Thị trường bất động sản ảnh hưởng như thế nào khi lãi suất ngân hàng tăng?

Lãi suất ngân hàng sẽ tăng vì lạm phát?

Đầu năm 2022, nhiều ngân hàng đã có động thái tăng lãi suất tiền gửi để huy động lượng tiền trong dân. Theo đó, đối với khách hàng gửi 500 tỉ đồng trở lên, mức lãi suất cao nhất hiện nay là 7,6%/năm với kỳ hạn 13 tháng.

Cụ thể, SCB có mức lãi suất cao nhất trên thị trường là 7,6%/năm, với số tiền 500 tỉ đồng trở lên, kỳ hạn 13 tháng, trong khi đó, Techcombank, ACB, MSB đưa ra mức lãi suất 7%/năm nhưng chỉ áp dụng với số tiền gửi hàng trăm tỉ đồng.

Mới đây, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định rằng, mặt bằng lãi suất huy động trước đó đang ở mức thấp, nhiều khả năng trong năm 2022, lãi suất huy động sẽ nhích lên. Sở dĩ KBSV đưa ra nhận định như vậy bởi lạm phát tăng khiến ngân hàng cần nang mức lãi suất để huy động để duy trì tính cạnh tranh. Bên cạnh đó, lãi suất huy động tăng do nhu cầu tín dụng phục hồi khi nền kinh tế mở cửa. Cuối cùng là chính sách tiền tệ thận trọng của Ngân hàng Nhà nước.

Chiến sự tại Ukraine và Nga khiến giá dầu tăng phi mã, trong khi đó, giá vàng có sự biến động lớn.  Trên thế giới, mới đây, Chủ tịch Fed Powell cũng khẳng định, trọng tâm của Fed là kiềm chế lạm phát. Để làm được điều này, Fed cũng sẵn sàng tăng lãi suất cao hơn ở mức 0,5 điểm phần trăm mỗi đợt.

Chừa dừng lại ở đó, người đứng đầu Fed còn nói rằng sẵn sàn điều chỉnh lãi suất ở mức cao hơn, biên độ ngắn hơn nếu lạm phát không giảm. Fed thậm chí có thể đẩy lãi suất lên mức trên 2,5%.

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia đưa ra dự báo, giá xăng tăng, vàng biến động, giá các loại hàng hóa tăng sẽ khiến cho mức lạm phát gia tăng. Nếu tình trạng này kéo dài, sẽ khiến các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất huy động. Và, khi lãi suất tăng sẽ mối nguy hiểm, ảnh hưởng đến những dòng tiền đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế, trong đó có bất động sản.

“Đòn bẩy” của thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, Tiến sĩ Mai Trần Long, chuyên gia tài chính cho rằng, đầu năm 2022, ngân hàng phải tăng lãi suất huy động là do dịch Covid-19 mấy năm liên tiếp. Mặc dù, lãi suất huy động tăng không cao nhưng nó cũng thông báo đến một tín hiệu cho thị trường tài chính.

“Khi Covid-19 vẫn còn gây ảnh hưởng đến nên kinh tế thì “đòn” thứ 2 giáng vào kinh tế toàn cầu đó là chiến tranh tại Ukraine. Chiến sự đã khiến giá dầu tăng phi mã, liên tục lập đỉnh mới. Tại Việt Nam, giá xăng đã tăng lên gần 30.000 đồng/lít, tăng gấp 2 lần so với thời điểm năm 2021. Một con số không thể tưởng tượng được”, Tiến sĩ Mai Trần Long nói.

Cũng theo ông Long, giá xăng dầu tăng dẫn đến giá cả thị trường cũng sẽ tăng theo. Các mặt hàng tăng do chi phí vận chuyển, chi phí đầu vào tăng. Chính vì vậy, lãi suất huy động của ngân hàng thương mại cũng sẽ nhích lên. Việc tăng lãi suất huy động chắc chắn sẽ khiến lãi suất cho vay tăng. Bởi “nước lên thì thuyền lên”, ngân hàng tăng lãi suất huy động thì chắc chắn phải tăng lãi suất cho vay để đảm bảo kinh doanh có lợi nhuận.

