Thị trường bất động sản Trung Quốc “hạ cánh mềm” có thể chỉ là mong muốn chủ quan

Theo TTXVN, Báo Liên hợp buổi sáng cho rằng, Hội nghị công tác kinh tế trung ương của Trung Quốc mới đây đã xác định công tác kinh tế năm 2023. Hội nghị có yêu cầu cụ thể với lĩnh vực BĐS là: Đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bảo đảm bàn giao nhà đúng tiến độ, đáp ứng yêu cầu huy động vốn hợp lý, thúc đẩy tái cấu trúc và ngăn chặn rủi ro của các doanh nghiệp địa ốc.

Như vậy, trọng tâm của công tác BĐS năm 2023 là “bảo đảm bàn giao nhà, phòng rủi ro”. Giống như việc “ổn định tăng trưởng” kinh tế, nhấn mạnh vào từ “ổn định”. Đây là từ khóa của thị trường địa ốc Trung Quốc trong năm nay, trước hết là giúp những nhà khai thác BĐS - chủ thể xây dựng nhà ở có thể tồn tại. 

Bắt đầu tháng 11/2022, Chính phủ Trung Quốc liên tục bắn “3 mũi tên” nhằm cứu thị trường về mặt chính sách để ngăn chặn thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng hơn. Cụ thể, chính phủ nới lỏng toàn diện tài chính tín dụng, trái phiếu và cổ phiếu đối với các nhà phát triển. Mức độ và cường độ nới lỏng chưa từng có trong lịch sự.

Điều này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của chính phủ nước này đối với thị trường BĐS, cũng đồng nghĩa với việc thị trường BĐS đối diện với các vấn đề nghiêm trọng. Nếu không “giải cứu” các chủ thể xây dựng nhà ở, không những trực tiếp ảnh hưởng tới toàn ngành BĐS dẫn đến sụp đổ, niềm tin cũng tiêu tán, gây ra sự khủng hoảng ngân hàng, khủng tài chính và khủng hoảng xã hội. 

Có ý kiến cho rằng, “3 mũi tên” giải cứu thị trường của Trung Quốc là phương thức quan trọng nhằm hóa giải rủi ro. Đồng thời, cùng việc thực hiện các chính sách này, chính phủ đã từng bước hóa giải nguy cơ trên thị trường, hướng tới việc “hạ cánh mềm” để giúp BĐS trở lại làm trụ cột kinh tế nước này. 

Nói cách khác, “bong bóng” trên thị trường BĐS Trung Quốc trong giai đoạn tới vẫn sẽ còn đó nhưng không vỡ. Vì vậy, trọng tâm của Hội nghị lần này là “bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro”, trong đó nhấn mạnh vào việc “hạ cánh mềm” của thị trường BĐS. 

Những với tình trạng hiện nay, việc chính phủ hy vọng vào việc BĐS “hạ cành mềm” trong năm 2023 đã quá muộn. Bởi, khủng hoảng của thị trường BĐS không chỉ là khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp địa ốc xuất phát từ “3 lằn ranh đỏ” do cơ quan quản lý giám sát kích hoạt từ tháng 8/2020. 

Nhìn vào những biểu hiện bên ngoài, sau khi thực hiện “3 lằn ranh đỏ” huy động vốn, đã khiến các công ty BĐS lớn nhỏ xuất hiện vấn đề thanh khoản dòng tiền nghiêm trọng, dẫn tới việc khủng hoảng nợ. Dù có là doanh nghiệp địa ốc lớn niêm yết trên sàn chứng khoán hay doanh nghiệp quy mô nhỏ đều rơi vào tình trạng này. 

Những dự án BĐS thời gian qua, hoặc là chậm bàn giao, hoặc là ngừng xây dựng. Những công trình dang dở xuất hiện trên toàn quốc, sự cố bảo đảm bàn giao nhà đã phải nhìn nhận dưới góc độ chính trị. 

Tuy nhiên, thực tế là cuộc khủng hoảng nợ BĐS trong năm qua chỉ là một phần nguyên nhân. Sự sụp đổ của thị trường hoặc bong bóng nổ tung đã diễn ra từ rất sớm. Chẳng hạn tại các huyện của thành phố Lan Phường bao quanh Bắc Kinh, bong bóng BĐS đã vỡ dần từ trước năm 2020. 

Vấn đề của hiện tại là liệu thị trường còn có thể “hạ cánh mềm” hoặc bóng bóng sẽ không nổ hay không? Ở đây có một sự hiểu nhầm về khái niệm, việc bong bóng vỡ trên thị trường đầu tư BĐS giống với sự sụp đổ của thị trường cổ phiếu, nó mang tính tức thời và thống nhất của toàn thị trường. Nhưng giá bán BĐS lao dốc và bong bóng BĐS thì không mang đặc tính này.   

Nhà ở là loại mặt hàng phi thương mại, giá bán tăng giảm có tính khu vực và cụ thể nghiêm ngặt. Khi bong bóng BĐS vỡ sẽ là vấn đề mang tính khu vực. 

