Thị trường bất động sản đang chờ đợi điều gì?

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, kể từ cuối tháng 5/2022, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chứng kiến những tín hiệu trầm lắng. Tất cả các thành viên trong thị trường buộc phải rơi vào tình trạng chờ đợi trong bối cảnh hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và các khó khăn về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Xuyên suốt những tháng qua, thanh khoản trên thị trường về đáy. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư thường xuyên phải dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục chờ đợi tín hiệu từ thị trường, còn nhà đầu tư cá nhân thì chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc hơn. Có tới hàng ngàn dự án “nằm im” đang chờ được tháo gỡ.

Thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực địa ốc vẫn tiếp tục xuất hiện trên thị trường. Tình trạng thất nghiệp, bỏ nghề, vẫn diễn ra theo xu hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản.

Theo dữ liệu của VARS, thanh khoản trên thị trường địa ốc đang ghi nhận xu hướng giảm mạnh, nhất là so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm ngoái.

Trong quý I/2023, nguồn cung căn hộ ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, đa phần là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Trong quý, tỉ lệ hấp thu chỉ đạt khoảng 11%, tương đương với hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo nhận định của VARS, cầu cao, tuy nhiên lượng giao dịch thấp vì nguồn cung trên thị trường đa phần là những sản phẩm đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng thanh toán của người dân.

Giá bất động sản, nhất là ở sản phẩm đất nền tại những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về mức giá trị phù hợp, ứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm cũng như hạ tầng khu vực.

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, nhất là có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải thực hiện cắt lỗ giảm giá 10-30%, thậm chí lên tới mức 30-50% giá trị đầu tư. Thanh khoản thị trường càng chịu sức ép lớn hơn khi những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không thể nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

Chưa bước vào chu trình “rã đông”

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý là 3 điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Ba điều này đã được chính phủ nhìn nhận và đang vào cuộc một cách mạnh mẽ. Trong bối cảnh Chính phủ liên tiếp ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn và vướng mắc, niềm tin của các nhà đầu tư đang được củng cố trở lại.

Ví dụ, vị này cho rằng Nghị định 65 sửa đổi ra đời vẫn khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, sau đó Nghị định 08 đã được Chính phủ ban hành nhằm tháo gỡ điểm nghẽn.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước dưới sự chỉ đạo của Chính phủ đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại thực hiện triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường. Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định hạ lãi suất điều hành 2 lần liên tiếp chỉ trong tháng 3 vừa qua.

Về điểm nghẽn liên quan đến pháp lý, ông Đính cho hay các bộ ngành và địa phương cũng đang bắt tay vào cuộc quyết liệu. Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được đưa ra cách đây 2 ngày. Có thể thấy đây là “phát súng” đầu tiên trực tiếp giải quyết một số vấn đề của Luật Đất đai, tháo gỡ những ách tắc lớn của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đáng chú ý, Nghị định đã tháo gỡ khó khăn kéo dài bấy lâu nay của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, nếu căn hộ du lịch, (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) xây trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Đó là điều mà hàng nghìn nhà đầu tư đang chờ đợi, các chủ đầu dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ rất vui mừng.

Chủ tịch VARS cho biết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển nhờ niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố. Nhiều văn bản hơn sẽ được ra đời và qua đó, sẽ có nhiều dự án thuộc hàng nghìn dự án đang bất động chờ đợi chính sách sẽ được tháo gỡ, mang tới nguồn cung mới cho thị trường.

Theo nhận định của ông Đính, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào giai đoạn “rã đông” khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các bên. Thế nhưng, chu trình này cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ vì là “rã đông” tự nhiên.

Quý I/2023 được xem là giai đoạn gần cuối của chu trình “sàng lọc tự nhiên”. Thị trường sẽ chứng kiến sự loại bỏ hàng loạt những đối tượng không phù hợp sau khoảng thời gian này, từ môi giới đến doanh nghiệp phải rời khỏi cuộc chơi. Đó chính là tiền đề cơ bản để thị trường sẽ phát triển theo chiều hướng có chọn lọc, bền vững hơn, minh bạch hơn và chắc chắn hơn sau đó.

Vị này cho hay thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng. Đó cũng là nút thắt quan trọng bậc nhất. Việc điều chỉnh các quy định pháp luật là bước tối ưu để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đang nằm bất động đợi luật mới.