Thực tế trên thế giới, nhiều quốc gia, nhu cầu sở hữu những bất động sản ven sông là nhu cầu của đa phần những người có thu nhập cao và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Nếu xét về góc độ tiềm năng, quy hoạch được triển khai theo đúng tiến độ, thị trường bất động sản cũng như đời sống người dân khu vực này sẽ được ổn định và có nhiều cơ hội để phát triển, hướng tới mục tiêu xây dựng một thành phố đa năng trong thời gian tới. Vấn đề đặt ra là làm sao từ quy hoạch phân khu trên bản vẽ đến thực địa là những công trình chất lượng, thuận tiện, hiện đại, đô thị xanh đáng sống mà vẫn giữ được nét đặc trưng của khu vực ven sông Hồng. Xung quanh câu chuyện về quy hoạch phân khu ven sông Hồng và diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội, ngày hôm nay chúng tôi có cuộc trao đổi với chuyên gia TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc Hà Nội.

Từ cách đây 30 năm với sự quan tâm của Trung ương, thành phố Hà Nội đã tổ chức nhiều lần nghiên cứu quy hoạch khai thác hai bên sông Hồng. Năm 1992, dự án đã được nghiên cứu ở góc độ thủy lợi. Sau đó, thành phố Hà Nội cũng tiếp tục nghiên cứu vào những năm 1994 - 1998 và đưa ra đề xuất về quy hoạch hai bên sông Hồng. 
Thành phố Hà Nội cũng đã hợp tác với nhiều tổ chức nước ngoài để nghiên cứu, kế thừa những kinh nghiệm. Năm 2007, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội và Thị trưởng thành phố Seoul đã ký thỏa thuận hợp tác nghiên cứu Dự án lập quy hoạch cơ bản phát triển sông Hồng (đoạn qua Hà Nội) với sự trợ giúp của chính quyền thành phố Seoul. Ðây là một dự án lớn, đa mục tiêu. Nghiên cứu phạm vi dọc hai bên bờ sông Hồng đoạn qua Hà Nội, có chiều dài gần 40 km, thuộc địa bàn năm quận, bốn huyện. Tổng diện tích hơn 10.500 ha với 170 nghìn dân (tính riêng phần bãi ngoài đê). Sau đó, quy hoạch này đã được nghiệm thu nhưng không được phê duyệt để đưa vào triển khai thực tiễn.

Năm 2005-2007, chúng ta cũng đã cùng với tổ chức JICA – Nhật Bản tổ chức chương trình phát triển đô thị Hà Nội. Trong đó cũng có nội dung về khai thác hai bên sông Hồng. Song song với đó, các Bộ Ngành cũng có nhiều nghiên cứu. Bộ Giao thông vận tải có nghiên cứu về giao thông đường thủy trên sông Hồng. Bộ Văn hóa kết hợp với thành Phố Hà Nội nghiên cứu về quy hoạch du lịch để khai thác các di tích lịch sử, cảnh quan quốc gia hai bên sông Hồng. Hay trong nghiên cứu làng nghề của Hà Nội cũng đã có nghiên cứu về những làng nghề rất đặc trưng ở hai bên sông Hồng nhằm tạo ra đột phá cho Hà Nội. 
Tính tới thời điểm này, có tới gần 20 nước bạn với những doanh nghiệp lớn đã đề cập dự án khai thác hai bên sông Hồng. Ví dụ như Mỹ có doanh nghiệp American Land đã đề xuất khai thác khu vực Tàm Xá (Đông Anh), các doanh nghiệp khác của Ý, Hà Lan, Trung Quốc,… nhưng mới chỉ có một số ít dự án được triển khai như dự án khu nhà ở Đầm Trấu, khu Chương Dương, Phúc Xá. Còn những dự án lớn, dự án đô thị khoa học ở Tàm Xá phía Mỹ đề xuất nhưng cũng không được nghiệm thu.
Có thể nói, dòng sông Hồng là điểm thu hút trong nước và ngoài nước rất nhiều nhưng tất cả mới chỉ dừng ở nghiên cứu tích lũy kinh nghiệm chứ chưa có đề án nào được đưa vào thực tiễn. Năm 2000 có một dự án khai thác hai bên sông Hồng. Trong đó, thí điểm đoạn 1 km quanh khu vực Hồ Tây ở ngoài giáp đê nhưng chỉ dừng lại ở đó.

