Nhiều dự án “quên” dành đất làm nhà ở xã hội: Ai chịu trách nhiệm?

Chủ đầu tư “ngó lơ” việc dành đất phát triển nhà ở xã hội

Đến nay, có lẽ hầu hết các doanh nghiệp địa ốc đã ngấm hệ lụy của việc phát triển lệch pha trong thị trường bất động sản. Hàng tồn kho đang là cơn đau đầu đối với các họ và cả nền kinh tế. Trong đó, hàng tồn kho chủ yếu xảy ra ở phân khúc bất động sản hạng sang, nhà ở thương mại giá cao. Ngược lại, nhà ở xã hôi, nhà ở bình dân có nhu cầu thực nhưng lại không được các doanh nghiệp quan tâm đúng mức.

Một số lãnh đạo các doanh nghiệp nói rằng, tỷ suất lợi nhuận từ việc làm nhà ở xã hội rất thấp trong khi đó thủ tục rườm rà. Thậm chí, phát triển nhà ở xã hội nhiều khi có tỷ suất lãi không bằng gửi ngân hàng, nhận lãi. Đây chính là điều mà nhiều nhà đầu tư “né” việc phát triển nhà ở xã hội.

Mới đây, Thanh tra Bộ Xây dựng đã công bố kết luận thanh tra về việc thực hiện dành quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Long An. Theo cơ quan thanh tra, tại tỉnh này, trong 18 dự án, có 4 dự án (khu dân cư Phúc Long; khu dân cư thương mại dịch vụ Trần Anh Riverside; khu dân cư Thương mại Dịch vụ Trần Anh Riverside 2; khu dân cư thương mại Chợ Mới Bến Lức) chủ đầu tư không dành diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, có 1 trong số 18 dự án mà chủ đầu tư chỉ dành hơn 2,2% diện tích đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đây là diện tích bằng hơn 10% so với quy định.

Tình trạng ở Long An không phải cá biệt. Vào năm 2022, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, khi kiểm tra 39 dự án thì có 22 dự án không bố trí quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Các dự án đó gồm: Khu biệt thự Nha Trang Sea Park (Công ty CP đầu tư phát triển nhà và đô thị Nha Trang), khu biệt thự biển và dịch vụ du lịch Anh Nguyễn (Công ty TNHH Anh Nguyễn), khu nhà ở cao cấp Hoàng Phú (Công ty TNHH đầu tư phát triển Thanh Châu), dự án nhà ở biệt thự Incomex Sài Gòn (Công ty CP tập đoàn đầu tư xuất nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn), khu đô thị công viên trung tâm hành chính mới (Công ty CP đầu tư Lạc Hồng)…

Ai chịu trách nhiệm?

Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng: Yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội đã được duy trì suốt hơn 8 năm qua. Ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của địa phương trong việc “buộc” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập và đòi hỏi phải đánh giá lại tính khoa học, hiệu quả, khả thi của quy định.

Cụ thể, tại Điều 6 Nghị định 188 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trực tiếp xây dựng hoặc chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh để xây dựng nhà ở xã hội. Đây là nguồn gốc của “Quỹ đất 20%”, được “luật hóa” tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.

Theo Thạc sĩ Đỉnh, hiện nay đã có chế tài rất mạnh xử phạt tình trạng chủ đầu tư “quên” dành đất làm nhà ở xã hội. Năm 2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (Nghị định 16) trong đó bổ sung chế tài phạt chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không dành diện tích đất ở xây dựng nhà ở xã hội (Quỹ đất 20%). Cụ thể mức phạt là từ 260 đến 300 triệu đồng. Chế tài nêu trên hướng đến đối tượng chịu phạt là các doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. “Tôi đánh giá đây là động thái cứng rắn để góp phần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhưng dưới góc độ pháp lý cũng như góc độ thực tiễn, chế tài này cần phải được xem xét lại”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Về việc ai sẽ phải chịu trách nhiệm, bị xử phạt vì “quên” dành 20% diện tích đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án, khu đô thị, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh đưa ra 2 trường hợp.

Thứ nhất, trong trường hợp doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án lập quy hoạch chi tiết thì vai trò thẩm định, phê duyệt vẫn thuộc về cơ quan nhà nước. Nếu phát hiện đồ án quy hoạch do chủ đầu tư lập không bố trí Quỹ đất nhà ở xã hội 20% theo quy định thì về nguyên tắc, cơ quan thẩm định (là cơ quan chuyên môn về xây dựng, quy hoạch) phải yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh, bổ sung Quỹ đất 20%. Và nếu chủ đầu tư vẫn không dành Quỹ đất 20% thì cơ quan thẩm định có quyền (và nghĩa vụ) trả lại hồ sơ, không thẩm định. Do vậy nếu đồ án quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư lập không dành Quỹ đất 20% nhưng vẫn được phê duyệt thì trách nhiệm chính phải thuộc về các cơ quan nhà nước đã thẩm định, phê duyệt.

Trường hợp thứ hai, quy hoạch đã phê duyệt xác định rõ Quỹ đất 20% nhưng chủ đầu tư khi thi công cố tình không bố trí nhà ở xã hội thì cơ quan nhà nước có thể xử phạt hành vi thi công sai giấy phép xây dựng/thiết kế/quy hoạch hoặc “siết” không cho chủ đầu tư bán hàng, kinh doanh sản phẩm không phù hợp quy hoạch. Việc này rõ ràng trách nhiệm thuộc chủ đầu tư.

“Việc tồn tại các tòa nhà ở thương mại sang trọng bên cạnh các tòa nhà ở xã hội đã và đang tạo tương phản xã hội, gây ra xung đột giàu nghèo. Các dự án nhà ở xã hội 20% có  diện tích nhỏ lẻ, thiếu tiện ích thiết yếu (ăn uống, mua sắm, dịch vụ...), tạo tâm lý không  thiện cảm của người dân. Các chủ đầu tư cũng ít quan tâm đến công tác quản lý, vận hành, cung cấp dịch vụ sau bán hàng, càng khiến nhà ở xã hội nhanh xuống cấp. Đây là vấn đề gây bức xúc cho người dân”, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.