Nhiều bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được giám sát chưa chặt chẽ

Sau gần 10 năm thực thi Luật Đất đai năm 2013, cùng với những mặt tích cực, chính sách - pháp luật về đất đai hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội. Chính vì thế, các vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận trong đợt sửa đổi Luật đất đai lần này.

Là người tham gia nhiều hội thảo, toạ đàm do các bộ ngành, hiệp hội, cơ quan báo chí tổ chức về dự Luật Đất đai sửa đổi, Chuyên gia kinh tế Hoàng Anh Tiến cho rằng, còn rất nhiều vấn đề chưa được thống nhất trước khi dự luật được Quốc hội đưa ra thảo luận chính thức tại kỳ họp cuối năm nay.

Ông Hoàng Anh Tiến nhấn mạnh đến nội dung “chuyển mục đích sử dụng đất” bắt đầu được Luật hoá từ Luật đất đai năm 1987 và được sửa đổi, bổ sung ở các lần sửa đổi Luật Đất đai kế tiếp. Cụ thể, ở dự thảo mới nhất, các quy định xung quanh vấn đề này được tiếp tục bổ sung, điều chỉnh và lần đầu tiên có quy định về giải thích từ ngữ: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi mục đích đất đang sử dụng sang sử dụng mục đích đất khác theo quy định của Điều 3 Luật Đất đai (dự thảo).

Tuy nhiên theo vị chuyên gia này, dưới góc độ khoa học, chuyển mục đích sử dụng đất thực chất là chuyển loại đất. Đây là các trường hợp phổ biến hiện nay và cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu kiện về vấn đề đất đai.

Ông Hoàng Anh Tiến cũng viện dẫn nhiều tiêu cực trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhất, nhất là chuyển “đất nông nghiệp” sang “đất phi nông nghiệp” làm gia tăng chênh lệnh địa tô cho các đối tượng được giao quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Mới đây nhất, lãnh đạo và hàng loạt cán bộ huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hoà bị kỷ luật liên quan đến việc huyện này ra hàng loạt quyết định liên quan đến chuyển đổi đất đai và huỷ quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Theo kết luận của Uỷ ban Kiểm tra Tỉnh uỷ Khánh Hoà, từ năm 2018 đến nay, huyện Cam Lâm là một trong những địa phương bùng phát nhiều cơn sốt đất và xảy ra nhiều trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phù hợp, sai quy định. Điển hình có những doanh nghiệp, cá nhân thu gom đất nông nghiệp, đồi rừng với giá rẻ sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để phân lô, bán nền với giá cao.

Cũng theo ông Hoàng Anh Tiến, những kẽ hở trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai một phần do cơ chế giám sát chưa chặt chẽ khi chỉ cần đăng ký bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm nếu được cấp chính quyền phê duyệt là có thể dễ dàng thực hiện chuyển đổi từ các loại đất sang đất ở. Đây là nguyên nhân của việc thổi giá, tạo sóng gây sốt ảo trong thị trường bất động sản thời gian vừa qua.

Ngăn chặn đầu cơ đất, dự án treo

Vị chuyên gia đánh giá, với cơ chế hiện nay, giá trị của đất gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai sẽ tăng lên khi mục đích sử dụng đất mang lại khả năng sinh lợi cao. Để sinh lợi cao thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, công viên cây xanh sang đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ. Thực chất đây là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Các quyết định của cơ quan quản lý cho thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội cho các hoạt động đầu tư bất động sản tuy nhiên khiếu kiện phát sinh chủ yếu do chưa có cơ chế phân phối và điều tiết hợp lý địa tô chênh lệch. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, hiện có hơn 110 dự án nhà ở bị vướng mắc, ách tắc, chậm tiến độ xuất phát từ việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với một dự án đã giao đất nếu sau 24 tháng mà chủ đầu tư không triển khai thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ thu hồi hoặc gia hạnh kèm theo một số điều kiện. Quy định là thế nhưng trên thực tế rất hiếm dự án bị thu hồi, kể cả triển khai chậm trễ hàng chục năm. Tại TP Hà Nội, dự án xây dựng trụ sở, văn phòng cho thuê, trung tâm dịch vụ ở phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy đã chậm hơn 10 năm nhưng vẫn được UBND thành phố và các sở ngành chấp thuận cho kéo dài gia hạn sử dụng đất.

Để kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai, ngăn chặn quy hoạch treo, dự án treo, chuyên gia Hoàng Anh Tiến kiến nghị dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần có điều chỉnh nhằm bảo đảm quỹ đất được sử dụng hiểu quả. Đơn cử như phải có cơ chế chuyển đổi ngược lại từ đất phi nông nghiệp trở về đất nông nghiệp khi dự án chậm tiến độ kéo dài và không có khả năng mang lại giá trị lợi ích kinh tế cao hơn so với trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần có sự giám sát chặt chẽ trong việc quy hoạch, thu hồi chuyển đổi đất trồng lúa, nhất là đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp hiệu quả đến đâu?. Trong trường hợp việc chuyển đổi làm địa tô chênh lệnh cao hơn mà nhà nước cần điều chỉnh thuế để thu lại nhằm đảm bảo công bằng.

Tại Diễn đàn Kinh tế xã hội năm 2022, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng chỉ ra lỗ hổng lớn trong quy định đất đai hiện nay chưa được xử lý chính là chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, các nhà đầu tư thường nhìn vào giá trị khu đất được giao nhằm mục đích sau khi sở hữu sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng, phát triển dự án thương mại nhà ở. Điều này gây ra thất thoát lớn và chênh lệch địa tô, từ đó phát sinh nhiều sai phạm.

Trong khi đó, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường nhấn mạnh, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi xác định với đất đang làm nông nghiệp thì việc tự sắp xếp lại không cần thiết phải chuyển đổi, thông qua đầu thầu, đấu giá. Tuy nhiên doanh nghiệp chuyển đổi có chênh lệch địa tô thì Nhà nước có quyền thu chênh lệch. Tất cả các ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp và người dân sẽ được cơ quan quản lý lắng nghe nhằm hướng tới công bằng, công khai và minh bạch. Trong thời gian tới, việc quản lý mục đích sử dụng đất sẽ được áp dụng chặt chẽ, khi không có nhu cầu sử dụng Nhà nước sẽ thu hồi lại để đầu giá để sử dụng hiệu quả, tạo nguồn lực cho nền kinh tế phát triển.