Sau nhiều lần trì hoãn, tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa 15, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – một đạo luật vô cùng quan trọng đã được Chính phủ trình ra Quốc hội thảo luận. Trong đó, một trong những nội dung được đông đảo người dân quan tâm là vấn đề liên quan đến thu hồi đất, định giá đất. 
Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương mới đây cũng yêu cầu quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt và phải hài hoà lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật…
Theo ĐBQH Lê Thanh Vân (Ủy ban Tài chính – Ngân sách QH), việc dự thảo Luật Đất đai được lùi rất nhiều lần nhưng lần này được đưa ra Quốc hội là quyết tâm rất lớn của Đảng, Nhà nước. Các vụ khiếu kiện đất đai là vấn đề rất nóng, chiếm đến 80% các vụ kiện. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần phải nhằm vào việc khắc phục những hạn chế, những vấn đề nổi cộm, bức xúc nhất. Đồng thời phải trả lời cho được đâu là nguyên nhân của các xung đột, mâu thuẫn trong quan hệ liên quan đến đất đai.

ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng nội dung về thu hồi đất là vấn đề rất hệ trọng, liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 
Theo ông Hòa, người bị thu hồi đất mất tư liệu sản xuất, việc làm, chưa kể giá đền bù thấp nên nếu không có giải pháp phù hợp đảm bảo quyền lợi cho người dân, rất dễ dẫn đến khiếu kiện. Thực tế những năm qua, khiếu kiện liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ rất lớn. Do vậy, việc thu hồi đất phải đảm bảo hài hòa quyền lợi cho người dân, Nhà nước, nhà đầu tư.
“Người bị thu hồi đất đòi hỏi phải áp giá theo giá thị trường thực tiễn, trong khi giá đất đền bù của Nhà nước lại ở mức thấp hơn rất nhiều. Chưa kể, vấn đề tái định cư còn nhiều bất cập, không bằng nơi ở của họ trước kia, trong khi chủ trương thì tái định cư phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Ngoài ra, định giá đất cần có sự minh bạch, khách quan và phù hợp với giá trị trường, tránh quá thiệt thòi cho người dân”, ông Hòa nói.
Ông Phạm Văn Hòa cũng nêu, để định giá đất đền bù cũng cần xem xét mục đích thu hồi đất. Nếu phục vụ cho công trình công cộng, hạ tầng xã hội hay dự án thương mại, khu đô thị…thì giá trị đền bù phải tăng lên. Hiện nay người dân khiếu kiện về vấn đề này rất nhiều, vì họ cho rằng tiền đền bù thu hồi đất với mức giá thấp, trong khi doanh nghiệp xây dựng xong bán hàng với mức giá rất cao. Do đó, người dân chưa đồng thuận với vấn đề này.
“Tôi nghĩ rằng không thể nào gộp chung, cào bằng việc nhà nước thu hồi đất trên nhiều lĩnh vực đều đền bù như nhau. Giá đền bù với người dân phải có sự phù hợp với thực tiễn thị trường”, ông Hòa nói.

ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cũng cho rằng thu hồi đất liên quan đến rất nhiều vấn đề, khiếu kiện, tranh chấp cũng từ đây mà ra. “Chúng ta đang hướng đến việc quy định các trường hợp phải thu hồi đất. Với mục đích quốc phòng, an ninh thì khá rõ, còn với mục đích phát triển kinh tế, mục đích công công vì mục đích quốc gia thì có chuyện phải bàn”.
“Tôi thấy chúng ta đang diễn ra hình thức liệt kê một số trường hợp sẽ phải thực hiện thu hồi đất, nhưng ngược lại chúng ta không liệt kê trường hợp nào thì thực hiện theo thỏa thuận, chứ bây giờ quy định rất chung chung. Điều này sẽ dẫn đến việc trên thực tế có thể vận dụng trường hợp này là quyết định thu hồi đất vì mục đích công công, trường hợp kia có thể không phải. Theo quan điểm của tôi, cần quy định rõ ràng vấn đề này, trên cơ sở đó, tạo sự đồng thuận”, ông Hoàn nêu.
Chuyên gia pháp lý đất đai Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm, “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội” luôn là mục tiêu và phải là mục tiêu của mọi chính sách pháp luật. Nếu không, chính sách đó không thể tồn tại bền vững. Do đó, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các chủ thể: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân giữ vai trò hết sức quan trọng.
“Nếu chính sách, pháp luật chỉ bảo vệ lợi ích Nhà nước và người dân mà bỏ quên doanh nghiệp thì doanh nghiệp và thị trường không thể phát triển. Còn nếu chỉ chăm lo lợi ích doanh nghiệp và Nhà nước trong khi người dân không được bảo vệ thì sẽ dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện… ảnh hưởng an ninh trật tự và môi trường đầu tư, kinh doanh”, ông Đỉnh nêu.

