Quy định pháp luật, thủ tục mua bán đất nghĩa trang

Nhiều người vẫn chưa quen với vụ từ đầu tư đất nghĩa trang nhưng đây lại là loại hình cực phát triển trong vài năm trở lại đây mà nhà đầu tư nào kịp năm bắt sẽ sinh lời cực lớn. Về cơ bản đất nghĩa trang là phần đất dùng để chôn cất người đã mất được chia ra thành từng khoảng gọi là mộ phần. Theo góc độ bất động sản, đất nghĩa trang là những dự án hoa viên nghĩa trang. 

Hoa viên nghĩa trang là các khoảng đất rộng có cây cối, cảnh vật thoáng đãng, không khí trong lành và nằm tách biệt với những khu dân cư xung quanh. Hiểu theo đúng nghĩa thì nghĩa trang là những khuôn viên rộng rãi được dùng làm nơi chôn cất nhưng có sự đầu tư kĩ lưỡng về không gian, dịch vụ và tiện ích. Toàn bộ khuôn viên có sự phân khu rõ ràng và được quản lý chặt chẽ. 

Cơ sở pháp lý về đất nghĩa trang

Điều 162 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 của Chính phủ về Xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng đã ban hành những quy định đất nghĩa trang nghĩa địa. Theo quy định thì tất cả các nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải được quy hoạch rõ ràng và việc quy hoạch, đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng phải tuân thủ đúng pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường. 

Bên cạnh đó Nghị định số 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 cũng quy định về việc an táng được thực hiện trong các nghĩa trang. Những trường hợp mai táng trong các khuôn viên nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo phải bảo đảm vệ sinh môi trường và được sự chấp thuận của UBND các cấp theo phân cấp của UBND cấp tỉnh.  Đồng thời, việc táng phải phù hợp với tín ngưỡng, phong tục, tập quán tốt, truyền thống văn hóa và nếp sống văn minh hiện đại. Vấn đề về vệ sinh trong mai táng, hỏa táng và xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng luôn được chú trọng và yêu cầu thực hiện theo đúng với quy định của Bộ Y tế.

Đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ không?

Luật đất đai 2013 quy định đất nghĩa địa được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và không nhằm mục đích kinh doanh.

Bên cạnh đó Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp mà Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý;

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Tổ chức, UBND xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông; công trình dẫn nước; nghĩa trang, nghĩa địa…. không nhằm mục đích kinh doanh;

Như vậy, theo các quy định luật đất đai đang hiện hành thì đất nghĩa trang, nghĩa địa khoog được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song, đối với những phần đất nghĩa trang tự phát không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng của nhà nước mà vẫn đáp ứng được các yêu cầu và quy định của pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp sổ đỏ.

Bên cạnh đó, một số trường hợp đất nghĩa trang vẫn có thể được cấp sổ đỏ khi chuyển đổi mục đích sử dụng nếu trước đó khu đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được quy định trong Luật đất đai 2013. Do đó, có thể xem xét một số trường hợp cụ thể như sau:

- Trường hợp 1: Đất nghĩa địa được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định đất được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất thì không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, đối với trường hợp này đất nghĩa địa không được phép chuyển nhượng và cũng không được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp 2: Đất nghĩa địa được giao có thu tiền cho tổ chức kinh tế

Pháp luật đất đai hiện hành quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Như vậy, đối với trường hợp này đất nghĩa trang, nghĩa địa có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuy nhiên việc chuyển đổi đó cần được sự cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục mua bán đất nghĩa trang

Khi làm thủ tục mua và bán đất nghĩa trang cần quan tâm những giấy tờ như sau :

- Giấy tờ tương quan đến chiếm hữu đất nghĩa trang

- Giấy tờ chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( có công chứng )

- Giấy tờ chuyển tên người sử dụng đất

- Giấy tờ chứng tỏ mảnh đất không có tranh chấp

Sau  khi đã hoàn thành tất cả các thủ tục nêu trên thì người mua đất sẽ nhận được bản hợp đồng sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng vị trí đất mộ từ phía chủ đầu tư dự án cùng với toàn bộ hóa đơn, giấy tờ đầy đủ như giấy phép quyền sử dụng phần đất mộ.

Những lưu ý khi đầu tư đất nghĩa trang

Tuy gặp ít rủi ro hơn so với những loại hình đầu tư bất động sản khác nhưng khi “xuống tiền” với đất hoa viên nghĩa trang vẫn phải chú ý đến một số kinh nghiệm có thể giúp nhà đầu tư sinh lời:

Nghiên cứu và tìm hiểu những biến động của thị trường 

Trước khi đầu tư bất cứ hình thức bất động sản nào thì việc tìm hiểu, nghiên cứu thị trường luôn là yêu cầu bắt buộc để tránh được những rủi ro và đón được những đợt sóng của thị trường. Kênh tìm hiểu thị trường bất động sản nghĩa trang được nhiều nhà đầu tư tham khảo nhất chính là thông qua các trang web, tra cứu online nhằm thu thập hệ thống kiến thức cơ bản nhất, rút ra được các kinh nghiệm và những ưu, nhược điểm cũng như các tính chất cơ bản của loại hình này.

Đồng thời việc tìm hiểu thông qua các nhà môi giới và những người xung quanh cũng như người dân ở xung quanh là điều rất cần thiết. Khi đã có đủ hiểu biết về thị trường thì chắc chắn việc chọn hướng đầu tư cũng như đầu tư như thế nào sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Ưu tiên những dự án có tính khả thi

Mặc dù là đất nghĩa trang nhưng cũng phải đầu tư vào những dự án có tính khả thi, pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín, kế hoạch xây dựng – phát triển rõ ràng, quy hoạch bài bản,… bên cạnh đó, cần phải xem xét đến tính khả thi trong tương lai của dự án có khả năng tăng giá hay không, có thuận tiện cho việc giao thông đi lại hay không?

Hiện nay, số lượng dự án nghĩa trang đang ngày càng ít do diện tích đất hạn hẹp cho nên việc tìm kiếm thông tin rất dễ và các nhà đầu tư có thể dễ dàng so sánh các dự án với nhau. Qua đó, sẽ thấy được dự án nào có tính khả thi, có thể sinh lời trong tương lai và tính thanh khoản tốt trên thị trường. Không nên chọn những dự án tính pháp lý không rõ ràng, chủ đầu tư không uy tín và nằm ở những nơi có vị trí hiểm trở khó đi lại. 

Đầu tư vào chọn mua đất nền để xây dựng dự án

Đối với những nhà đầu tư có nguồn vốn lớn thì một phương án khả quan nhất chính là việc mua một mảnh đất nền có thể xa trung tâm để phát triển và hoàn thiện dự án hoa viên nghĩa trang từ đầu đến cuối. Như vậy, nhà đầu tư có thể sẽ thu được lợi nhuận toàn bộ từ A đến Z. Tuy nhiên, đầu tư toàn diện theo kiểu này thì nhà đầu tư phải thận trọng trong giấy tờ pháp lý, cũng như việc quy hoạch dự án, xây dựng và thuê được các đơn vị quản lý xây dựng phù hợp để chăm sóc khu hoa viên nghĩa trang của nhà đầu tư.

Đất nghĩa trang dễ mua dễ bán nhưng không có nghĩa nhà đầu tư được chủ quan trong các thủ tục giấy tờ, mua bán vì đây cũng là hình thức bất động sản bị lừa rất nhiều khiến nhà đầu tư mất cả tiền và đất.