Thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai dẫn đến thanh khoản kém, gây khó khăn cho người mua nhà. Để thị trường này phát triển bền vững, lành mạnh thì rất cần phải đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. 

Đất đai có vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và có tác động đến nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế khác. Tuy nhiên, khi dòng vốn tín dụng ngân hàng bị siết chặt lại, thị trường trái phiếu thì biến động, ngay lập tức thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như “đóng băng”. 

Trước đây, hiện tượng “thổi phồng” giá bất động sản ẩn nấp khắp nơi dẫn đến việc giá nhà đất tăng cao, thậm chí tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài tháng đến đôi ba năm. Kể cả khi thị trường gặp biến cố thì tại một số phân khúc dù có giảm giá vài chục phần trăm nhưng vẫn được nhận định là ở mức khá cao dẫn đến thị trường hầu như không có giao dịch.

Nhìn thẳng vào thực tế, giá bất động sản rất cần được đưa về giá trị thực sau một thời gian tăng quá nhanh, đây là một trong những giải pháp để tạo ra sự bền vững, lành mạnh của thị trường. Đặc biệt là khi giá nhà đất ở mức hợp lý sẽ còn giúp nâng cao chất lượng cuộc sống, ổn định xã hội và phát triển đất nước.

Để bàn luận sâu hơn về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trò chuyện với PGS. TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách Khoa Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản, trường Đại học Tài chính – Marketing.

PV: Thưa ông, mặc dù thị trường bất động sản gần như đóng băng, doanh nghiệp thì kêu khó và đề nghị phải giải cứu nhưng trên thực tế là giá của các bất động sản vẫn đang neo cao. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này? 

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc: Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, giá vẫn đang neo ở mức cao đã chứng tỏ sức chịu đựng của các chủ đầu tư, nhà đầu tư vẫn đang có thể “duy trì” được. Những người này phần lớn mua ở mức giá thấp nên họ vẫn tiếp tục kỳ vọng. Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng cao còn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, trong đó chi phí đầu vào cao cũng khiến giá nhà đất khó giảm. Chúng ta hãy để thị trường tự quyết định theo khả năng chịu đựng của nó.

Về việc các doanh nghiệp kêu khó và đề nghị giải cứu, theo tôi, đây là câu chuyện hết sức bình thường. Bởi lẽ, đa phần các doanh nghiệp đều muốn tối đa lợi ích cho mình. Có thể họ không thực sự khó khăn nhưng họ vẫn kêu khó. Họ thấy rằng trong xu thế của thị trường hiện nay có thể kêu khó để được trợ giúp hay như cách họ nói là “giải cứu”. 

Tuy nhiên, việc các doanh nghiệp đồng loạt đề nghị “giải cứu” này chưa thực sự hợp lý vì còn cái nhìn chung chung, khó phân biệt được “trắng – đen” lẫn lộn. Chính vì vậy, chúng ta cần có sự phân tích, lựa chọn và đánh giá hết sức kỹ lưỡng, một cách toàn diện để xem doanh nghiệp nào thực sự cần được giải cứu và giải cứu như thế nào. Không nên giải cứu một cách bừa bãi mà không có sự chọn lọc, nếu không sẽ chỉ là mang lợi ích về cho doanh nghiệp.

PV: Ông đánh giá như thế nào về việc định giá bất động sản hiện nay, phải chăng còn thiếu các tổ chức chuyên nghiệp định giá sát với thị trường, gây khó khăn cho người mua?

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc: Hiện nay một số tổ chức định giá vẫn còn thiếu chuyên nghiệp do hai nguyên nhân sau:

Nguyên nhân thứ nhất là sự dễ dãi của thị trường, dễ dãi của khách hàng trong việc sử dụng dịch vụ định giá kéo theo những người cung cấp dịch vụ này cũng dễ dãi theo. Khi ấy, những tổ chức làm dịch vụ định giá này không phải thường xuyên chịu những áp lực để mà nâng cao trình độ hay năng lực thì sẽ rất khó bắt kịp được với thực tế thị trường.