Các chuyên gia cho hay, trong câu chuyện định giá đất, vấn đề được quan tâm nhiều là việc định giá đất phải phù hợp với giá thị trường nhưng hiện nay điều này chưa được quy định rõ.
PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho biết, chính sách giá đất của Việt Nam trước nay bị ràng buộc bởi khung giá. Khung giá đất thì 5 năm mới đánh giá, điều chỉnh lại một lần. Trong khi đó, bảng giá để cho nhà nước thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong việc điều tiết các giá trị đất đai lại dựa vào khung giá đất. Các địa phương căn cứ vào khung giá để xây dựng bảng giá. 
Theo bà Thảo, do giá trị đất đai theo khung 5 năm mới điều chỉnh một lần nên rất thấp, bởi bảng giá đất bị ràng buộc, trong khi giá đất trên thị trường rất cao, đặc biệt là trong bối cảnh biến động, sốt giá. Khi đó, chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất của Nhà nước ban hành rất lớn.
Chính khoảng cách như vậy tạo ra kẽ hở cho những tiêu cực trong đất đai, làm cho hiện tượng đầu cơ tăng lên. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước đã nhìn thấy vấn đề đó và đề xuất bỏ khung giá đất, đưa giá đất tiệm cận giá thị trường. Việc bỏ khung giá đất là cơ hội để giá đất thị trường và giá đất đền bù đến gần hơn được với nhau.

Theo PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, để có được giá thị trường thì phải xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo thị trường và điều chỉnh hàng năm theo biến động. 
Tuy nhiên, bà Thảo cho rằng cần phải phân biệt “giá trị” và “giá cả”. Giá đất định giá phải phù hợp với giá trị thị trường của đất đai. Điều này được đánh giá thông qua giá trị nội tại của đất đai và các yếu tố khác trong điều kiện bình thường. Người định giá phải nắm được những thay đổi về giá trị. Còn giá cả thị trường chỉ là giá tham chiếu, lấy trong một khoảng thời gian nhất định, ít biến động chứ không phải lấy giá lúc cao nhất. 
“Tôi nghĩ cũng cần phải mất khá nhiều thời gian để có được hệ thống cơ sở dữ liệu theo giá thị trường để áp dụng”, TS Thảo nói.
ĐBQH Phạm Văn Hòa cũng nêu qua điểm, định nghĩa “giá trị trường” là vấn đề không đơn giản. Với người cần mua có thể họ chấp nhận mua giá cao, còn người chưa cần mua thì họ không mua giá đó. 
Do đó, ông Hòa cho rằng việc xác định giá thị trường cần xem xét trong một khoảng thời gian nhất định, trong vòng 6 tháng – 1 năm chẳng hạn, trong điều kiện bình thường để xác định giá đất ở từng khu vực chứ không phải lấy giá lúc sốt đất để xác định giá. 
Ngoài ra, theo đại biểu này, để việc định giá đất được khách quan, trong hội đồng thẩm định giá đất, ngoài cơ quan của Nhà nước, cần có cơ quan trung gian, tư vấn khách quan khi định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất phải có sự tham gia của nhiều thành viên, trong đó có người bị thu hồi đất.

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng hiện tại, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.  Tuy nhiên các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Thực trạng này diễn ra chủ yếu là do thiếu các yêu tố về thông tin cho các công tác về định giá đất. 
“Chính vì vậy để việc thực hiện được hiệu cơ chế phương pháp định giá theo nguyên tắc thì trường thì cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất trên cơ sở vào cuộc của chính phủ địa phương, tổ chức tư vấn độc lập trong việc tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất”, ông Hòa nói.
ĐBQH Lê Thanh Vân cho hay, về xác định giá đất, hiện nay còn mang tính chủ quan, đôi khi là áp đặt. 
“Thị trường có 5 nguyên tắc, trong đó là tính khách quan các quy luật vận động. Chúng ta là quan hệ thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tức là mục tiêu của chúng ta cao hơn, mang tình bình đẳng và hướng tới bảo vệ các giá trị con người. Do đó, cần có giải pháp thích hợp trong vấn đề chênh lệch địa tô - đây chính là một trong những điểm quan trọng dẫn đến xung đột trong quan hệ đất đai”, ông Vân nói.

