Quy định xử phạt môi giới bất động sản: Vẫn còn "kẽ hở"?

“Cò” đất hết cửa?

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hùng – Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, Nghị định 16/2022/NĐ-CP “Quy định xử phạt hành chính về xây dựng” chính thức có hiệu lực từ ngày 28/1/2021 có khá nhiều điểm mới. Nhìn nhận một cách tổng quan, quy định này sẽ mang lại những tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói riêng và ngành xây dựng nói chung.

LS Hùng phân tích, thời gian qua, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2021, tại nhiều địa phương xảy ra tình trạng “sốt” đất, “sốt” nhà. Giá bất động sản tăng theo ngày, thậm chí theo giờ. Nhiều “cò” rỉ tai nhau về những mảnh đất được mua đi bán lại hàng ngày, chỉ cần sang tên khách hàng đã có trong tay hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.

Tình trạng “sốt” đất khiến các nhà đầu tư từ khắp nơi đổ xô về những vùng đất mới như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Lạng Sơn, Ba Vì, Sóc Sơn (Hà Nội), Thanh Hóa, Quảng Bình, Đắc Lắk, Đắc Nông… “ôm” đất, biến nơi đây thành các đại siêu thị. Không ít người ăn lên làm ra nhưng cũng biết bao người nếm trái đắng vì trót ôm phải những mảnh đất chưa đủ cơ sở pháp lý để kinh doanh, thậm chí “ôm” phải những dự án “ma”. Hệ quả nhãn tiền, kéo theo tình trạng mất an ninh trật tự, an toàn xã hội tại địa phương, buộc nhiều địa phương phải vào cuộc chấn chỉnh, xử lý.

Theo Luật sư Hùng, một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng trên chính là do bàn tay của “cò” đất. “Họ bắt tay, liên kết với nhau dựng lên những kịch bản tinh vi, từ dàn trận, kích sóng, làm giá… để trục lợi. Tình trạng này nếu diễn biến lâu dài sẽ nguy cơ gây bong bóng bất động sản, ảnh hưởng chung đến nền kinh tế”, LS Hùng nói.

Từ dẫn chứng nêu trên, Luật sư Hùng cho rằng, quy định trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ phần nào giúp ổn định và minh bạch hoá thị trường bất động sản, hạn chế và đẩy lùi bong bóng bất động sản. Đồng thời, ngăn chặn hiện tượng găm hàng, thổi giá, đầu cơ bất động sản, giúp đưa bất động sản về giá trị thật. Ở góc độ tài chính, quy định này sẽ góp phần giảm thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là tình trạng một nhà hai giá. “Dưới góc độ là một nghề nghiệp, quy định này sẽ góp phần xây dựng, chuẩn hoá nghề môi giới bất động sản”, LS đánh giá.

Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, thời gian qua, tại nhiều địa phương xảy ra tình trạng môi giới bất động sản lợi dụng những thông tin chưa rõ ràng, chưa chính xác trong quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng để “thổi” giá. Do đó, các địa phương cần công khai thông tin cho người dân, nhà đầu tư được biết.

“Cần đảm bảo cho người dân, khách hàng tiếp cận thông tin chính xác, biết chỗ nào làm đúng, chỗ nào có cơ sở pháp lý. Quan trọng nhất là thông tin phải nhanh chóng. Trong đó tối thiểu có những thông tin về quy hoạch, dự án đủ điều kiện bán. Cùng với đó sẽ có những quy định quản lý chặt chẽ hơn các nhà môi giới", ông Khởi nhấn mạnh.

Ai giám sát, xử phạt?

Trước một số luồng ý kiến băn khoăn, đối với những trường hợp người môi giới là cá nhân, môi giới tự do, không có bằng cấp, không hoạt động qua sàn giao dịch bất động sản… họ chỉ môi giới một hoặc vài căn nhà thì chế tài xử phạt thực hiện ra sao?

Phân tích về điểm này, Luật sư Hùng cho hay: “Điều 59, Nghị định 16 quy định phạt 40 - 60 triệu đồng hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định”. Điều này có nghĩa, cá nhân khi thực hiện hành vi môi giới không có chứng chỉ, bằng cấp thì đủ cấu thành hành vi để xử phat vi phạm hành chính theo quy định của Điều 59. Môi giới xong một căn thì coi như thực hiện xong một hành vi”.

Ngoài ra, một vấn đề được dưa luận quan tâm là cơ quan nào sẽ kiểm tra, giám sát việc xử phạt hành vi vi phạm nêu trên. Bởi thực tế, mặc dù chế tài xử phạt khá nặng nhưng đơn vị nào quản lý và thường xuyên giám sát để phát hiện những môi giới BĐS hay “cò đất” vi phạm? Theo LS Hùng, tại Điều 72 của Nghị định 16 đã quy định rõ thẩm quyền được lập biên bản vi phạm hành chính nói chung, vi phạm của các cá nhân môi giới hay còn gọi là “cò đất” nói riêng bao gồm: “Công chức của UBND các cấp; công chức, viên chức, thanh tra viên cơ quan thanh tra nhà nước xây dựng; công chức, viên chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong từng lĩnh vực quản lý nhà nước về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà…”. Đồng thời, từ Điều 73 đến Điều 80 của Nghị định quy định thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính bao gồm thanh tra các cấp, Chủ tịch UBND cấp tỉnh đến cấp xã được quyền xử phạt tương ứng với mức xử phạt khác nhau.

“Nhìn vào quy định này thì rõ ràng việc tham gia quản lý, giám sát để phát hiện hành vi môi giới là rất rộng và có sự tham gia của nhiều đơn vị, cơ quan chức năng”, vị LS cho hay.

Mặc dù đánh giá cao những điểm mới trong Nghị định 16, tuy nhiên LS Hùng nhận định, Nghị định vẫn tồn tại một số kẽ hở để các cá nhân luồn lách, né tránh sự giám sát của cơ quan quản lý, gọi là hoạt động “chui”. Điều này là dễ hiểu vì lợi nhuận mang lại từ các hoạt động môi giới, thổi giá, găm hàng bất động sản là quá lớn và mức xử phạt là chưa tương xứng. Chưa kể, các biện pháp mới chỉ dừng lại ở biện pháp xử phạt mà chưa quy định về việc tịch thu toàn bộ nguồn lợi bất hợp pháp của các cá nhân, tổ chức vi phạm quy định về hành vi môi giới bất động sản trái pháp luật. Do đó, cần nhiều chế tài hơn nữa để thị trường trở nên minh bạch, lành mạnh.

Bàn luận về giải pháp mang tính dài hơi nhằm làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung và nghề môi giới nói riêng, một lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Nghị định mới của Chính phủ siết chặt hơn hoạt động môi giới. Các địa phương cũng cần quản lý chặt chẽ, yêu cầu kiểm soát thông tin, bảo vệ khách hàng, nhà đầu tư. Sắp tới "nạn" cò mồi tạo dựng, bịa đặt thông tin sẽ giảm”.