Về cơ bản, hiện nay các tổ chức định giá chủ yếu định giá về giá cả hay giá trị thị trường của bất động sản chứ họ chưa đi sâu vào định giá giá trị căn bản của bất động sản một cách khách quan. Do đó, một số tổ chức định giá hoạt động còn tương đối thiếu chuyên nghiệp. 

Chính vì vậy, về phía khách hàng dù là cá nhân hay tổ chức, bao gồm cả Nhà nước phải có lộ trình đưa ra các tiêu chuẩn mới, đòi hỏi về chất lượng và trình độ của các tổ chức này cao hơn. Chỉ cho họ một lộ trình rõ ràng trong 3 năm, 5 năm hoặc 10 năm sẽ yêu cầu như thế nào để các tổ chức này có động lực, bắt buộc phải chuyên nghiệp hơn và định giá chính xác hơn.

Nguyên nhân thứ hai là năng lực nói chung của phần lớn tổ chức đào tạo về định giá bất động sản còn yếu, chưa được mở rộng về số lượng và chưa được trao quyền. Hiện nay, thẻ thẩm định giá vẫn thuộc quyền sát hạch của Bộ Tài chính, chưa được trao quyền cho các trường đào tạo về thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp. Ví dụ, trường Đại học Tài Chính – Marketing và trường Đại học Kinh tế Quốc dân là hai trung tâm hàng đầu  đào tạo về thẩm định giá nhưng lại chưa được trao quyền tự chủ về đào tạo, sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định giá. 

Điều này dẫn đến thực tế, việc thẩm định giá tài sản qua Bộ Tài chính chưa hẳn là góc tiếp cận thị trường, vẫn nằm trong một khuôn khổ hẹp. Việc thẩm định giá này chưa thể đáp ứng được toàn diện và chiều sâu của thị trường bất động sản. Đặc biệt là dù trước năm 2015, chúng ta đã có chứng chỉ định giá bất động sản chứ không phải thẻ thẩm định giá, đây là chứng chỉ định giá bất động sản do Bộ Xây dựng ban hành và cấp phép, nhưng từ năm 2015 không còn chứng chỉ định giá bất động sản này nữa. Đây là một bước đi thụt lùi trong việc định giá hay thẩm định giá của Việt Nam.

PV:  Nếu như ở vào thời điểm thị trường trầm lắng trước kia, giá bán nhà thường giảm mạnh thì theo ông, tại sao giai đoạn khó khăn hiện nay, giá bán lại tăng ở hầu hết các phân khúc?

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc: Có nhiều tình huống dẫn đến việc tăng giá của bất động sản hiện nay ngay khi thị trường đang còn trầm lắng:

Tình huống thứ nhất, trước tiên thì không phải phân khúc bất động sản nào cũng đều tăng giá hết. Tuy nhiên, việc tăng giá này là do bối cảnh thị trường gây ra nên nhiều người có suy nghĩ rằng: “Đã không bán được thì thôi, cứ thả cho tăng vì có giảm cũng không bán được”. Những cá nhân, tổ chức họ tính được xác suất việc bán được hay không, hay những người không có nhu cầu bán lại cố tính tăng giá.

Tình huống thứ hai, các doanh nghiệp luôn phải có thanh khoản, khi họ tăng giá bán mà họ cho rằng đây sẽ là giá tiếp cận được với nhu cầu của các đối tượng thì chứng tỏ rằng họ đã chịu chi phí đầu vào quá lớn. Đương nhiên, tình huống này chiếm một tỷ lệ cũng nhỏ.

Tình huống thứ ba, tăng giá bán để thao túng tâm lý cho thị trường, để cho những người còn lưỡng lự sẽ buộc phải xuống tiền sớm vì sợ giá tăng không ngừng. Tuy nhiên, việc tăng giá này không phổ biến ở tất cả các phân khúc, mà có những phân khúc khi ở thời điểm trước họ định giá quá thấp nên bây giờ phải tăng giá lên, phản ánh giá trị thật.

Thực tế là trong thời gian tới, giá bất động sản giảm nhiều là rất khó, mà sẽ tiếp tục tăng hoặc giữ giá tuy nhiên điều này còn phụ thuộc phần lớn vào kỳ vọng, nhu cầu của thị trường.

