“Cứu” đất nông nghiệp mua bán bằng giấy viết tay 

Mong mỏi hợp thức hóa giấy viết tay

Vào năm 2000, vợ chồng bà Thái Thị Dung (trú tại quận 12, TP. HCM) gom góp tiền để mua miếng đất diện tích 100m2 tại xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn để cho con gái ra ở riêng. Vì hai bên đã quen nhau từ trước nên giao dịch mua bán làm bằng giấy viết tay. Đến khi chuẩn bị xây nhà cấp 4 thì mới biết là bị cấm.Từ đó đến nay, miếng đất này phải để không, còn gia đình bà Dung với 3 thế hệ vẫn chen chúc trong căn nhà nhỏ ở quận 12.

Bà Dung chia sẻ, vào năm 2019 có nghe được thông tin thành phố đang xem xét để cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước năm 2014. Gia đình bà rất mừng và tới ngay UBND xã Xuân Thới Thượng hỏi thăm, tuy nhiên cán bộ xã cho biết vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể, “Từ đó đến giờ tôi vẫn chờ đợi và hy vọng vào lần này thành phố sớm hỗ trợ cho các trường hợp mua đất bằng giấy viết tay như chúng tôi để con cháu có nơi ở ổn định”. Bà Dung cũng cho hay, miếng đất bà mua không thuộc diện giải tỏa mà nó vẫn thuộc khu dân cư.

Ông Nguyễn Văn Đông cho biết, năm 2002 ông đã bán hết vườn tược ở Bến Tre để mua miếng đất 90m2 tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh (TP. HCM) nhưng qua giấy viết tay. Dù là đất nông nghiệp nhưng khi đó, ông Đông vẫn xây được căn nhà cấp 4 và sinh sống đến nay.

“Từ đó đến nay đã được 20 năm, nhiều lúc túng thiếu, cần vốn làm ăn nhưng căn nhà này không thể thế chấp vay ngân hàng được” - Ông than thở. Cũng nghe được thông tin như bà Dung, ông đã lên xã hỏi nhưng chưa có hướng dẫn chính xác: “Giờ tôi chỉ mong nhà nước cho phép hợp thức hóa để yên ổn sinh sống” - Ông Đông bày tỏ.

Tại TP. HCM còn rất nhiều trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp trước khi thành phố quy định điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa, trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực nhưng hiện tại vẫn chưa được hợp thức hóa. Những trường hợp này chủ yếu là cha mẹ chia đất cho con xây nhà riêng, chia đất cho dòng tộc qua hình thức tặng cho hoặc bán cho người khác xây nhà bằng giấy viết tay. Họ rất mong Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) sẽ có hướng dẫn cụ thể để thành phố hợp thức hóa.

Sẽ nghiêm túc xử phạt, sau đó mới cấp sổ đỏ

Ông Lê Đình Thịnh - Chủ tịch UBND xã Xuân Thới Thượng cho biết, tuy xã có tốc độ đô thị hóa cao nhưng trước đó đã có rất nhiều trường hợp mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay. Những trường hợp này đã tới gặp cán bộ xã để xin hướng dẫn cấp giấy chứng nhận. "Thế nhưng, chúng tôi chỉ trả lời chưa có quy định. Nếu thành phố gỡ vướng cho các trường hợp này thì người dân sẽ rất mừng, khi đất đai có pháp lý rõ ràng sẽ hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện" - Ông Thịnh nhấn mạnh.

Trong khi đó, đại diện Sở TN-MT TP HCM cho hay, thời gian qua đã nhận nhiều đơn, thư của người dân phản ánh, kiến nghị được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng có công chứng, chứng thực. Còn các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay, chưa kể việc giả tạo giấy tay, khai gian thời điểm mua bán, không đúng quy định. Bên cạnh đó, các trường hợp nêu trên còn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục chuyển đổi hay đăng ký biến động theo quy định. 

Về quy định tách thửa, lãnh đạo Sở TN-MT khẳng định thành phố đã ban hành nhiều quyết định, quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa lần lượt vào các năm 2009, 2012, 2014, 2017. Trong đó, diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp khác là 500m2, đối với đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp là 1.000m2, những thửa lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án. Nhưng thực tế, nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng giấy tay có diện tích nhỏ hơn quy định. 

Nhìn nhận được các vướng mắc, Sở TN-MT đã gửi văn bản kiến nghị Bộ TN-MT xem xét, hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết cấp giấy chứng nhận. Đơn vị này cho rằng việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp trên phải căn cứ theo: điểm b, khoản 3, khoản 5, điều 22, Nghị định 43/2014 của Chính phủ hay điều 57 Luật Đất đai năm 2013. “Theo đó, với các trường hợp người sử dụng đất đã tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác khi không được cơ quan thẩm quyền cho phép thì cần phải xử lý hành vi vi phạm. Trường hợp chuyển quyền một phần thửa đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng so với giấy chứng nhận đã cấp, việc xem xét cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai địa phương giải quyết xong việc xử lý vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM nhận định, đề xuất của Sở TN-MT TP. HCM là một bước cần thiết để hướng dẫn cụ thể cho người dân mua đất nông nghiệp bằng giấy tờ viết tay. Tuy nhiên, các địa phương cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp này theo Nghị định 43/2014 hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, quy định 3 điều kiện để người dân được cấp giấy chứng nhận khi mua đất bằng giấy viết tay trước ngày 1/1/2008 là: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định nhà đất trước ngày 1-7-2004; thứ hai, không vi phạm quy định pháp luật về đất đai và cuối cùng được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Còn với việc xác định mốc thời gian mua bán bằng giấy tay, Luật sư Hậu cho rằng, UBND xã kiểm kê đất hàng năm phải nắm chắc và có trách nhiệm tìm hiểu, xác minh thông tin để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Không được sợ chịu trách nhiệm mà không thực hiện.