Qua mặt Đà Nẵng, Quảng Nam có biệt thự nghỉ dưỡng 131 tỷ/căn

Phục hồi mạnh ở hầu hết các phân khúc

Theo công bố của DKRA Vietnam, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS khu vực Đà Nẵng và vùng phụ cận đều phục hồi, tăng trưởng mạnh mẽ tại hầu hết các phân khúc cả về nguồn cung lẫn sức cầu của thị trường. Thế nhưng, thị trường BĐS khu vực này cũng trong trạng thái phát triển thiếu tính ổn định, bền vững khi mặt bằng giá sơ cấp tăng chóng mặt trong khi thanh khoản thị trường lại ở mức thấp.

Tại phân khúc đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận sự phục hồi so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, ghi nhận 11 dự án mở bán (bao gồm 4 dự án mới và 7 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 1,556 sản phẩm, tăng 66% so với cùng kỳ năm 2021 (khoảng 936 sản phẩm), tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 60% (tương ứng 940 sản phẩm), tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2021 (571 sản phẩm). Đà Nẵng và Quảng Nam lần lượt chiếm 51% và 49% tổng nguồn cung mới phân khúc đất nền toàn thị trường, Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.

Theo DKRA Vietnam, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 18% toàn thị trường. Trong đó, đáng chú ý nhất ghi nhận tại một số dự án khu vực H. Núi Thành (Quảng Nam) có mức giá tăng khá cao từ 40% - 60% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nghịch lý tại thị trường cũng được chỉ ra, đó là giá bán thứ cấp tăng từ 5% - 15% so với cùng kỳ năm 2021, thế nhưng thanh khoản ở mức khá thấp. Theo DKRA Vietnam, những số liệu phân tích của đơn vị này cho thấy, tại phân khúc đất nền khu vực miền Trung duy nhất chỉ có thị trường Thừa Thiên Huế là duy trì ở mức ổn định và tập trung chủ yếu ở các dự án có pháp lý đầy đủ và hạ tầng triển khai đồng bộ.

Trong khi đó, tại phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tập trung toàn bộ tại Đà Nẵng, những thị trường còn lại không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Nguồn cung mới đưa ra thị trường khoảng 386 căn, tăng 93% so với cùng kỳ năm 2021 (200 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới ở mức thấp, chỉ đạt ở mức 44% với khoảng 170 căn, tăng 65% so với 6 tháng đầu năm 2021 (103 căn). Theo DKRA Vietnam, phân khúc căn hộ hạng C giữ vị trí chủ đạo, chiếm 60% nguồn cung mới toàn thị trường.

Một chi tiết quan trọng được đơn vị này đưa ra trong báo cáo, đó là Quảng Nam không ghi nhận loại hình căn hộ mở bán. Thậm chí, nguồn cung có thể sẽ tiếp tục thiếu vắng trong 2 – 3 năm tới. Về giá bán, mặt bằng giá cũng tăng bình quân từ 2% – 5% so với cùng kỳ. Tại phân khúc căn hộ, thanh khoản cũng duy trì ở mức thấp trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Theo DKRA Vietnam, tại phân khúc nhà phố/biệt thự thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung và sức cầu tăng mạnh so với cùng kỳ. Toàn thị trường có 7 dự án mở bán (3 dự án mới và 4 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường khoảng 656 căn, tăng 91% so với cùng kỳ năm 2021 (343 căn). Tỷ lệ tiêu thụ chung trên toàn bộ thị trường đạt khoảng 83% tương đương 542 căn, gấp 2.5 lần so với 6 tháng đầu năm 2021 (219 căn).

Tuy nhiên, nguồn cung tập trung chủ yếu ở 2 thị trường là Đà Nẵng và Quảng Nam, chiếm xấp xỉ 88% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Những căn có diện tích nhỏ khoảng từ 85 – 150 m2 với mức giá trung bình dao động 3.5 – 8.0 tỷ/căn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 1.5% so với cùng kỳ, đáng chú ý có dự án tại Quảng Nam ghi nhận mức tăng lên đến 6%. Báo cáo của DKRA Vietnam, thanh khoản tại phân khúc nhà phố/biệt thự ở mức thấp, giao dịch thứ cấp kém sôi động, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang.

Diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm 2022 bất động sản nghỉ dưỡng/biệt thự nghỉ tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận có sự tăng trưởng, tuy nhiên theo DKRA Vietnam, nguồn cung và lượng tiêu thụ vẫn còn ở mức rất thấp so với các tỉnh thành khác. Tại phân khúc này, Thừa Thiên Huế khan hiếm nguồn cung, Quảng Nam và Đà Nẵng là chủ đạo của thị trường.

