“Thị trường bất động sản phát triển dựa phải vào thị trường vốn”

Thị trường vốn sẽ đóng vai trò cung ứng quan trọng

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 86/NQ-CP về việc phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả và bền vững để huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Đáng chú ý việc phát triển lành mạnh các kênh huy động vốn chính là thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) và thị trường tiền tệ, là kênh dẫn vốn thông qua các ngân hàng thương mại cổ phần.

Đánh giá về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Nghị quyết 86 đặt mục tiêu quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu đạt tối thiểu 85% GDP, dư nợ thị trường trái phiếu đạt tối thiểu 47% GDP, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp đạt 20% GDP. Theo đó, Chính phủ Việt Nam đánh giá tiềm năng phát triển thị trường vốn rất lớn, vấn đề này là hợp lý ở thời điểm hiện nay.

Theo vị chuyên gia này, Nghị quyết này mở ra con đường dẫn dắt thị trường bất động sản phát triển dựa vào thị trường vốn. Với hướng đi đúng vì ngay như ở nước Mỹ hay các thị trường vốn lâu đời, ngành bất động sản cũng dựa vào thị trường vốn chứ không dựa vào ngân hàng. Hiện nhiều nhà băng chỉ cung cấp vốn ngắn hạn, 12 tháng là chủ yếu cho thị trường tiền tệ. trong khi đó, nguồn vốn trung và dài hạn sẽ lấy từ các quỹ đầu tư hoặc huy động vốn thông qua các hình thức khác.

Ông Hiếu nói: “Thị trường vốn luôn luôn đóng vai trò cung ứng trung và dài hạn chủ yếu cho các doanh nghiệp hoạt động, trong khi hệ thống ngân hàng cung ứng dòng vốn ngắn hạn để phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh”.

Ông cho rằng, hiện thị trường vốn Việt Nam đang ở vị trí tương đối thấp khi so sánh với Singapore, Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Brunei... vì cơ sở hạ tầng của thị trường vốn chưa thực sự phát triển để thị trường sơ cấp, thứ cấp cũng như những thành phần tham gia khác phát triển. Nếu đưa vào so sánh với thị trường vốn Mỹ, so với GDP của Mỹ năm 2021 khoảng 22,7 nghìn tỷ USD trong khi tổng dư nợ thị trường trái phiếu của đất nước cờ hòa lên đến trên 200% GDP. Theo đó, Thị trường trái phiếu đóng vai trò rất quan trọng trong hệ thống tài chính của nước này, bởi đây là nơi đầu tư cho các quỹ hưu trí của người dân trên toàn đất nước Mỹ.

Ông cũng cho biết thêm, trong khi, hiện nay thị trường vốn tại Việt Nam mới phát triển trong khoảng 1 thập kỷ qua, dù có sự tăng trưởng nhanh nhưng tỷ lệ cho cả thị trường vốn vẫn còn rất thấp. Về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, mới có tăng trưởng mạnh trong mây năm trở lại đây nhưng tỷ trọng trên GDP vẫn rất thấp. Vì thế, thị trường vốn nước ta vẫn còn nhiều dư địa để phát triển, với việc Chính phủ đặt mục tiêu thúc đẩy quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp là rất cần thiết ở thời điểm hiện tại.

Ông Hiếu chia sẻ, trong thời gian qua, thị trường vốn đang rơi vào khủng hoảng, với sự việc doanh nghiệp lách luật khi huy động vốn, điều đó cho thấy thị trường chưa thực sự phát triển lành mạnh, minh bạch dẫn đến nhiều rủi ro.

Ông Hiếu cho biết thêm, thị trường vốn Việt Nam được cấu trúc và triển khai giống như những thị trường vốn khác trên thế giới hiện nay. Đóng góp vào thị trường này chủ yếu đến từ các ngân hàng, người dân, các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Có thể thấy, các thị trường phát triển lâu đời trên thế giới đều lấy nguồn vốn từ quỹ đầu tư, các hãng bảo hiểm, những doanh nghiệp lớn khác đổ vào.

“Đơn cử như, các nhà đầu tư cá nhân ở nước Mỹ sẽ không tham gia trực tiếp vào thị trường vốn, họ mua chứng chỉ quỹ từ các quỹ tương hỗ. Nước ta vẫn có cơ chế đó nhưng không được phát triển, thế nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường vốn dựa trên uy tín của đơn vị phát hành để hưởng lãi suất cao chứ không được dẫn dắt bởi các quỹ đầu tư uy tín”, ông nói thêm.

Cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, dù bất kỳ thời điểm nào doanh nghiệp luôn cần vốn để phát triển, với sự tăng trưởng “nóng” như hiện nay sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo thống kê trong quý I/2022 của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành, với con số lên đến 17.000 tỷ đồng, chiếm trên 43% thị phần. Gần 80% giá trị phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa phải là công ty đại chúng.

Theo ông Hiếu, cùng với các doanh nghiệp làm ăn chỉnh chu và đàng hoàng thì nhiều doanh nghiệp đã thổi phồng uy tín rồi đưa lãnh suất hấp dẫn để thu hút nhà đâu tư bơm tiền. Đẩy các rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân non kinh nghiệm, chạy theo lợi nhuận và đám đông.

Ông này còn cho rằng, trong khi đó, các cơ quan quản lý thiếu năng lực kiểm soát, thiếu các công cụ giám sát thị trường, hệ thống pháp lý đâu đó còn nhiều lỗ hổng. Thị trường vốn ở Việt Nam đang trở nên mong manh bởi thiếu tuân thủ pháp luật của đại đa số nhà đầu tư và các nhà kinh doanh.

Ông Hiếu lý giải, với tiêu chí công khai, minh bạch là điều đương nhiên đối với một thị trường vốn bền vững, nếu không có những điều này, thì thị trường sẽ không thể phát triển được. Nhưng với Nghị quyết 86 đã được ban hành cùng các thông điệp mạnh mẽ hơn, trong khi thị trường vốn Việt Nam có rất tiềm năng và chưa phát triển đúng mức, tín dụng tăng trưởng nóng, trái phiếu doanh nghiệp phát hành ồ ạt thiếu kiểm soát dẫn đến nhiều rủi ro.

Ông cũng cho rằng, Nghị quyết 86 về thị trường vốn do Chính phủ Việt Nam ban hành rất hợp lý, đây được xem là trong tương lai, ngay cả các công ty xếp hạng tín nhiệm cũng sẽ được Bộ Tài chính tăng cường theo dõi, giám sát, quản lý chặt chẽ.

Theo ông này, Bộ Tài chính có vai trò đánh giá xem họ có minh bạch, độc lập trong đánh giá xếp hạng hay không?, cần phải loại trừ các yếu tố xung đột về quyền lợi, đặc biệt là những người trong hội đồng xếp hạng tín nhiệm có cổ phần trong công ty được xếp hạng.

Ông Hiếu khẳng định, với hành động này Chính phủ sẽ quyết liệt nâng cao khả năng kiểm soát cũng như trao quyền lực cho các cơ quan quản lý thị trường, tiền tệ, kiểm toán Nhà nước trong việc thực hiện các nghĩa vụ quản lý và kiểm soát thị trường vốn ở Việt Nam.