Phân tích thị trường bất động sản: Lý do giá nhà khó giảm

Trong lúc bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm tính thanh khoản thấp thì giá nhà vẫn tăng mạnh. Một số chủ đầu tư đã thực hiện các chính sách ưu đãi nhưng vẫn chưa nhận được kết quả như mong muốn. Trong các hội nghị người đứng đầu Chính phủ đã nhiều lần nhắc đến vấn đề này: “Cơ cấu lại các phân khúc, giảm giá nhà" là giải pháp được nhắc đến nhiều nhất trong thời gian qua khi nói về những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt. 

"Các doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn nhưng trong những năm qua, bất động sản tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi một chiều thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?”.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đưa ra nhận xét các doanh nghiệp bất động đang trải qua giai đoạn rất khó khăn nên không thể giảm giá bán, vì giảm mạnh sẽ khiến họ bị lỗ không đủ chi phí để chi trả vì thời gian qua giá nguyên vật liệu cũng tăng chóng mặt.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thời gian qua một số chủ đầu tư đã thực hiện việc giảm giá bán nhưng không quá nhiều bởi chi phí cấu thành nhà rất cao ví dụ nhân công xây dựng, nguyên vật liệu, chi phí quản lý… đều theo giá thị trường mà leo thang. 

Đặc biệt, chi phí tạo lập quỹ đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa)... đã chiếm trên dưới 15% giá thành của một dự án chung cư, trên dưới 30% đối với dự án nhà phố và trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Riêng phần chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% so với chi phí thực tế doanh nghiệp phải bỏ ra ban đầu để giải quyết. Có thể thấy, những chi phí mà các doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án phải gồng gánh khi triển khai dự án bất động sản không hề rẻ nên đó cũng là lí do khiến cho giá nhà khó giảm.

HoREA cho biết: “Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà”.

Một chi phí khác cũng trở thành gánh nặng tác động trực tiếp khiến giá nhà không thể giảm chính là chi phí xây dựng, cụ thể sẽ chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự.

Đặc biệt, chi phí này lại đang có xu thế tăng chưa dừng lại do chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Ví dụ trước đây giá của 1m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7 - 8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi chạm mốc 12-13 triệu đồng. Nhiều chuyên gia dự đoán mức giá này sẽ tiếp tục tăng trong tương lai nên cần phải cân nhắc để điều chỉnh hợp lý.

Bên cạnh đó phải kể đến những chi phí tài chính khác như lãi vay tín dụng, trả lãi cho những nguồn huy động vốn khác. Thông thường các loại chi phí này chiếm khoảng 10% giá thành. Cùng với đó là chi phí quản lý thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Tuy nhiên những chi phí này được tính toán trong điều kiện thị trường phát triển bình thường đối với các dự án nhà ở thương mại, thực hiện trong khoảng thời gian trung bình là 3 năm. Còn nếu phát sinh thêm thời gian thì chi phí sẽ tăng lên chứ không thể giữ nguyên. 

HoREA nhấn mạnh: “Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân”.

Điều đáng chú ý ở đây là có những chi phí không tên không được liệt kê nhưng vẫn bị tính vào chi phí đầu tư và cuối cùng là tính thẳng vào giá bán, nên người mua sẽ phải chịu ảnh hưởng từ việc giá nhà tăng mạnh. Mặc dù vậy giữa lúc thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, HoREA đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần có chính sách để giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kì vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu và tung ra chính sách khuyến mại, hậu mãi kích cầu tiêu dùng. 

Hiệp hội cũng đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản nên nghiên cứu để chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân vừa túi tiền với nhiều người, phù hợp với tài chính cá nhân của họ. Đồng thời triển khai "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030" để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Những khó khăn của thị trường bất động sản vẫn hiện hữu và sẽ khó phục hồi trong thời gian sớm. Vì thế, cần phải có sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng để vực dậy thị trường tạo ra sự phát triển toàn diện.