Savills: Bắt đầu có tình trạng người mua trả lại hàng tại một số dự án nhà mới

Không có tiền thanh toán theo tiến độ

Sau giai đoạn trầm lắng của thị trường địa ốc TP. HCM đã bộc lộ rõ nét các yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy tốc độ hấp thụ sản phẩm mới. Savills tiến hành khảo sát đối với các giao dịch thành công nhằm tìm ra động lực giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn. Cụ thể có 80% lượng giao dịch thành tới từ các dự án đầy đủ pháp lý và tiến độ xây dựng bảo đảm. 

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM Võ Thị Khánh Trang cho rằng, kết quả này thể hiện nhóm khách có sẵn tiền sẽ quan tâm tới tiến độ xây dựng và pháp lý dự án hơn để quyết định mua vào. 

“Đây là điều mà năm 2023, chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Trong nửa đầu năm nay sẽ còn nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư. Hy vọng tới 2 quý cuối năm sẽ có thêm các chính sách từ phía Chính phủ và chính sách hỗ trợ tài chính tới từ các ngân hàng một cách rõ ràng hơn” - Bà Trang nói. 

Mặt khác, đơn vị này thực hiện khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng vốn tài chính vay ngân hàng. Với các dự án ở tầm trung, khách hàng cần hỗ trợ từ ngân hàng khoảng 50 - 80% tổng giá trị căn nhà. Trong khi người mua chịu ảnh hưởng từ giá bán sơ cấp neo cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 - 10 tỷ đồng/căn.

“Điều đó cho thấy không ít khách hàng khó khăn vì không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills ghi nhận trong các dự án mở bán mới tồn tại một số trường hợp người mua nhà trả hàng vì họ không thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ” - Vị chuyên gia cho hay. 

Nửa cuối năm ngoái, nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách ưu đãi để kích cầu thanh khoản trên thị trường. Chẳng hạn tại một dự án ở TP. HCM tung ra chính sách chiết khấu lên tới 40% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ tới 98% giá trị căn hộ. 

Tuy nhiên bà Trang cho rằng: “Chính sách này gần như chỉ hướng về một đối tượng là những người mua có sẵn tiền chứ không phải những người cần đến đòn bẩy tài chính”. 

Nhóm sản phẩm giá quá cao sẽ “mắc kẹt”

Khi nguồn cung tiền bị thắt chặt đối với thị trường địa ốc, tình trạng những sản phẩm giá quá cao sẽ rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu chia sẻ: “Hãy liên tưởng đến các sản phẩm đầu cơ là bèo còn dòng tiền là nước, khi nước nổi thì bèo nổi, nước rút bèo cũng chết”. 

Vị này cho rằng, đây là nguyên nhân khiến phân khúc căn hộ mang tính đầu cơ mạnh hiện nay đối mặt với làn sóng bán “cắt lỗ” tại TP. HCM khi dòng vốn trên thị trường gặp khó. Đối với phân khúc căn hộ chung cư hướng tới đáp ứng mục đích ở thật có giá bình dân thì khó có tình trạng này. 

Theo ông Hiếu, những căn hộ bị “mắc cạn” đều nằm ở các dự án có mức giá neo cao, phần lớn người dân không chi trả được. Những phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác cho thuê thì không khó thanh khoản. 

“Làn sóng thanh lý với khoản lỗ lớn là bài học cho những nhà đầu cơ tay ngang. Đa phần sản phẩm tồn kho hiện đều ở phân khúc cao cấp, không phù hợp túi tiền người mua nhà. Đối với sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ không có biến động mạnh hay đáng lo ngại” - Vị chuyên gia nói. 

Ông Hiếu cũng cho rằng, quỹ đất tại nội đô TP. HCM ngày càng hạn hẹp. Sự thay đổi về quy hoạch, chính sách cũng siết chặt hơn nữa khiến nguồn cung nhà ở thương mại, căn hộ bình dân ngày càng ít ỏi. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở chung cư của người dân rất lớn, những người có nhu cầu thực nên xuống tiền chỉ khi dự án đã đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín và giá bán hợp lý. 

Thị trường còn nhiều hạn chế

Savills ghi nhận nhiều chủ đầu tư đã và đang phải trải qua giai đoạn rất khó khăn trong quá trình huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Xét về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất cho vay tăng cao làm ảnh hưởng tới quyết định mua nhà vào giai đoạn này. 

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh Võ Thị Khánh Trang nhìn nhận, trong nửa đầu năm 2022, thị trường địa ốc có những dấu hiệu phục hồi tích cực so với năm 2021. Tuy nhiên từ giữa năm thì lượng giao dịch đột ngột chậm lại. 

“Có thể thấy chính sách tín dụng bị siết chặt và chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để thông qua và phát triển dự án bị chậm lại. Đồng thời, nguồn vốn hỗ trợ tài chính từ ngân hàng đã giảm đáng kể khiến cho chủ đầu tư và cả khách hàng đều gặp khó trong việc có nguồn tài chính để mua hay phát triển nhà ở” - Bà Trang phân tích. 

Với những hạn chế như vậy, lượng giao dịch diễn ra khá chậm với mức giá trung bình tăng cao. Năm 2022, có 14.600 căn hộ được giao dịch với tỷ lệ hấp thụ là 69%, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. 

Giá bán căn hộ trung bình khá cao là 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Trong quý IV/2022, giá bán sơ cấp đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% theo năm. Báo cáo của Savills cho thấy các căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch, không có căn nào dưới 2 tỷ đồng. 

Dưới góc nhìn khách hàng, người mua đã bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp tăng cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 - 10 tỷ đồng/căn. 

“Chúng tôi đã khảo sát về tỷ lệ người mua sử dụng vốn tài chính vay ngân hàng. Với các dự án có giá tầm trung, khách hàng cần hỗ trợ tài chính từ 50 - 80% giá trị căn hộ. Điều này cho thấy một số người gặp khó khăn vì không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu Thị trường của Savills đã ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng bởi họ không thể hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ” - Bà Trang thông tin thêm. 

Thị trường hướng đến các sản phẩm đầy đủ pháp lý

Tuy ở trước bối cảnh nguồn vốn hạn chế cùng nguồn cung mới có giá bán cao, theo chuyên gia của Savills, đã có các khảo sát đối với những giao dịch thành công nhằm tìm ra động lực cho thị trường trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Theo đó, có 80% lượng giao dịch thành công tới từ các dự án có có đầy đủ pháp lý và tiến độ xây dựng đảm bảo đúng cam kết.

Bà Trang cũng cho rằng, nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ còn những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhưng chính sách của Nhà nước cũng sẽ được hoàn thiện và kỳ vọng vào nửa cuối năm sẽ có những hỗ trợ rõ ràng hơn từ phía Ngân hàng Nhà nước. 

Đánh giá về nguồn cung nhà ở vào năm 2023, Savills Việt Nam dự kiến thị trường sẽ có thêm 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán trước đó. Về ngắn hạn, tình hình siết chặt tín dụng vào ngành bất động sản vẫn còn kéo dài. Các doanh nghiệp sẽ bị giám sát chặt hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu khiến cho việc huy động vốn rất khó khăn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới ra thị trường vào năm 2023 sẽ đạt gần 8.000 căn, giảm 60% so với năm ngoái.