Quy định và pháp lý bất động sản mới chốt 4 phương pháp định giá đất

Hồi đầu tháng 2, Văn phòng Chính phủ thông tin, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất cũng như các điều kiện được áp dụng với từng phương pháp rõ ràng. Đây là một trong những quyết định hết sức quan trọng để giúp cho thị trường hồi phục trong thời gian sắp tới.

Cụ thể,  phương pháp so sánh này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của từng thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng nhất định về các yếu tố sẽ ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng của mảnh đất trên thị trường, hay những mảnh đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá, thông qua việc phải so sánh, phân tích những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá đất khi không có tài sản gắn liền với đất nhằm xác định giá chính xác của thửa đất.

Phương pháp so sánh này còn được sử dụng để định giá đối với những trường hợp có ba thửa đất cùng một mục đích sử dụng, có sự tương đồng về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh).

Phương pháp thu thập được thực hiện thông qua bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân của một mảnh đất cụ thể chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam đối với kỳ hạn 12 tháng tại những Ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.

Phương pháp thu thập được sử dụng trong trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà là những thửa đất, khu đất không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh nên phải áp dụng phương pháp thu thấp để xác định được những khoản thu nhập, chi phí cần thiết trong quá trình sử dụng đất theo mục đích sử dụng phải hợp pháp với những quy định tại thời điểm xác định giá.

Phương pháp thặng dư được tính toán bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) dựa vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt theo quy định pháp luật.

Phương pháp thặng dư được áp dụng nhằm định giá của thửa đất, mảnh đất trong trường hợp không sử dụng được phương pháp so sánh và phương pháp thu thập để xác định giá đất. Nhưng cần phải ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án thì mới tính toán được giá trị của mảnh đất chính xác.

Một phương pháp nữa được sử dụng để định giá đất là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã đưa ra quyết định giá cụ thể dựa trên căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai. Để áp dụng phương pháp định giá đất cần phải dựa vào điều kiện áp dụng, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Việc áp dụng và sử dụng giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ cho các trường hợp đã được quy định rõ ràng tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai. Đây là cơ sở để xác định mức giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, việc định giá đất chính xác cũng làm hạn chế tình trạng đấu giá xong bỏ cọc, thổi giá đất...

Đồng thời, cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ có nhiệm vụ và trách nhiệm hỗ trợ, giúp đỡ UBND và các cấp tổ chức khác trong việc xác định giá đất cụ thể trong từng trường hợp nhất định, và trong cả những trường hợp đặc biệt. Sự phối hợp của các cơ quan chức năng đóng vai trò hết sức quan trọng để điều phối, hướng dẫn các doanh nghiệp một cách cụ thể, tiếp cận những quy định một cách chính xác.

Trong thời gian tới khi những quy định và pháp lý bất động sản mới được áp dụng trên thị trường được các doanh nghiệp, nhà đầu tư hi vọng mang đến một thị trường minh bạch, công khai trong quá trình định giá đất. Đồng thời, có thể ổn định và tránh tình trạng thổi giá đất lên cao như trước đây đã từng xảy ra.