người dân có nhu cầu thực sẽ quyết định mức giá thực của sản phẩm bất động sản. Tới đây, khi nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn sức cạnh trạng khi đó sẽ cao hơn, dẫn đến mức giá giảm đi về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. “Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Còn theo ông Lê Đình Trung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, sau câu chuyện siết chặt tín dụng, người mua có tâm lý e dè, cất giữ tiền, kéo theo hệ quả là thị trường không có giao dịch, đất đấu giá nên không "lướt" được. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất cũng không còn tiếp diễn.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, trong bối cảnh lạm phát tăng mạnh, thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực nhiều hơn là tích cực. Bởi khi lạm phát tăng, buộc các nước phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Và khi mặt bằng lãi suất tăng thì nghĩa vụ trả nợ cũng tăng, tỷ giá cũng tăng theo, đồng tiền nội tệ của các nước mất giá,...

Bên cạnh đó, khi lãi suất tăng thì đầu tư, tiêu dùng giảm và nền kinh tế sẽ giảm đà hồi phục. Ngoài ra, giá cả mọi mặt hàng cũng tăng theo khiến tâm lý phòng thủ xuất hiện. Khi đó, người dân sẽ bớt ăn tiêu, thậm chí là từ bỏ ý định đầu tư. Hoặc nếu có thì cũng không có chuyện dễ dàng "lướt sóng" kiếm lời như thời điểm 2 năm trước đây.

“Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, ông Lực nhận định.