Thị trường bất động sản ảm đạm, giá bán một số phân khúc vẫn khó hạ nhiệt?

Giá chung cư, nhà mặt phố đi ngược thị trường

Từ quý 2/2022 đến nay, thị trường bất động sản trong tình trạng ảm đạm kéo dài khi giao dịch sụt giảm, thanh khoản kém. Các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã đẩy mạnh các hoạt động tặng quà, khuyến mãi, tăng chiết khấu nhằm kích cầu thị trường nhưng tình hình vẫn không được cải thiện. Một số phân khúc, đặc biệt là đất nền ghi nhận giảm giá mạnh ở nhiều nơi, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải giảm giá, cắt lỗ khi không thể gánh nổi chi phí lãi vay… Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá của thị trường.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, phân khúc căn hộ chung cư, nhà mặt phố giá vẫn ghi nhận tăng dù mức độ quan tâm và lượng giao dịch có xu hướng giảm. Trong năm nay, nhà mặt phố có lượng quan tâm tăng cao nhất ở cả Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, mức độ tăng về lượt tìm kiếm, giá bán và lợi suất cho thuê nhà phố ở TP HCM ghi nhận cao hơn đáng kể so với Hà Nội.

Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố tại TP HCM tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm. Còn ở Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%, giá rao bán tăng 7%.

Bên cạnh đó, chung cư cũng là phân khúc ghi nhận mức độ quan tâm tăng tại hai thành phố lớn nhất cả nước. Cụ thể, ở Hà Nội mức độ quan tâm tăng 3% còn TP.HCM mức độ quan tâm tăng 15%. Còn về giá bán, giá chung cư TP HCM gần như đi ngang trong cả năm 2022, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 - 4%. Còn giá bán tại Hà Nội biến động mạnh ở phân khúc căn hộ trung cấp, tăng 13% so với hồi đầu năm, còn lại phân khúc bình dân và cao cấp tăng lần lượt 2% và 7%.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng ghi nhận, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. So với quý I/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý liên tục tăng.

Theo tâm lý của người mua, nhiều người kỳ vọng giá chung cư tại các thành phố sẽ giảm về mức giá hợp lý để xuống tiền đầu tư hoặc mua ở, song theo dự báo của các chuyên gia, giảm giá bán căn hộ chung cư là rất khó, thậm chí dù chững lại nhưng giá phân khúc này có thể vẫn sẽ tăng trong thời gian tới.

Đánh giá về sự phát triển của thị trường và các phân khúc bất động sản trong thời gian tới, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Kinh doanh miền Bắc của Batdongsan.com.vn cho rằng sẽ phụ thuộc vào mức độ mở của room tín dụng và sự thay đổi về mặt chính sách.

Theo khảo sát thực hiện đối với các nhà môi giới cho thấy, tại thị trường miền Bắc 61% các môi giới được khảo sát nhận định căn hộ chung cư sẽ là loại hình bất động sản triển vọng nhất, 15% cho rằng nhà riêng sẽ phát triển mạnh thời gian tới, 12% cho rằng đó là nhà phố, 8% cho là đất nền, 4% cho là các loại hình bất động sản khác.

Còn tại thị trường miền Nam, 35% các môi giới được khảo sát cho rằng chung cư sẽ là loại hình triển vọng nhất, 28% các môi giới cho rằng đất nền sẽ phát triển và 21% chọn nhà phố, 13% cho là nhà riêng và 3% là loại hình khác.

Giá chung cư khó giảm, thậm chí có xu hướng tăng

Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, giá căn hộ chung cư đối với phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng. Điển hình như là sự khan hiếm quỹ đất ở trung tâm khiến giá đất và chi phí đền bù, GPMB tăng; tiến trình xin cấp phép và phê duyệt dự án kéo dài cũng làm tăng chi phí đầu tư; giá nhân công, nguyên vật liệu tăng cao; lãi suất cho vay tăng... Dù vậy, nguyên nhân chính nhất vẫn là do nguồn cung dự án mới ít ỏi.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ tạo ra giao dịch nên khả năng hạ giá rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.

Bên cạnh đó, quỹ đất khu vực nội đô ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM ngày càng ít. Những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách thắt chặt hơn nữa cũng sẽ khiến nguồn cung nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại những khu vực này khó dồi dào. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư của người dân vẫn ở mức rất cao, điều này sẽ khiến giá căn hộ chung cư khó hạ nhiệt. Ngoài ra, giá chung cư khu vực ngoại thành được dự báo sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành cũng tăng giá nhanh.

Đánh giá nguyên nhân khiến căn hộ chung cư khó giảm giá, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho rằng do nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản và tâm lý của người mua nhà thời gian gần đây. Trước hết đó là việc hạn chế tín dụng vào thị trường đã gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà và cả các chủ đầu tư khi phát triển dự án.

Mặt khác, nguồn cung trên thị trường đang ngày càng khan hiếm do các vướng mắc về pháp lý cũng là lý do khiến thanh khoản giảm. Theo đó, trong năm 2022 cả thị trường Hà Nội chỉ có 12.637 nguồn cung mới được tung ra. Đây là mức nguồn cung thấp nhất trên thị trường trong 8 năm qua. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%.

Số lượng căn hộ bàn giao cũng giảm khi theo báo cáo năm 2022, Hà Nội chỉ có 10.100 căn hộ được bàn giao. Theo Savills, trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm trung bình 36% mỗi năm.

Với diễn biến thị trường hiện tại, dòng tiền đầu tư 2023 được dự báo sẽ hướng về các sản phẩm vừa túi tiền, sát với giá trị thực. Ngoài ra, bất động sản tạo ra dòng tiền có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà mặt phố, nhà phố nhà xưởng cho thuê cũng được cho là sẽ thu hút được sự quan tâm hơn so với những sản phẩm khác…