Phá rào cản cải tạo chung cư cũ

Chuyển động chậm

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tại Hà Nội, năm 2020 thống kê có 1.579 chung cư cũ và đa phần được xây dựng giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1992. Diện tích căn hộ chung cư cũ phần lớn từ 30-50 m2/căn, cá biệt có diện tích nhỏ hơn 30 m2 ở Khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa). Các căn hộ chung cữ cũ này đa phần đã tự cơi nới sửa chữa để sinh sống gây nguy hiểm và mất mỹ quan đô thị. Do không được duy tu bảo trì thường xuyên nên nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng.

Theo thống kê, trên địa bàn Hà Nội có trên 40 nhà tập thể, chung cư cũ ở mức nguy hiểm và cực kỳ nguy hiểm, hàng trăm khu nhà đã xuống cấp. Kể từ khi bắt đầu triển khai kế hoạch cải tạo lại chung cư cũ, đến nay, con số Hà Nội mới cải tạo, xây dựng lại mới có 19 chung cư cũ (đạt khoảng 1,2%) và 14 dự án đang triển khai. Thực trạng này đòi hỏi Hà Nội có những giải pháp thiết thực hơn để tháo gỡ cho tiến trình cải tạo chung cư cũ.

Tại TP HCM, theo kế hoạch, giai đoạn 2021 – 2025 phấn đấu cải tạo được 246 chung cư cũ (cấp B, C). Thế nhưng, đã sắp hết năm 2023 chưa có chung cư nào được sửa chữa. Vào tháng 11 năm 2021, UBND TP HCM ban hành quyết định xác định sẽ bố trí khoảng 500 tỷ đồng từ ngân sách đến năm 2025 để hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cấp B, C song đến nay mọi thứ vẫn án binh bất động.

Vì sao có quy hoạch nhưng cải tạo chung cư cũ vẫn bế tắc là câu hỏi được đặt ra. Đơn cử như tại khu tập thể Nghĩa Tân (Hà Nội) vừa có quyết định lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại cũng đang gặp khó khăn. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều vướng mắc về cơ chế và sự đồng thuận của một bộ phận người dân. Điều đáng chú ý là sau khi có thông tin quy hoạch, giá nhà khu tập thể Nghĩa Tân đã chạm mức cao nhất từ đầu năm đến nay. Thành ra, đa số người dân ở khu này không đồng ý di dời và chỉ đồng thuận khi được đền bù thỏa đáng. Ngoài ra, “nếu triển khai dự án thì tạo điều kiện cho người dân có chỗ ăn, chỗ ở chứ bảo đi chỗ khác thuê mà không có tiền thì cũng rất khó” – một người dân cho hay.

Các chuyên gia cho rằng, cần xác định cải tạo chung cư là việc cấp thiết. Do đó, cần sớm đưa ra những giải pháp khả thi nhằm tăng tốc cải tạo chung cư cũ.

“Phá băng”

Đại diện khu quản lý nhà tập thể ở Hà Nội cho biết, nhiều căn hộ trong khu đã xuống cấp, có chỗ đất nền lún xuống rất nguy hiểm. Chúng tôi kiến nghị để được sửa chữa và đánh giá mức độ xuống cấp bảo đảm an toàn cho người dân. Tuy nhiên, phần cầu thang và mái nhà không thuộc sở hữu cá nhân nên rất cần sự hỗ trợ từ phía chủ đầu tư và chính quyền thành phố để giải quyết.

Có thể nói, vấn đề tái thiết đô thị nằm ngay trong việc đồng bộ về hạ tầng, cơ sở vật chất của chính chung cư đó. Do đó, chủ đầu tư cũng cần phải chú trọng xây dựng hạ tầng cho chung cư theo từng khu, các khu dịch vụ, bãi đỗ xe…để phục vụ các nhu cầu thiết yếu của người dân. 

Đại biểu quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, trước khi xây dựng chung cư mới hay cải tạo, nâng cấp cơ quan chức năng phải có sự kiểm định chất lượng. Còn theo GS Đặng Hùng Võ, cần minh bạch phương án tài chính và lợi ích với các bên liên quan như nếu cho tăng lên 40 tầng thì chủ đầu tư được hưởng bao nhiêu, cư dân tại chỗ được hưởng bao nhiêu. Những người không đồng thuận thì cần tìm hiểu lý do để từ đó tìm cách tháo gỡ vướng mắc. GS Đặng Hùng Võ cho rằng chúng ta hiện vẫn bị vướng mắc về tư duy dẫn đến quá trình cải tạo chung cư bị chậm trễ, ì ạch.

Bên cạnh đó, theo Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ thành phố đến các quận, phường cần được nâng cao trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Đồng thời cũng cần lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư. 

Muốn hiệu quả trong cải tạo chung cư cũ thì theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam việc quy hoạch phải cập nhật, phải đổi mới tư duy, tầm nhìn. Hiện chúng ta không có nguồn lực, Nhà nước bỏ khoản tiền lớn để cải tạo, xây dựng lại, xây dựng mới thì đây là vấn đề vô cùng khó khăn. Do đó phải tính, phải tạo ra được nguồn lực, nguồn lực ở ngay tại khu đất chung cư, phải quản lý chặt chẽ nguồn lực đó để sinh ra tiền, tạo ra hiệu quả kinh tế để tái thiết lại các khu đô thị cũ. Phải làm được điều này thì mới hấp dẫn các nhà đầu tư, mời họ tham gia xây dựng theo quy hoạch và phải chắc chắn một điều, họ phải có lợi nhuận.

Khó khăn nhất hiện nay vẫn là việc cân đối lợi ích của các bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn khiến cho doanh nghiệp không mặn. TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện chưa xác định rõ trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện cho đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ. Ông Khôi cũng cho rằng, việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch; các địa phương cần sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện.

Cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay nhưng nếu chúng ta không quyết tâm cải tạo bộ mặt kiến trúc mới thì mọi kế hoạch sẽ chỉ dậm chân tại chỗ và sẽ cản trở sự phát triển của đô thị Việt Nam.