Thị trường bất động sản đầu năm 2023 diễn biến như thế nào?

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thì đơn vị này cũng đã đưa ra nhận định chung về tình hình kinh tế thế giới vẫn còn nhiều bất ổn, lạm phát đang trực chờ hay giảm sút nhu cầu về tiêu dùng toàn cầu, tác động mạnh cũng như ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế Việt Nam. Những vấn đề bất ổn này cũng có thể sẽ kéo dài cho đến khi tình hình được kiểm soát. 

Xét về vấn đề điều hành kinh tế vĩ mô ở Việt Nam thì GDP dự báo vẫn duy trì được tăng trưởng, lạm phát vẫn tiếp tục duy trì dưới mức 4,5% và tỷ giá được kiểm soát, Việt Nam vẫn có thể tăng trưởng xuất khẩu những mặt hàng thế mạnh như là lương thực, nông - hải sản. Ngoài ra, lãi suất ngân hàng cũng có thể được điều chỉnh giảm so với quý IV/2022 nhưng mức giảm lại không đáng kể. 

Còn đối với thị trường bất động sản, các chính sách cũng sẽ được ban hành theo hướng thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu của thị trường như là hạ tầng, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Đồng thời cũng cải thiện dòng tiền cho vay mua nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hướng thông thoáng hơn nhưng vẫn có thể được kiểm soát. 

Nhiều thay đổi về nguồn cung

Xét về nguồn cung bất động sản thì VARS cho rằng, nguồn cung trong thời điểm đầu năm không có nhiều thay đổi. Nếu như chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo trên đó là bắt đầu từ cuối quý 1, những dự án phù hợp với nhu cầu như là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang được triển khai dở dang hay vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng cũng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Còn càng về cuối năm thì nguồn cung phù hợp với nhu cầu thị trường cũng được cải thiện rõ rệt. 

Còn nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì có nhiều khả năng cũng sẽ giảm và hạn chế. Chỉ những chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển. 

Đối với nguồn cung bất động sản công nghiệp thì vẫn tiếp tục có các dự án được triển khai. Tuy nhiên nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng bởi hoạt động sản xuất ở nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng. 

Đối với nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ tăng nhẹ ở các tỉnh thành phố trung tâm, từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào quá trình hoạt động. 

Xét về lực cầu thì đơn vị này cho rằng, cầu cũ chưa được đáp ứng cũng tiếp tục duy trì, tuy nhiên có thể sẽ giảm bởi thu nhập và việc làm khó. Tăng lực cầu mới ở các địa phương/khu vực cũng được đầu tư phát triển hạ tầng, đô thị, giao thông. 

Còn nhu cầu về thương mại và bán lẻ, VARS cho rằng sau một thời gian ốm nặng bởi dịch bệnh COVID-19 thì sức khỏe của ngành cũng đã hồi phục thì chắc chắn rằng sẽ có sức bật trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tiến hành tăng sự hiện diện ở Việt Nam cũng như du lịch phục hồi. 

Đối với bất động sản công nghiệp thì tín hiệu khả quan cũng có thể duy trì được lực cầu. 

Về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì dù nhu cầu đầu tư cao tuy nhiên thực tế giảm bởi vì vướng mắc về mặt pháp lý, dòng tiền khó cũng như phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch. 

Giá bất động sản giảm nhẹ rồi đi ngang

Nhận định về giao dịch, VARS cho rằng giao dịch cho nhu cầu thực đang tăng trưởng. Dự kiến trong thời gian ba tháng đầu năm 2023 giao dịch đạt thấp, tuy nhiên có thể duy trì đi ngang bằng so với cùng kỳ năm 2022. Và từ túy 2/2023, giao dịch cũng được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn nếu như chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo. 

Còn về giá bán thì đơn vị nghiên cứu cũng cho rằng, trong quý 1 và trong nửa đầu quý 2/2023 thì giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó là đi ngang. Nếu như kinh tế ổn định thì khả năng cao là giá bán các sản phẩm cũng sẽ tăng trưởng trở lại. 

Còn với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp cũng sẽ không giảm mà thậm chí còn tăng nếu như nguồn cung không được cải thiện. Đất nền tại những vùng phát triển quá mức, giá cũng đã tăng quá mạnh cũng sẽ tiếp tục giảm để có thể điều chỉnh về mức phù hợp. Trái lại thì những vùng chưa có nhiều dự án thì cũng sẽ có khả năng tăng giá. Còn giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, giá bán lẻ cũng có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023. 

Phía VARS cũng cho rằng, lãi suất mặc dù giảm nhưng không đáng kể và vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản sẽ khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.

Tiến hành khơi thông thị trường bất động sản năm 2023

Và trong các kiến nghị để có thể khơi thông thị trường bất động sản năm 2023, VARS cho rằng cần tạo cơ chế thông thoáng đối với những người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế cũng như giảm thiểu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn. 

Bên cạnh đó thì cũng cần nghiên cứu và cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm mục đích kích cầu cũng như thỏa mãn được lực cầu thực hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.

Chủ tịch VARS - TS Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 cũng sẽ còn nhiều áp lực bởi kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu tác động từ nhiều yếu tố bên ngoài. Tuy nhiên cơ hội để cho thị trường phục hồi vẫn có và dự kiến khoảng cuối quý 2/2023 các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại, nguồn cung ra thị trường sẽ nhiều hơn.