Có thể nói, đây là khu vực có tiềm năng rất lớn. Lần duyệt quy hoạch này đã được Bộ chính trị, Quốc hội thông qua và Thủ tướng phê duyệt đã đưa cảnh quan sông Hồng ra thành một đột phá mới. Nếu trước kia chỉ là khai thác quỹ đất thì bây giờ, trong quy hoạch được Thủ tướng phê duyệt đã đặt ra yêu cầu là trục cảnh quan trung tâm của thành phố Hà Nội. Văn bản cao nhất là Luật Thủ đô, trong đó có câu: “Phải khai thác hiệu quả dòng sông Hồng, tập trung nguồn lực để khai thác trên tinh thần đảm bảo an toàn thoát lũ”. Văn bản cao nhất, chính sách đặc thù của Thủ đô cũng đã có một câu như vậy. Có thể nói, vị thế của dòng sông Hồng đã được nâng lên rất cao. 
Quy hoạch phân khu này nếu chúng ta đi ngược lại lịch sử một chút sẽ thấy, sau quy hoạch chung năm 2011 thì năm 2012 đã đặt ra yêu cầu phải có nghiên cứu quy hoạch hai bên sông Hồng. Nhưng mãi tới 10 năm sau, mới có quy hoạch được phê duyệt. Điều đó thể hiện một nghiên cứu nghiêm túc nhưng cũng thể hiện một thách thức rất lớn. Bởi vì điều này đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của các bộ ngành, các cơ quan quản lý đặc biệt là chuyên gia của nhiều lĩnh vực: của quy hoạch kiến trúc, đất đai, thủy lợi.
Như vậy có thể nói, đây là một đột phá thể hiện sự hình thành một văn bản thể chế cao nhất để tạo động lực, tạo căn cứ pháp lý cho triển khai các dự án.

Quy hoạch được phê duyệt đã tạo ra được một hành lang pháp lý, nhưng triển khai thực hiện được nó còn nhiều vấn đề. Trước hết chúng ta cần lập được một kế hoạch xác định được một số dự án ưu tiên. Đặc biệt là dự án nhằm đảm bảo an toàn thoát lũ cho khu vực sông Hồng này. Bởi bản thân sông Hồng là một dòng sông đặc biệt. Qua tổng kết nghiên cứu hàng mấy trăm năm nay, có ba thế sông cơ bản của sông Hồng. Bình quân cứ 70-100 năm lại có một lần biến đổi dòng chảy. Vậy việc khai thác cảnh quan ở đây, trên cơ sở ổn định dòng chảy như thế nào là vấn đề cần phải nghiên cứu.
Năm 2016, chính phủ đã phê duyệt một kế hoạch thoát lũ an toàn dòng chảy ở khu vực này, gồm sông Hồng và sông Đuống. Nhưng dòng sông vẫn có biến đổi, đặc biệt là mực nước. Mức cạn nhất của sông Hồng có thể là cốt 2 m so với chênh nước biển. Nhưng mực nước cao nhất có thể lên tới trên 13 m, điển hình nhất là năm 1971, lên tới 13,5m. Bình thường là cốt 2, cốt 4, cốt 6 … và nó biến đổi dòng chảy rất nhiều. Tức là có bờ sông lở, có bờ sông bồi nhưng chỉ sang thế sông sau bên lở thành bồi, bồi thành lở. Với vai trò là thủ đô, vấn đề đảm bảo an toàn thoát lũ cho cả vùng, đó là yêu cầu quan trọng.

Mặt khác, một vấn đề rất đáng quan tâm lần này đó là vấn đề về dân cư. Vấn đề này thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước cũng như Chính quyền Hà Nội đến cư dân. Bởi chúng ta thấy, dân số sống ở ngoài đê khu vực này biến động rất lớn. Nếu như vào những năm 1994 - 1995, chỉ là 11 vạn dân thì tiếp sau đó lên tới 15 vạn dân, chúng ta đã kiên quyết ổn định dòng chảy nhưng không quản lý được. Đến thời kỳ này, dân số ngoài đê đã lên tới hơn 21 vạn dân. Vậy, tăng dân số hay giảm dân số và làm thế nào để người dân ở đây? Vấn đề ổn định dòng chảy và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân là vấn đề chúng ta tự nghiên cứu cũng có, học kinh nghiệm của nước ngoài (Ý, Hà Lan,…) cũng có. Nhưng đây sẽ tiếp tục là những thách thức rất lớn cho việc thực hiện quy hoạch này. 
Một vấn đề thách thức khác cho quy hoạch lần này đó là, đây là quy hoạch phân khu cho một phạm vi rất rộng. Muốn thực hiện quy hoạch này, chúng ta cần tổ chức nghiên cứu các quy hoạch chi tiết, thậm chí từng dự án một, triển khai quy hoạch riêng trên cơ sở tuân thủ quy hoạch chung của phân khu, nhưng phải được cụ thể hóa. Để thực hiện được quy hoạch phân khu này, chúng ta có rất nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu cụ thể. Ví dụ như, quy hoạch giao thông thủy như thế nào, ổn định dòng chảy như thế nào? Chúng ta đã kè một số bờ rồi, đã tiến hành di dời rồi nhưng sắp tới nó biến đổi thế nào cần phải tiếp tục tiến hành nghiên cứu.

