6 khó khăn, vướng mắc chính của thị trường bất động sản

5 khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản

Phát biểu tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản và Trao chứng nhận cho các dự án đáng sống 2023, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực, ngành kinh tế lớn như xây dựng, tài chính, du lịch, sản xuất vật liệu xây dựng, thị trường vốn… và có sức lan tỏa đến trên 30 ngành, lĩnh vực. Theo thống kê, đóng góp của góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%).

Cũng theo ông Hoàng Hải, thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước, với nhiều nguyên nhân.

Trong nước, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức do nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi phát triển, cũng như một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để.

Một là, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập. 

Hai là, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện.

Ba là, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Bốn là, sức mua và thanh khoản giảm mạnh.

Năm là, thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

"Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, cắt giảm một lượng lớn lao động và ảnh hưởng đến an sinh và an ninh, trật tự xã hội", ông Hoàng Hải đánh giá.

Cũng theo Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg về việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Sự vào cuộc của Chính phủ

Thông tin tại diễn đàn, ông Hoàng Hải cho biết Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ qua các buổi làm việc với các địa phương, doanh nghiệp bất động sản và qua báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về cho thấy hiện có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình là một số khó khăn, vướng mắc.

Về thể chế, quy định pháp luật, ông Hoàng Hải cho rằng liên quan đến pháp luật về đất đai, phương pháp xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…

"Đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất “thị trường”, tính “tương đồng” trong xác định giá đất (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án)", ông Hải cho biết.

Liên quan đến pháp luật về quy hoạch, ông Hoàng Hải thông tin việc quy hoạch chi tiết 1/500 không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Cùng với đó, thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung. Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực ,…..

Liên quan đến pháp luật về đầu tư, theo ông Hoàng Hải, việc thẩm định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó, việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã", có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở.

"Việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khi dự án chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị;…..", ông Hoàng Hải cho biết.

Liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, việc triển khai thực hiện các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị. Về tỷ lệ 100% chủ sở hữu phải thống nhất khi thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cấp C - chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Thông tin về tình hình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, ông Hoàng Hải cho biết, hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 01-02 năm.

Về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, ông Hoàng Hải thông tin hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Bên cạnh đó, việc bố trí quỹ đất không phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị…dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo được sự chủ động.

Công tác lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, ông Hải thông tin vẫn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều dài thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Còn về quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, theo ông Hải, việc các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí. 

"Các ưu đãi hiện hành cho chủ đầu tư là không thực chất vì chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến chưa thu hút, khuyến khích được chủ đầu tư", ông Hải nói.

Về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, ông Hải cho biết, chưa tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp. Việc không quy định thời điểm xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và việc xác định giá phải được UBND cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí.

Về đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2014 không có quy định ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong trường hợp tự lo chỗ ở cho người lao động, là đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. 

"Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 03 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện…dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện", ông Hoàng Hải cho biết.

Về nguồn vốn tín dụng, ông Hoàng Hải cho biết các doanh nghiệp bất động sản phản ánh việc gặp nhiều rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Khách hàng (tổ chức, cá nhân) mua bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc giải ngân cho vay, thậm trí có trường hợp trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận vay với ngân hàng. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư, tính thanh khoản của thị trường giảm sút.

Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, ông Hải cho biết, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

" Về tổ chức thực hiện của các địa phương, tổ chức, người thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định", ông Hoàng Hải cho biết.

Về thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường, doanh nghiệp, ông Hoàng Hải thông tin, thời gian vừa qua, nhiều thông tin xã hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dựng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản mà chuyển sang các kênh đầu tư khác; doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản đã ảnh hưởng xấu đến thị trường.