Nhà ở xã hội là “phao cứu sinh” cho thị trường

Theo Nhịp cầu đầu tư, Bình Dương đang có kế hoạch xây dựng 18.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2023. Trong đó có khoảng một nửa được dự kiến do Becamex rót tiền đầu tư. Giá bán sản phẩm này rất hấp dẫn khi chỉ từ 120 triệu - 180 triệu đồng/căn với chất lượng tốt, diện tích lớn hơn có giá là 200 - 500 triệu đồng/căn.  

Hay như TP. Thủ Đức, xuất hiện doanh nghiệp có mảng phát triển nhà ở xã hội uy tín là Điền Phúc Thành đang chuẩn bị tung ra dự án mới với giá bán chỉ từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Đáng chú ý là lần đầu tiên, Vinhomes tham gia phân khúc nhà ở xã hội với kế hoạch xây dựng nửa triệu căn trong vòng 5 năm tới. 

Các chủ đầu tư tham gia thị trường nhà ở giá rẻ này còn có HUD, Mường Thanh, Hoàng Quân, Nam Long… Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư đề xuất xin chuyển một số dự án thương mại thành nhà ở xã hội để xử lý hàng tồn kho. Theo đó, giá cổ phiếu của những doanh nghiệp này có thể mạnh về nhà ở xã hội đã tăng nhanh trong vài tuần qua khi nhà đầu tư tài chính đang muốn đón đầu xu thế.

Động lực thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia vào cuộc đua nhà ở xã hội là cơ hội để nhận vốn vay có chi phí rẻ vốn được coi là điều doanh nghiệp mong mỏi nhất lúc này. Năm 2022, một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ đã hưởng mức lãi suất ưu đãi chỉ vài phần trăm một năm. 

Hiện nay, Chính phủ tiếp tục đề xuất Ngân hàng Nhà nước cung cấp thêm gói tín dụng trị giá 110.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nếu được thông qua thì gói hỗ trợ này có quy mô gấp gần 4 lần so với gói 30.000 tỷ đồng đã triển khai vào năm 2013. 

Vậy, nhà ở xã hội có giúp giá bất động sản giảm? Vào thời điểm khó khăn như hiện tại thì loại hình nhà ở xã hội chính là một chiếc phao cứu sinh cho doanh nghiệp bất động sản. Xét trên phương diện cung - cầu, nhiều người kỳ vọng giá nhà sẽ chững lại hoặc chỉ giảm chút ít khi phân khúc nhà ở xã hội phát triển một cách sôi động. Tuy nhiên, bài toán triển khai hiệu quả đề án nhà ở xã hội vẫn xoay quanh 3 trụ cột chính là: quỹ đất giá rẻ, pháp lý và chất lượng dự án. 

Tất nhiên, cả 3 đều gặp phải những rào cản lớn. Hiện nay quỹ đất dành để phát triển nhà giá rẻ tại những đô thị lớn như TP. HCM đã rất khan hiếm và giá đất tăng chóng mặt kể cả ở vùng ngoại thành. Nhiều ý kiến cho rằng, thành phố có thể cho chuyển đổi công năng của một vài khu công nghiệp, khu chế xuất gần hết hạn hoạt động nhằm phát triển nhà ở xã hội. 

Điều đáng quan ngại ở đây là vấn đề chất lượng của sản phẩm giá rẻ. Tiêu biểu như khu tái định cư của Thủ Thiêm hiện nay không còn người ở vì chất lượng xuống cấp nhanh chóng và thiếu tiện ích. Nhiều dự án trong tình trạng chậm tiến độ, thậm chí bị đội vốn và yêu cầu người mua nhà phải nộp thêm tiền để được nhận nhà. 

Đồng thời, việc phát triển ồ ạt nhà ở xã hội nếu không kiểm soát tốt thì sẽ tạo ra áp lực lớn lên hạ tầng giao thông và kỹ thuật xung quanh. 

Dù dự kiến sẽ tham gia nhưng ngay cả các chủ đầu tư cũng chưa chắc đã mặn mà với kế hoạch triển khai xây dựng nhà ở xã hội vì biên lợi nhuận rất kém. Nhưng nếu không nhận được vốn vay hấp dẫn từ các gói hỗ trợ, thì với tỷ lệ lãi theo quy định hiện hành ở mức trên 10% tổng vốn đầu tư khiến doanh nghiệp khó có thể kiếm được lợi nhuận. Bởi mặt bằng lãi vay thương mại hiện nay ở mức hơn 13%/năm. Rủi ro cũng tới từ chi phí nguyên vật liệu, nhân công tăng cao. 

Mặt khác, pháp lý vẫn là một khâu khiến cho doanh nghiệp trong và ngoài nước theo đuổi dự án nhà ở giá rẻ cảm thấy nản chí. Trên thực tế, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý có thể kéo dài từ 2 đến 5 năm mới hoàn thành. 

Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam - Ông Sử Ngọc Khương cho rằng, việc đầu tư quá lâu sẽ gây ảnh hưởng tới hiệu quả và giá bán cao không phù hợp với đa số người dân mua nhà. Tình trạng này kéo dài làm giảm nguồn cung trên thị trường, nhất là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại luôn được đặt lên hàng đầu tại các thành phố lớn. 

Lấy dẫn chứng tại một số khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore... đều đang phải đối diện với vấn đề này. Hà Nội và TP. HCM cũng không nằm ngoài trường hợp này. “Chúng ta cần tạo được điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để các dự án có thể hoàn thiện nhanh chóng. Việc này giúp tiết kiệm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, tăng thêm lợi ích cho người tiêu dùng” - Ông Khương nhìn nhận. 

Tuy nhiên, với bản năng tìm kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp tư nhân, tính cam kết lâu dài từ các doanh nghiệp này đối với những chương trình phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa có lời giải cụ thể. 

Vì vậy, ngoài việc huy động nguồn lực từ tư nhân, Chính phủ Việt Nam cần đưa ra được các cơ chế do Nhà nước tài trợ và điều hành để đảm bảo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội sẽ thành công. Việt Nam có thể học hỏi từ trường hợp hoạt động khá hiệu quả của Ủy ban Phát triển & Nhà ở (HDB) của Singapore.