Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý 1/2023, thị trường bất động sản vẫn trong trạng thái “ngủ đông” khi nguồn cung, thanh khoản của một số phân khúc bất động sản liên tục sụt giảm.

Cụ thể, mới đây báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý I/2023, thị trường bất động sản vẫn duy trì trạng thái trầm lắng. Nguồn cung của hầu hết các phân khúc chưa thực sự được cải thiện. Các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp phép mở bán chính thức. Một số dự án vẫn chưa được mở bán trở lại do tâm lý e ngại của các chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, nguồn cầu mua nhà ở cũng đang bị sụt giảm do thu nhập của người dân bị ảnh hưởng. Thêm vào đó, các sản phẩm nhà ở trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá bán quá cao so với khả năng tài chính của người dân.

Riêng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận, đơn vị nghiên cứu DKRA Việt Nam cho biết, trong quý I vừa qua, thị trường bất động sản ở khu vực này rơi vào trạng thái trầm lắng, thanh khoản sụt giảm. Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ ghi nhận ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, riêng TP Hồ Chí Minh rất ít có dự án đất nền mới xuất hiện. Sức cầu chung của thị trường ở mức thấp, bằng 6% so với quý I/2022, trong đó 74,4% lượng tiêu thụ tập trung tại Đồng Nai và Long An.

Phân khúc căn hộ ghi nhận 9 dự án mới mở bán với nguồn cung mới khoảng 1.378 căn. Sức cầu chung toàn thị trường bị sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19-38% giỏ hàng mở bán.

Phân khúc nhà phố/biệt thự đón nhận 375 căn mở bán đến từ 9 dự án. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn.

Riêng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ sụt giảm rõ rệt kể từ cuối năm 2022 đến nay. Sức cầu thị trường ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, chỉ bằng 2% so với cùng kỳ. Các dự án mới có tình hình bán chậm, trong khi đó có những dự án cũ đều đóng giỏ hàng, hơn 80% tổng số dự án sơ cấp không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Qua phân tích báo cáo tài chính của các doanh nghiệp, giới chuyên gia của trang Batdongsan.com.vn cho biết, hiện tại có thể chia doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thành 4 nhóm điển hình như sau: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

Trong đó, nhóm “rủi ro” là những doanh nghiệp đang gặp áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho để tái cơ cấu nợ, cân bằng dòng tiền.

Nhóm “cân bằng” là những doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Họ đang tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Nhóm “tiềm lực” là những doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Các doanh nghiệp này đang tập trung phát triển các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội ở những phân khúc/loại hình mới.

Còn nhóm “người chơi mới” là những doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.

Tuy nhiên, có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn, biến động, toàn bộ thị trường bất động sản đều “nín thở” theo dõi từng động thái từ phía Chính phủ. Riêng các doanh nghiệp địa ốc không còn tâm trạng hoang mang, thấp thỏm, luôn sẵn tinh thần để đối mặt với tình hình thị trường không mấy lạc quan.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Đà Nẵng cho biết, 3 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản rất trầm lắng, giao dịch chậm. Trong bối cảnh khó khăn này, công ty anh đã liên tục thay đổi cách thức bán hàng với mong muốn tìm được những người có nhu cầu mua thật sự, tuy nhiên kết quả nhận lại đều không khả quan. “Ngoài việc rao bán trên mạng xã hội, tôi và nhân còn đi đến những quán cà phê để chào bán những lô đất của mình nhưng vẫn rất khó thoát hàng trong bối cảnh hiện nay. Hết cách nên bây giờ tôi chỉ còn biết chờ đợi những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ mới có thể xoay chuyển được tình thế”, vị này chia sẻ.

Với những khó khăn hiện tại, giới chuyên gia khuyên các doanh nghiệp bất động sản nên biết tự lượng sức mình, phải biết khả năng và sức chịu đựng của mình đến đâu để có thể đi được đường dài. Trong đó, việc cấp thiết đầu tiên là các doanh nghiệp cần phải tự tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với “sức khỏe tài chính” của mình.

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi nhưng một vài phân khúc vẫn có những chuyển biến tốt, mở ra nhiều cơ hội phục hồi và phát triển trong thời gian tới.

Trong một chia sẻ với báo chí mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù khó khăn nhưng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ phục hồi và không rời vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

Mặc dù thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Tuy nhiên, thị trường chưa rơi vào tình trạng khủng hoảng như năm 2012. Bởi vì thị trường không hề thừa nguồn hàng, mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng.

Đối với phân khúc công nghiệp, miền Nam được định vị để trở thành trung tâm sản xuất mới, giá thuê đất và chi phí sử dụng đất tăng khiến mô hình nhà xưởng xây sẵn có thể sẽ trở thành loại tài sản được ưa chuộng trong thời gian tới. Trong khi đó, miền Bắc lại ghi nhận sự quan tâm vào mô hình nhà kho xây sẵn.

Còn đối với phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang ở TP Hồ Chí Minh và Hà Nội gần đây đã xuất hiện tình trạng thừa cung, với sự sụt giảm cả về nhu cầu. Tuy nhiên, vì đáp ứng nhu cầu ở thực nên phân khúc này vẫn đang đón nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường.

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, hiện tượng khu vực hóa thương mại và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại Đông Nam Á gia tăng cũng sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh lực hậu cần và công nghiệp, văn phòng và nhà ở. Khi chính sách hoàn thiện hơn, môi trường kinh doanh thuận lợi và hiệu quả hành chính được cải thiện sẽ giúp thúc đẩy sự trưởng thành và thế chế hóa của thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, ngoài những động lực tăng trưởng trên vẫn còn nhiều động lực tích cực khác sẽ góp phần vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như toàn khu vực Đông Nam Á trong thời gian tới.

Cụ thể, đô thị hóa ngày càng tăng và được thúc đẩy bởi quá trình chuyển đổi kỹ thuật số, điều này sẽ tạo ra cơ hội thị trường to lớn, thúc đẩy nhu cầu bất động sản ở Đông Nam Á. Tính bền vững được coi là một mảng đầu tư thiết yếu đang gia tăng ở Đông Nam Á khi các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á cam kết đặt mục tiêu “công trình xanh”.

Theo Báo cáo Nền kinh tế xanh 2022 của Đông Nam Á, thị trường công trình xanh có thể trị giá 20-25 tỷ USD vào năm 2030. Tính bền vững được coi là một mảng đầu tư thiết yếu đang gia tăng ở Đông Nam Á khi các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á cam kết đặt mục tiêu “công trình xanh”. Thị trường công trình xanh có thể trị giá 20-25 tỷ USD vào năm 2030 theo báo cáo nền kinh tế xanh năm 2022 của Đông Nam Á.

Bên cạnh đó, giới chuyên gia còn đưa ra nhận định, khi các Chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ, cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, quá trình này cần thời gian và sẽ diễn ra một cách từ từ.

Trong đó, quý I/2023 vừa qua là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ loại bỏ những đối tượng không phù hợp. Đây chính là tiền đề, cơ sở để thị trường phát triển một cách chọn lọc, minh bạch, bền vững và chắc chắn hơn.