Vì thế mà thị trường BĐS Trung Quốc xuất hiện bong bóng khổng lồ là điều tất yếu, tuy mức độ bong bóng tại các khu vực là khác nhau. Tuy nhiên, dù nhìn từ góc độ giá cả tương đối của giá nhà (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, tỷ lệ giá nhà trên giá thuê nhà), hoặc giá cả tuyệt đối của giá nhà thì đều như vậy

Do thị trường BĐS đang tồn tại bong bóng khổng lồ, việc nổ chỉ là vấn đề sớm hay muộn. Cuộc khủng hoảng nợ của các công ty địa ốc năm 2022 sẽ chỉ đẩy nhanh tiến độ nổ bong bóng, khiến bong bóng ẩn tại nhiều thị trường nổ tung rõ ràng hơn. 

Việc giá nhà liên tục giảm tới mức các nhà đầu tư thua lỗ và không còn muốn vào lại thị trường chính là tiêu chí quan trọng nhất của việc nổ tung bong bóng BĐS. Tình trạng này thực tế đã xảy ra ở nhiều thành phố trước năm 2022.  

Sau cuộc khủng hoảng nợ của những nhà phát triển xảy ra vào năm ngoái, nhất là sau sự cố bàn giao đúng tiến độ đã khiến giá thị trường lao dốc diễn ra phổ biến hơn. Từ đó, thị trường chính thức rơi vào trạng thái “nguy kịch”, chuẩn bị một vụ nổ bong bóng mang tính toàn quốc. 

Viện nghiên cứu chỉ số Trung Quốc đã khảo sát qua dữ liệu của 100 thành phố, cho thấy giá thị trường đã giảm liên tiếp 5 tháng, trong khi giá nhà cũ đã giảm tới 7 tháng liên tiếp. Trong số 4 thành phố loại một luôn ghi nhận tăng giá nhà, trừ Bắc Kinh thì giá nhà trong tháng 10/2022 tại Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu đều giảm, nhất là tại Quảng Châu và Thâm Quyến đã giảm suốt 3 - 4 tháng. 

Giá nhà lao dốc lan rộng trên cả nước khiến doanh số bán hàng giảm mạnh, lũy kế diện tích bán nhà của 100 thành phố tại Trung Quốc trong cùng thời kỳ giảm khoảng 40%, sụt giảm liên tiếp 18 tháng. 

Tính hình này vẫn tiếp tục diễn ra vào tháng cuối năm 2022. Trước tình trạng này, kỳ vọng thị trường có thể “hạ cánh mềm” đang dần xa vời. 

Trong trường hợp thị trường bất động sản quốc gia tỷ dân này không ổn định trong năm 2023, việc ổn định lại tăng trưởng nền kinh tế chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn. Một số chuyên gia ước tính theo dữ liệu năm 2022, cho rằng thị trường BĐS giảm mạnh có thể tác động tới tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) gần 2%. 

Trong năm 2022, doanh số bán nhà ở thương mại giảm từ 18.200 tỷ NDT (2.635 tỷ USD) trong năm 2021 xuống còn 14.000 tỷ NDT, tức giảm hơn 4.000 tỷ NDT. Để thị trường bất động sản trong năm 2023 có thể trở thành động lực giúp ổn định tăng trưởng kinh tế, nếu chỉ dựa vào chính sách tín dụng ưu đãi cùng việc kích thích chính sách thuế mua nhà hiện tại, thì hiệu quả chắc chắn không đáng kể. 

Quan trọng nhất vẫn phải để cho tính chất và kỳ vọng của thị trường thay đổi toàn diện, trở lại thị trường là lấy hoạt động đầu cơ làm chủ đạo. Nếu muốn làm được điều đó thì chính phủ phải để cho giá nhà tăng mạnh, tương tự với năm 2009 và 2016.

Nhưng nếu kịch bản này tiếp tục xuất hiện thì không chỉ đi ngược lại định vị thị trường “nhà để ở, không được đầu cơ”, mà còn đi ngược lại mục tiêu xây dựng cơ chế hiệu quả lâu dài vốn có của thị trường bất động sản, giúp người dân có cuộc sống tươi đẹp và hạnh phúc hơn. Hội nghị Công tác kinh tế Trung ương nhấn mạnh việc “giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho công dân mới, giới trẻ và tìm cách xây dựng một thị trường nhà ở lâu dài”. 

Điều này cũng có nghĩa, nếu thị trường BĐS Trung Quốc trong năm 2023 được định vị là thị trường tiêu dùng, thì khả năng chính phủ nước này ban hành chính sách để nâng cao giá nhà không nhiều. Việc “đảm bảo bàn giao nhà” nếu không được thực hiện và giá nhà toàn quốc tụt dốc phổ biến vẫn tiếp diễn, thì xác suất muốn đẩy giá nhà đi lên là không cao. 

Vì vậy trong năm 2023, đối với thị trường bất động sản Trung Quốc thì đã có mục tiêu chính sách rõ ràng, đó là “bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro". Theo đó, có thể hóa giải rủi ro lớn hơn. Tuy nhiên, xu hướng giảm giá nhà ở phổ biến trên cả nước sẽ không thay đổi, do đó mà thị trường BĐS “hạ cánh mềm” có lẽ chỉ là mong muốn chủ quan.