Căn hộ chung cư tại TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng đang có giá bán ra sao?

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo mới đây của Colliers Việt Nam đã chỉ rõ diễn biến của phân khúc căn hộ tại TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Cụ thể tính tới quý IV/2022, một số dự án dự kiến mở bán mới nhưng lại bị hoãn, cho thấy các chủ đầu tư đang có tâm lý chờ đợi. 

Tại TP. HCM, thị trường căn hộ chung cư khá trầm lắng vào dịp cuối năm, mức tiêu thụ thấp nhất kể từ 3 năm trước, thanh khoản kém vì chịu tác động từ việc siết tín dụng, tăng lãi suất. Tuy nhiên, giá bán căn hộ sơ cấp hạng sang vẫn ổn định, các dự án căn hộ này mở bán tại Thủ Thiêm trong quý IV có giá khá cao từ 7.000 - 18.000 USD/m2.

Nhưng ở những phân khúc thấp hơn thì có mức giá sơ cấp giảm nhẹ vì một vài dự án đã áp dụng chính sách chiết khấu. Giá bán trên thị trường thứ cấp giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang bị áp lực tài chính như lãi suất tăng cho khoản vay đến hạn và lo lắng về các biến động khó lường trên thị trường vào năm mới, dẫn tới việc phải bán tháo sản phẩm. 

Qúy cuối năm qua, có những dự án mở bán mới nổi bật như The Opusk – Metropole giai đoạn 4, Thủ Thiêm Zeit Xi River, Salto Residence, De La Sol đã được mở bán sau nhiều năm đình trệ. Nguồn cung mới chủ yếu tới từ những giai đoạn mở bán tiếp theo hoặc trong giỏ hàng cũ của các dự án MT East Mark, Flora Panorama, Horizon Phú Mỹ Hưng, Akari City, West Gate Park...

Một thương vụ M&A đáng chú ý là dự án Hausnima TP. Thủ Đức của EZ Land được chuyển nhượng cho Gamuda Land và đổi tên thành Elysian, dự kiến sẽ mở bán vào quý II/2023. 

Colliers cho biết, nhu cầu sở hữu căn hộ đang giảm dần vì rào cản tín dụng, nhiều người cũng đang hoãn kế hoạch mua nhà và chờ đợi mức giá tốt hơn trong năm tới. 

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều đã hạ nhiệt, nhưng mặt bằng giá thì vẫn neo cao đối với những người có thu nhập trung bình. Các dự án mở bán mới trong quý IV có giá bán từ 2.300 – 4.200 USD/m2. Ngoài ra, một số dự án dự kiến ra mắt bị trì hoãn lại do ảnh hưởng từ điều kiện thị trường không thuận lợi, các chủ đầu tư đang chờ thời điểm thích hợp hơn. 

Đáng chú ý, Hà Nội đang đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng nhằm tạo điều kiện thuận lợi giúp người dân vùng ven dễ dàng tiếp cận các quận trung tâm Thủ Đô hơn, đây cũng chính là đòn bẩy cho sự tăng trưởng của thị trường căn hộ các khu vực này. 

Trong quý IV, những dự án mở bán mới phải kể tên như: Tòa ZR 1 thuộc dự án The Zurich – Vinhomes Ocean Park, dự án Epic Tower mở bán đợt 1 với 288 căn hộ, Soho Heritage Westlake, tòa C thuộc dự án Masterise West Height.

Bên cạnh đó, một vài chủ đầu tư dần mở rộng hơn các hoạt động sang thị trường miền Bắc như Kita Group có kế hoạch triển khai dự án nằm trong KĐT Ciputra Hà Nội; Dự án The Reflection West Lake của Kusto dự tính sẽ ra mắt vào năm 2023;... Tương tự tại TP. HCM, mức độ quan tâm tới phân khúc căn hộ tại Hà Nội sụt giảm từ 3 - 12% tùy theo địa bàn. 

Tại Đà Nẵng, các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang trong quý IV tại Đà Nẵng có mức giá từ 2,500 – 6,300 USD/m2. Hiện tại, dự án căn hộ cao cấp nhất tại đây là Filmore có giá bán từ 4,600 – 6,000 USD/m2. Mức giá này đã làm tăng giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang lên cao nhất tính từ thời điểm hiện tại. Nhưng mức tiêu thụ các dự án lại không cao. 

Trong quý IV, khu vực này có 4 dự án mới mở bán, bao gồm căn hộ hàng hiệu Shizen Nami, The Sang Residence giai đoạn 2, căn hộ cao cấp ven sông Hàn The Filmore, dự án nhà ở xã hội The Ori Garden – Sea View Tower. 

Theo dự kiến, có 6 dự án được mở bán mới trong năm 2023, cung cấp cho thị trường khoảng 4.000 căn hộ cao cấp tới từ những chủ đầu tư lớn như Sun Group, Sun Frontier, Alphanam... Phần lớn người mua căn hộ tại Đà Nẵng là để đầu tư và tới từ địa phương khác. 

Chuyên gia Colliers cho rằng, quý cuối năm qua, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản đi theo xu hướng giảm mạnh. Đa số các dự án mở bán đều có thêm chính sách ưu đãi và phương án thanh toán mới với nhiều hỗ trợ, nhằm kích thích người mua trong gia đoạn khó khăn này. 

Năm 2023, thị trường căn hộ vẫn sẽ đối mặt với những khó khăn tới từ sự suy giảm niềm tin đối với các chủ đầu tư hoạt động không minh bạch, dự án thiếu pháp lý và đã bị xử lý trong thời gian qua. 

Ngoài ra, một số chủ đầu tư đang trì hoãn việc chào bán sản phẩm, dẫn tới nguồn cung căn hộ năm 2023 có thể giảm đáng kể. Riêng tại TP. HCM, chỉ có gần 20.000 căn hộ mở bán mới, lượng tiêu thụ ước tính khoảng trên dưới 20%. 

Tương tự với những phân khúc khác, sự hồi phục của thị trường căn hộ cũng cần các điều chỉnh vĩ mô từ chính phủ. Một thông tin lạc quan hiện nay là trong giữa tháng 12, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành, địa phương phối hợp và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. 

Kết hợp cùng các biện pháp điều chỉnh của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng cơ cấp lại doanh nghiệp, điều chỉnh sản phẩm và dòng tiền nhằm hồi phục và phát triển lành mạnh hơn.