Một vấn đề khác nữa là vấn đề an ninh quốc phòng hai bên sông Hồng. Đây là một vấn đề rất quan trọng. Nhìn vào hai bên bờ sông có thể thấy có những cảng không phải chỉ dùng cho giao thông đường thủy không mà còn vì mục tiêu an ninh quốc phòng. Vấn đề này được đưa vào trong quy hoạch lần này như thế nào, cụ thể khai thác ra sao?
Ngoài ra, một điểm nữa là phát triển kinh tế. Du lịch đang trở thành mũi nhọn, thị trường bất động sản sắp tới ra sao? Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TW về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhấn mạnh vấn đề kinh tế đô thị và nhấn mạnh phát huy yếu tố kinh tế thị trường trong các không gian công cộng của thành phố Hà Nội. Đây là những vấn đề rất lớn, và để làm được những vấn đề này chúng ta phải cụ thể hóa.

Vấn đề quan trọng khác nữa là kêu gọi nguồn vốn, nguồn lực đầu tư. Quy mô ở đây không phải quá lớn nhưng nguồn lực ở đây rất lớn, đòi hỏi kỹ thuật tiên tiến và phức tạp. Vậy huy động nguồn lực như thế nào khi ngân sách của nhà nước chỉ có thể đáp ứng một phần. Còn lại doanh nghiệp đáp ứng được đến đâu? Người dân tham gia như thế nào? Dù chưa có một tính toán khái quát nào nhưng chắc chắn cũng phải cần tới vài chục tỷ USD mới có thể thực hiện được quy hoạch này. Như vậy, vấn đề đặt ra là chúng ta huy động nguồn lực như thế nào? Trước đây chúng ta đã có gần 20 dự án của các nước, gồm toàn các doanh nghiệp lớn tham gia vào. Sắp tới, chúng ta có giải pháp gì? Chúng ta có những chính sách thuận lợi như thế nào để mời họ trở lại hoặc tìm được những doanh nghiệp đủ sức thực hiện dự án này? Đây là một thách thức rất lớn, đòi hỏi phải có chính sách thích hợp, có sức hút lớn để kéo họ trở lại. Chúng ta đã có tổ chim rồi, làm sao để kéo chim trở lại?

Ở đây có một tiềm năng rất lớn không chỉ là phát triển kinh tế mà còn là tiềm năng về quỹ đất. Trong diện tích gần 11.000 ha này, chúng ta có ít nhất 5.000ha là đất nổi. Trong đó có cả các khu dân cư và bãi nổi. Nếu chúng ta khai thác tốt ở đây thì không những chỉ là nâng chất lượng sống và tạo trục cảnh quan mới ở hai bên sông Hồng mà nó còn nâng tầm cho thủ đô Hà Nội. 
Ví dụ về không gian xanh công cộng. Hà Nội hiện nay là đô thị đặc biệt, nhưng trong nội đô Hà Nội mới đạt chỉ tiêu 5,5m2 cây xanh/người. Trong đó tối thiểu nhà nước đặt ra cho một đô thị đặc biệt là 7m2 cây xanh/người. Với khu vực 2 bên sông Hồng này, chúng ta có gần 300ha đất bãi hiện nay, chưa kể khai thác các dòng sông. Nếu chúng ta khai thác để nó đóng góp được vào không gian xanh, nâng chỉ tiêu cây xanh cho cả khu vực nội đô Hà Nội nói riêng và cả Hà Nội nói chung, Hà Nội sẽ rất vững vàng khi là một đô thị đặc biệt.
Tuy nhiên, có một thách thức là sự biến đổi rất nhiều của mực nước sông Hồng. Ở đây, việc ứng dụng khoa học thế nào để chúng ta chung sống với lũ lụt chứ không phải chiến thắng nó. Bất kỳ điều kiện nào, dù mực nước thấp nhất hay cao nhất thì người dân vẫn sống thoải mái. Vấn đề ở đây phải áp dụng kỹ thuật mới, khoa học mới. 