PV: Vậy để đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị của nó, theo ông cần phải làm gì? 

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc: Để đưa thị trường bất động sản về đúng với giá trị thật của nó rất cần “bàn tay” từ phía cơ quan Nhà nước. Bởi đây là vai trò, chức năng của Nhà nước chứ không riêng của tổ chức tư nhân nào được.

Về cơ bản thì các tổ chức tư nhân chỉ nhìn đến lợi nhuận, làm càng rẻ bán càng cao sẽ càng tốt. Có thể gọi đây là vấn đề cân não giữa lực lượng doanh nghiệp và phía cơ quan Nhà nước để xem ai chịu nhún.

Chúng ta không nên sử dụng từ “giải cứu” mà nên thay vào đó là từ “hỗ trợ” thì sẽ đúng với hoàn cảnh hơn. Sự hỗ trợ này phải hướng tới từng đối tượng cụ thể, thậm chí phải mạnh tay tiêu diệt những lực lượng có dấu hiệu tiêu cực hệ thống để giúp thị trường trong sạch hơn. Đây mới chỉ là cuộc “tiểu phẫu”, chứ chưa đến mức “đại phẫu” nhưng cần phải dũng cảm hơn nữa để đưa thị trường vận hành minh bạch, phù hợp với lòng dân để tạo ra sự ổn định cho thị trường, an sinh xã hội.

Để làm được điều này rất cần có lực lượng dẫn đầu trong xã hội. Về phía Nhà nước cũng cần theo dõi, sát sao và mang lại sự ổn định cho các lực lượng này. Trong đó, người dân cũng là một lực lượng cần được quan tâm, để đem lại sự ổn định cho họ thì rất cần cần đưa giá trị bất động sản trở về đúng giá trị thực, đảm bảo tính minh bạch trên thị trường.

PV: Bắt kịp xu hướng ứng dụng công nghệ trên thế giới, thị trường Việt Nam đang bắt nhịp rất nhanh. Theo ông, việc ứng dụng công nghệ vào bất động sản tại thị trường Việt Nam có giúp giải quyết bài toán định giá bất động sản hay không?

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc: Chắc chắn rồi! Việc ứng dụng công nghệ vào bất động sản là điều rất cần thiết và nên được thực hiện. Bởi lẽ, bất động sản có sức lan tỏa đến rất nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác nhau. Các hoạt động đầu tư kinh doanh, xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác và hình thành lên bất động sản,… là những công việc đòi hỏi rất nhiều yếu tố phức tạp, do vậy nếu tối ưu hóa các hoạt động này thì rất cần đến công nghệ để thực hiện được nhanh chóng, tốt hơn. 

Hiện nay, công nghệ đã có sự phát triển lớn với các phần mềm, ứng dụng giúp ích vào thị trường bất động sản, tài chính. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần phải nghiên cứu sâu hơn nữa về những công nghệ đổi mới hiện đại, đặc biệt là về “Proptech”, “Fintech” hay “Profintech” sẽ phát triển rất mạnh trong tương lai. Đây là điều rất cần thiết cho cả các nhà đầu tư, chủ đầu tư và cho các nhà hoạt định chính sách trong việc phát triển bất động sản.

PV: Vậy theo ông, trong thời gian tới, liệu thị trường bất động sản có khắc phục được những khó khăn hiện tại, hồi phục và phát triển?

PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc: Tất nhiên thị trường bất động sản sẽ hồi phục và phát triển trở lại, tuy nhiên là bao lâu thì rất khó có thể khẳng định được. Chúng ta nên để thị trường vận hành theo một cách tự nhiên, giống như những đứa con trong nhà, đứa nào hư thì phải phạt, còn đứa nào ngoan thì tập trung đầu tư phát triển. Để giáo dục được thị trường bất động sản, Nhà nước sẽ đóng vai trò và chức năng với tấm lòng yêu thương như cha mẹ giáo dục, dạy bảo con cái. Từ đó các con ắt sẽ tốt lên, và cũng để thị trường sẽ sửa được những lỗi sai, khắc phục được khó khăn để dần dần trưởng thành, hồi phục và phát triển mạnh mẽ trở lại.

PV: Xin chân thành cảm ơn ông!