Về nguyên lý, theo ông Lê Thanh Vân, giá trị miếng đất chưa đầu tư là giá trị rất bình thường, khai thác nó chủ yếu thông qua hoạt động trồng trọt, chăn nuôi và các dịch vụ khác. Còn mảnh đất sau khi nhà nước thu hồi đầu tư dự án công công, thương mại, nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản đó thì nó đội giá lên rất nhiều lần. Địa tô chênh lệch xã hội phải được hưởng, vì đầu tư của Nhà nước.
“Mâu thuẫn chính là giá trị địa tô chênh lệch. Nên nhìn nhận đúng chỗ địa tô chênh lệch ấy là xã hội được hưởng phần lớn và hài hòa lợi ích giữa 3 bên. Địa tô chênh lệch Nhà nước thu về để điều tiết cho các quan hệ xã hội khác, còn lợi ích của nhà đầu tư là có lãi, lợi ích của người dân bị thu hồi đất là phải đảm bảo cuộc sống tối thiểu, bằng như cũ và hơn như cũ”, ông Vân nêu.

Liên quan đến câu chuyên chênh lệch địa tô, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc xây dựng chính sách về thu hồi đất có thể tham khảo học thuyết kinh điển của nhà triết học Hy Lạp cổ đại Aristotle. 
Học thuyết Aristotle về phân phối các giá trị thể hiện rõ nét qua lập luận của ông về việc phân phối sáo. Aristotle cho rằng cây sáo tốt nhất dành cho người thổi hay nhất và sẽ bất công nếu trao cây sáo cho người giàu có sẵn sàng trả nhiều tiền, cho người thuộc dòng dõi quý tộc, hay phân phối ngẫu nhiên bằng bốc thăm. Lý do không chỉ bởi việc đưa cây sáo tốt nhất cho người thổi hay nhất sẽ tạo ra thứ âm nhạc hay nhất mà còn bởi đó là mục đích người ta làm ra cây sáo - để thổi được hay.
Theo ông Đỉnh, nếu “cây sáo” là nguồn lực đất đai thì cách phân phối tốt nhất là trao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư phù hợp nhất: Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh... Nhà nước quyết định một khu đất cụ thể nên sử dụng vào mục đích gì.

Trên cơ sở đó, Nhà nước quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trao cho nhà đầu tư đủ năng lực (về kỹ thuật, tài chính) thông qua các phương thức công bằng, cạnh tranh, công khai, minh bạch (đấu giá, đấu thầu). Nguồn lực đất đai được phân phối dựa trên yêu cầu khách quan của thực tiễn để phát triển bền vững.
Vậy câu hỏi mấu chốt sẽ là: Người có đất bị thu hồi xứng đáng nhận được gì? Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nêu giả định: Một hộ gia đình có 1ha đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc cho thuê đất và chỉ còn thời hạn 5 năm (cần hiểu rằng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất sẽ quyết định giá đất). Khi đó, giá trị bồi thường phù hợp là giá trị tương xứng với mục đích, thời hạn sử dụng đất, tương ứng với giá trị vật chất tạo ra nếu hộ dân giữ lại canh tác trong thời hạn sử dụng đất còn lại.
“Nếu xây dựng Luật Đất đai theo chiều hướng khi thu hồi đất, Nhà nước phải đạt được thỏa thuận về giá trị bồi thường với bên có đất bị thu hồi sẽ tiềm ẩn sự nguy hiểm trong thực thi chính sách. Gần như chắc chắn cơ quan nhà nước không thể thu hồi được đất bởi không đạt được sự đồng thuận trước “yêu sách” của người có đất bị thu hồi”, ông Đỉnh nêu.
Theo ông Đỉnh, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất được thể hiện thông qua việc Nhà nước bồi thường thỏa đáng và tương xứng theo giá đất phù hợp với giá thị trường, theo mặt bằng giá tại thời điểm thu hồi, tương ứng với mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất còn lại.
“Trên nguyên lý “ai xứng đáng với điều gì” thì người có đất nông nghiệp chỉ có quyền thụ hưởng theo giá đất nông nghiệp thay vì yêu cầu được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở) sau khi Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Có thể đúc kết lại là: Không nhòm vào ví người khác”, ông Đỉnh nói.
Chuyên gia này cho rằng việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra giá trị “địa tô chênh lệch” nhưng giá trị này thuộc về ngân sách nhà nước, không thể thuộc về người dân có đất theo suy nghĩ “đếm cua trong lỗ”. “Địa tô chênh lệch” cũng không chảy vào túi doanh nghiệp bởi doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch theo giá thị trường khi chuyển mục đích.