Thêm một điểm lưu ý nữa là lần này trong quy hoạch phân khu, quy mô dân số từ 21,5 vạn đươc nâng lên thành 30 vạn. Tức là sẽ có thêm 8,5 vạn dân cư được ở vị trí mới. Với 8,5 vạn dân mới này, chúng ta sẽ tạo ra được một quỹ nhà ở mới. Quỹ nhà ở này không những chỉ để giải quyết nâng mức sống cho người dân cũ mà còn tạo ra chất lượng cuộc sống cao hơn. Chúng ta coi đây là trục cảnh quan trung tâm của thành phố, những ai ở khu vực này sẽ được hưởng thụ những giá trị về mỹ quan rất lớn mà trong nội thành không có được. 
Do vậy, ở đây sẽ tạo ra một thị trường bất động sản có giá trị thẩm mỹ và tầm nhìn rất lớn. Tiềm năng lớn nhưng đòi hỏi phải trở thành khu vực xứng tầm nhất, thân thiện với con người. Đặc biệt, ở đây phải trở thành khu vực đáng sống, khu vực hấp dẫn người dân đến. 
Có thể nói, nó không chỉ giải quyết vấn đề không gian xanh mà còn giải quyết vấn đề nhà ở và đặc biệt là thuận tiện cho giao thông cả đường thủy và đường bộ. Trong quy hoạch phân khu này có quy hoạch đường bộ liên kết giữa hai bên bờ sông Hồng với các khu vực xung quanh. Đây là những điểm thuận lợi, có thể nói chất lượng cuộc sống ở đây sẽ rất cao, tiếp cận với công nghệ hiện đại. Song song với đó là những thách thức rất lớn về khoa học kỹ thuật hiện đại và nguồn lực.

Quy hoạch lần này chúng ta đã đặt ra vấn đề khai thác cảnh quan. Tất cả những thành công của các nước, chúng ta đã có nghiên cứu và học tập. Nhưng vấn đề đặt ra là với điều kiện cụ thể của Hà Nội, của Việt Nam chúng ta phải lựa chọn phương án thích hợp. 
Hà Nội đã nghiên cứu đô thị hai bên bờ sông Hàn, khu đô thị bên Sông Danube, khu sông Hoàng Phố, rồi sang cả Ý, Hà Lan để nghiên cứu cách chung sống với lũ lụt. Các quốc gia khai thác tốt hai bên sông, điều chỉnh lại dòng chảy đã xây dựng được những thành phố không chỉ đắt đỏ mà còn hình thành thị trường bất động sản sầm uất, hấp dẫn và tạo ra một cuộc sống chất lượng cao cho người dân.
Chúng ta đã nghiên cứu khá đồng bộ, nhưng vấn đề đặt ra là phải áp dụng có chọn lọc chứ không phải áp dụng máy móc kinh nghiệm của các nước. 
Sau khi thông tin đồ án được phê duyệt, giá đất ở Hà Nội đang nóng lên từng ngày. Vậy các nhà đầu tư có dự định đầu tư vào khu vực này thì cần lưu ý những gì, thưa ông?
Chắc chắn quy hoạch được phê duyệt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản. Hơn nữa, không phải chỉ những bất động sản thông thường mà đây là những bất động sản chất lượng cao bởi chúng ta khai thác quỹ đất mới. 

Bài học của các nước mà chúng ta thấy, ví dụ như ở sông Seine-Paris hay ở sông Hàn-Seoul những căn nhà ở đây rất đắt giá, chất lượng sống rất cao. Ở đó luôn luôn tạo ra sự cạnh tranh lẫn nhau để có được ngôi nhà ở hai bên dòng sông. 
Với quy hoạch hai bên sông Hồng cũng sẽ tạo ra thị trường bất động sản mới cho Hà Nội. Ở đây sẽ hình thành một khu vực mới với chất lượng sống cao. Chất lượng ở đây không phải chỉ là chất lượng nhà ở nữa mà còn là chất lượng cảnh quan xung quanh, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hiếm có nơi nào vừa tiếp cận được giao thông thủy và giao thông đường bộ kết nối vùng với xung quanh như ở đây. Hiếm có nơi nào mà tạo ra sự thuận lợi vui chơi giải trí với không gian xanh công cộng khá đa dạng. Du lịch ở đây có tới hơn 20 di tích quốc gia đặc biệt và đều là những di tích gắn với văn hóa truyền thống của Việt Nam. Có thể nói, những bất động sản này sẽ được bồi đắp thêm nhờ chất lượng, môi trường, hạ tầng kỹ thuật. 
Tiềm năng bất động sản ở khu vực này sẽ rất lớn nếu chúng ta biết chọn lựa sẽ tạo ra một đột phá mới cho thị trường bất động sản không chỉ ở Hà Nội mà còn tạo ra những bất động sản mà ít tỉnh thành nào có được vị thế như ở khu vực sông Hồng này.