“Kích hoạt” lại phân khúc nhà ở vừa túi tiền để thị trường bất động sản “ấm lên”

Người dân khó mua nhà dù thu nhập vài chục triệu đồng/tháng

Chị Nguyễn Thị Thủy - trú tại quận Tân Bình, TP.HCM cho biết: "Hai vợ chồng tôi thuê nhà trọ đã 7 năm nay và không biết đến bao giờ mới mua được nhà ở TP.HCM".

Theo chị Thủy, chị làm kế toán cho một công ty may mặc với mức lương là 10 triệu đồng/tháng. Chồng chị làm nhân viên kỹ thuật của một công ty xây dựng với mức lương 12 triệu đồng/tháng. Tổng thu nhập là 22 triệu đồng chỉ đủ để cho hai vợ chồng trang trải cuộc sống, lo cho con gái 6 tuổi ăn học.

Cũng theo chị Thủy, hai vợ chồng chị cũng tiết kiệm được vài trăm triệu đồng tuy nhiên số tiền này không thể mua nhà. Số tiền tối thiểu mà vợ chồng chị cần có là khoảng 600 triệu đồng, như thế thì ngân hàng mới cho vay để mua những căn hộ cũ, rẻ nhất ở thành phố.

Chị Thủy cho biết thêm, dù có 600 triệu đồng nhưng thu nhập hàng tháng lại không tăng, vợ chồng chị cũng không có tiền đóng gốc, lãi cho ngân hàng. Chính vì thế mà giấc mơ sở hữu nhà vẫn còn rất xa vời.

Cũng tương tự như gia đình chị Thủy, anh Võ Thanh Tuấn - chuyên viên truyền thông của một công ty nước ngoài cũng chưa mua được nhà dù cho mức thu nhập hiện tại là 16 triệu đồng/tháng.

Theo lời anh Tuấn, nếu như mua nhà ở thời điểm hiện tại thì anh cần vay khoảng 1,5 tỷ đồng. Như thế, số tiền đóng gốc và lãi ngân hàng sẽ nuốt trọn số lương của anh.

Phân khúc nhà ở xã hội "ảm đạm" khi thị trường bất động sản trầm lắng

Trong khi có hàng triệu người dân thu nhập thấp và trung bình đang có nhu cầu nhà ở thì phân khúc nhà ở xã hội vẫn phát triển ì ạch. Lý do là bởi loại hình nhà ở này đang gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý và bất cập trong các quy định cũng như khó vay vốn ưu đãi, khó xác định đối tượng thụ hưởng chính sách.

LS.TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, mặc dù Luật Nhà ở quy định cụ thể điều kiện mua nhà ở xã hội như thu nhập, nơi cư trú và nhà ở... Tuy nhiên, việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê mua vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, quy định các dự án nhà ở thương mại ở các đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội đang chưa phù hợp so với thực tiễn. Và việc này cũng khiến cho nhiều dự án dành quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai và gây mất mỹ quan đô thị.

Còn đối với những dự án nhỏ, nếu như sử dụng 20% diện tích để làm nhà ở xã hội thì phần diện tích này cũng không đủ để xây dựng một khu nhà ở xã hội đạt tiêu chuẩn với tiện ích và cảnh quan phục vụ cho người dân.

Cũng theo TS. Đoàn Văn Bình, việc tiếp cận vốn vay ưu đãi của người dân, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn. Còn hoạt động tín dụng hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội cũng chưa phát huy được tác dụng.

Còn theo bà Trần Lan Anh - đại diện của một doanh nghiệp bất động sản ở quận 12 - TP.HCM, sở dĩ các doanh nghiệp không mấy mặn mà với nhà ở xã hội là bởi giá đất đã tăng quá cao, lợi nhuận làm nhà ở xã hội thì quá thấp.

Trong khi đó thì các cơ chế, chính sách chưa hỗ trợ nhiều cho doanh nghiệp. Cũng chính vì thế mà các doanh nghiệp ít tham gia làm nhà ở xã hội, chỉ tập trung vào làm nhà ở thương mại.

Giải pháp là phát triển nhà ở vừa với túi tiền của người dân

Các chuyên gia bất động sản ở TP.HCM cho biết, phát triển nhà ở vừa với túi tiền (Affordable Housing) sẽ mở ra được cơ hội để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình, cận trung bình từ đó kéo giảm mặt bằng nhà ở của toàn bộ thị trường.

Và trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Chính phủ quan tâm cũng như xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Mặc dù vậy thì tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó thì nguồn cung liên tục sụt giảm, chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến cho tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn.

Cũng theo đó, cơ cấu nguồn cung cũng ngày càng nghiêng về những sản phẩm cao cấp có giá trị lớn, phục vụ cho mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này đã khiến cho giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập được mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Chính vì thế mà phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân.

Còn dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 vào năm 2023.

Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (từ 25-50 triệu đồng/m2) cũng đã sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu là đến từ những sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi đó thì nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn cũng như 5% là nhu cầu đầu cơ. Cũng theo dữ liệu của VARS, chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng về tài chính để chi trả.

Đứng trước bối cảnh đó, VARS cho biết, cùng với loại hình nhà ở xã hội thì nhà ở vừa với túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính ở trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới, bởi vì đây sẽ là phân khúc xuất phát từ nhu cầu cũng như khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, Việt Nam chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền tuy nhiên có thể chỉ ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Theo đó, hiện tại nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến đối tượng thu nhập thấp đó là công nhân ở các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất cũng như tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà...

Nhà ở vừa túi tiền chính là nhà ở thương mại có mức giá vừa với túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng đến nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định và ở những đô thị đặc biệt.

Cũng theo ông Đính, giá nhà ở hợp lý là khi các gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà ở cùng các chi phí sinh hoạt khác ở trong phạm vi của thu nhập mà họ có.

Kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới của giới chuyên gia cho biết, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà ở chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Đối với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Mặc dù vậy thì theo ông Đính, trên thực tế hiện nay rất khó để có thể phát triển được các dự án căn hộ có mức giá từ 2-2,5 tỷ đồng. Đáng chú ý là ở 2 đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội tuy nhiên khó không có nghĩa là không thể.

Ông Đính tin rằng, nếu như cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa với túi tiền sẽ phát triển. Phát triển nhà ở vừa túi tiền song song với nhà ở xã hội.

Cũng theo VARS, về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa với túi tiền; nghiên cứu các cơ chế và chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa với túi tiền với mục tiêu chính đó là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình hoặc là cận trung bình.

Trong đó thì có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để có thể tăng sức mua hay là tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để có thể giảm động lực đầu cơ và tiền thuế có thể được quay vòng để hỗ trợ cho các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển và vận hành các dự án hạ tầng xã hội...

Ngoài ra, cũng tăng cường đầu tư và mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi mà khoảng cách không còn vấn đề thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô là điều tất yếu./.