“Bất động sản sẽ ảnh hưởng nặng từ việc tăng lãi suất ngân hàng. Bởi, ngành nghề này chủ yếu “sống” bằng nguồn vốn đi vay ngân hàng. Thực tế, những doanh nghiệp, cá nhân có sẵn lượng tiền lớn không nhiều. Chủ yếu họ chỉ có một phần tiền còn lại là đi vay. Khi lãi suất ngân hàng tăng thì họ sẽ phải bán cắt lỗ vì không chịu nổi khoản lãi hàng tháng. Chắc chắn, tính thanh khoản của bất động sản thời gian tới sẽ rất thấp”, TS Mai Trần Long nói.

Cùng quan điểm, ông Đặng Sỹ Hào, chuyên gia tư vấn bất động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm cho rằng, lãi suất tăng sẽ khiến những nhà đầu tư lướt song bất động sản phải đắn đo. Bởi đây là những người sống chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Khi lãi suất tăng, tính thanh khoản bất động sản sẽ thấp dẫn đến việc trả lãi hàng tháng sẽ nặng hơn vì không biết thời điểm nào sẽ thoát hàng. Hơn nữa, việc cân đối giữa lãi suất và mức tăng bất động sản cũng là một bài toán khó, không đơn giản như trước đây. Thậm chí, nếu đầu tư không khéo léo, người vay tiền mua bất động sản còn lỗ cả 2 bên. Vừa phải trả lãi suất ngân hàng, vừa phải bán cắt lỗ bất động sản.

Ông Sỹ Hào nhấn mạnh: “Trước đây lãi suất ngân hàng thấp, người ta đổ xô rút tiền từ ngân hàng đầu tư vào bất động sản. Nhưng bây giờ, lãi suất ngân hàng cao, biết đâu dân lại bán bất động sản để lấy tiền gửi ngân hàng”, ông Hào nói.

Ở một góc nhìn tích cực hơn, Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm cho rằng, trong thời điểm lạm phát, nhiều người lại coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, khi tăng lãi suất ngân hàng thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực.

Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm dẫn lại bài học năm 2010. Thời điểm đó, lạm phát tăng cao, để kiềm chế, ngân hàng tăng lãi suất. Thời điểm đó, không ít người đầu cơ đất phải ùn ùn bán cắt lỗ bất động sản vì không thể chịu nổi lãi suất ngân hàng. Trước đó 1-2 năm, thị trường bất động sản đang “hừng hực khí thế” thì bỗng xẹp xuống, thanh khoản thấp. Thậm chí là thị trường có dấu hiệu đóng băng mấy năm sau đó.

“Chắc chắn diễn biến của năm nay nếu lãi suất ngân hàng điều chỉnh tăng sẽ không như hơn 10 năm trước. Bởi bây giờ sự điều tiết của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng cũng đã nhịp nhàng, hợp lý hơn. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản sau nhiều bài học xương máu cũng đã có kiến thức quản trị tài sản tốt hơn”, Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm phân tích.

Cũng theo vị này, rất có thể có trường hợp nghịch lý xảy ra trong thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đó là tính thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản sẽ đẩy lên. Bởi, lý do lạm phát, vật liệu xây dựng, chi phí xây dựng đẩy lên cao, bên cung sẽ đẩy giá bán lên để bù trượt giá, tính luôn cả phần lạm phát vào giá bán. Điều này chắc chắn khiến thị trường bất động sản vốn đã trầm lắng càng trầm lắng hơn.

Ông Trần Khắc Tâm nhận định, nếu đúng theo kịch bản tăng lãi suất ngân hàng, đối với những người có nhu cầu mua nhà ở là tín hiệu không vui. Bởi, cơ hội sở hữu nhà ở đối với họ sẽ xa hơn một bước.