Theo phân tích của đơn vị này, mức thanh khoản thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ hầu hết tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín và có mức giá bán dao động từ 15– 30 tỷ/căn. Đáng lưu ý, tại phân khúc này giá bán sơ cấp ghi nhận tăng từ 8% - 10% so với cùng kỳ. Thậm chí một số dự án ở Quảng Nam ghi nhận mức giá bán lên đến 131 tỷ/căn.

Tại phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, trong 6 tháng đầu năm 2022, toàn thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận chỉ có 138 căn mở bán từ giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu, gấp đôi năm 2021, chiếm tỷ trọng khoảng 6% trong tổng nguồn cung mới của cả nước. Lượng giao dịch 6 tháng năm 2022 ghi nhận 138 giao dịch trên nguồn cung mới, đạt 100%, cao hơn đáng kể so với 9 căn được tiêu thụ cả năm 2021, chiếm 9% tổng lượng giao dịch cả nước đối với phân khúc này. Theo DKRA Vietnam, nguồn cung tập trung chủ yếu ở Quảng Nam. Riêng Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp ở mức thấp so với các tỉnh thành khác như Phú Quốc, Khánh Hòa, Quảng Ninh...

Cũng theo Theo DKRA Vietnam, nhờ sự phục hồi du lịch đã góp phần thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng thức giấc sau thời gian khủng hoảng vì dịch bệnh. Trong 6 tháng đầu năm, phân khúc condotel thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 177 căn mở bán đến từ 2 dự án (bao gồm 1 dự án mới và 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 24%, tương đương 43 căn. Nguồn cung tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Lượng tiêu thụ ghi nhận tăng nhưng không đáng kể, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận giao dịch phát sinh. Mặt bằng giá bán dao động từ 22 – 120 triệu/m2, không biến động nhiều so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà và khai thác vận hành.

6 tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS Đã Nẵng và vùng phụ cận sẽ ra sao?

Theo dự báo của Theo DKRA Vietnam, đất nền vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường BĐS Đà Nẵng và vùng phụ cận. Nguồn cung trong 6 tháng cuối năm dự báo dao động từ 2,000 - 2,500 nền và tập trung chủ yếu ở Q. Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), TX. Điện Bàn, TP. Hội An (Quảng Nam). Đà tăng của giá bán sơ cấp có thể chững lại trong 6 tháng cuối năm do những khó khăn chung của thị trường. Sức cầu chung toàn thị trường dự báo tăng, tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và đặc biệt các dự án gần khu vực giáp sông sẽ có lợi thế cạnh tranh. Thanh khoản thị trường thứ cấp có khả năng được cải thiện trong nửa cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến.

Tại phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến tăng so với nửa đầu năm 2022 với khoảng 600 – 800 căn, tập trung tại thị trường Đà Nẵng, các thị trường còn lại tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp và thứ cấp duy trì ổn định, không có nhiều biến động. Sức cầu chung toàn thị trường có thể hồi phục, tuy nhiên vẫn ở mức thấp và khó có những sự đột biến trong ngắn hạn.

DKRA Vietnam nhận định, thanh khoản thị trường có thể có những chuyển biến vào giai đoạn cuối quý 3 đầu quý 4/2022, tuy nhiên còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là việc nới lỏng tín dụng BĐS. Dự báo nguồn cung nhà phố biệt thự trong 6 tháng cuối năm 2022 không có nhiều biến động, nguồn cung tương đương mức 6 tháng đầu năm, dao động khoảng 600 - 700 căn. Quảng Nam và Đà Nẵng tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Riêng Thừa Thiên Huế khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu thị trường dự kiến tăng và tập trung chủ yếu ở những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch bài bản và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi suất, lạm phát tăng cao tiếp tục gây áp lực lên giá bán sơ cấp. Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang.

Theo DKRA Vietnam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có thể gặp khó những tháng cuối năm. “Qua số liệu khảo sát, DKRA Vietnam thống kê một số dự án có thể sẽ được đưa ra thị trường trong 6 tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, không loại trừ khả năng tình hình thị trường không thuận lợi hoặc phát sinh những vấn đề pháp lý nên các chủ đầu tư có thể kéo dài thời gian công bố dự án. Dự kiến phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có khoảng 400 - 500 căn được đưa ra thị trường. Phân khúc condotel có thể tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm, dao động khoảng 500 – 600 căn. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu thị trường dự kiến tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm, tuy nhiên khó có sự đột biến. Mức giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất,... ngày càng tăng", báo cáo của DKRA Vietnam cho biết.