Vì sao thị trường bất động sản vẫn “ì ạch” dù lãi suất đã giảm sâu?

Lãi suất giảm, người dân vẫn rất “dè dặt”

Theo VTC News, tháng 9/2023 ghi nhận lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã về dưới mức 10%. Có thể kể đến như nhóm Big 4, ngân hàng BIDV có mức lãi suất hấp dẫn chỉ 7,8%/năm, Vietcombank và Agribank cùng có lãi suất chỉ 8%/năm còn của Vietinbank là 8,2%/năm.

Với nhóm ngân hàng thương mại tư nhân cũng giảm lãi suất mạnh để “bơm vốn’ cho người mua nhà. Chẳng hạn như MBBank có lãi suất cho vay chỉ 7,5%/năm, HDBank là 8,2%/năm; Techcombank, Eximbank, ACB, TPBank, MSB đều có lãi suất 8,5%/năm.

Tuy nhiên, mức lãi suất dưới 10%/năm của các ngân hàng chỉ áp dụng trong năm đầu tiên, thậm chí chỉ áp dụng được trong 3-6 tháng, sau đó, lãi suất thả nổi sẽ dao động từ 10,5 - 12%/năm với nhóm big 4. Còn với nhóm các ngân hàng thương mại tư nhân sẽ dao động trong khoảng 12 - 15%/năm.

Mặc dù lãi suất của các ngân hàng đã giảm sâu, thậm chí giảm về mức ngang bằng hoặc thấp hơn so với thời điểm trước đại dịch Covid-19. Nhưng người dân và nhà đầu tư bất động sản vẫn tỏ ra không mấy mặn mà.

Chị Trần Như Thủy (quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh) chia sẻ, gia đình chị đang dự định mua căn nhà nằm trên đường Hòa Hảo, quận 10 với giá 6 tỷ đồng. Theo đó, chị cần vay thêm ngân hàng số tiền khoảng 2,5 tỷ đồng. Thế nhưng, việc vay vốn hiện đang được gia đình cân nhắc kỹ do thu nhập của hai vợ chồng chị đều giảm.

Theo chị Thủy, với mức lãi suất như hiện nay, nếu vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng thì mỗi tháng anh chị phải trả khoảng 33 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Đây là khoản tiền khá nặng trong giai đoạn này bởi tổng thu nhập mỗi tháng của hai vợ chồng chị chỉ khoảng hơn 50 triệu đồng. Nếu vay ngân hàng để lấy nhà thì không còn tiền lo cho con cái. Chị Thủy cho biết thêm, kể từ cuối năm 2022, tổng thu nhập của hai vợ chồng chị đã giảm khoảng 20%. Việc này khiến chị không mấy mặn mà với việc vay vốn ngân hàng.

Trên thực tế, không chỉ riêng chị Thủy nhiều người dân cũng như nhà đầu tư ở TP. Hồ Chí Minh đang không thiết tha vay vốn mua bất động sản trong giai đoạn này dù lãi suất ngân hàng đã có phần “dễ thở” hơn. Thu nhập giảm chính là yếu tố quan trọng khiến họ không dám vay vốn ở thời điểm hiện tại.

Khi được hỏi, đại diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đều chia sẻ, doanh thu bán hàng của họ vẫn đang “bết bát”, thanh khoản tiếp tục trầm lắng. Lượng giao dịch căn hộ, nhà phố vẫn đang ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tâm lý của nhà đầu tư và người dân vẫn rất “dè dặt”.

Việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất gian nan

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, đối với người dân có nhu cầu mua nhà để ở thì thời điểm này rất thuận lợi do các ngân hàng đang có mức lãi suất vô cùng hấp dẫn. Còn dưới góc độ doanh nghiệp, ông nhận thấy khả năng tiếp cận vốn vay vẫn gặp nhiều khó khăn. 

Ông Lâm cho rằng, dù các ngân hàng đã “thoải mái” hơn trong việc cho vay nhưng doanh nghiệp bất động sản cũng khó tiếp cận với nguồn vốn do công tác hoàn tất thủ tục pháp lý dự án còn nhiều bất cập. Việc vay vốn để triển khai dự án đều gặp nút thắt ở khâu pháp lý. Nếu không hoàn tất khâu này thì doanh nghiệp không thể tiếp cận được nguồn vốn vay. Theo vị lãnh đạo DKRA, đây cũng là câu chuyện chung của toàn thị trường bất động sản. Đồng thời cũng là lý do dẫn đến tình trạng ngân hàng thì thừa tiền, doanh nghiệp bất động sản thì khát vốn nhưng hai bên không tìm được thấy nhau.

Bên cạnh đó, ông Lâm cho rằng, ngân hàng, doanh nghiệp cũng như các ngành chức năng đang cố gắng tìm được tiếng nói chung trong việc tháo gỡ những vướng mắc còn đang tồn đọng. Ông hy vọng những tín hiệu tích cực hơn sẽ đến với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một lãnh đạo cấp cao của Ngân hàng BIDV cho biết, kinh tế khó khăn dẫn đến việc làm ăn, kinh doanh, buôn bán,... của người dân cũng “đi xuống”. Điều này khiến các giao dịch, mua bán bất động sản cũng giảm theo, bất chấp lãi suất thấp.

Vị lãnh đạo ngân hàng này cho hay, lượng giao dịch bất động sản trên thị trường giảm mạnh mên khách hàng không có quá nhiều nhu cầu vay vốn. Dù lãi suất ngân hàng cao hay thấp cũng chỉ là một yếu tố rất nhỏ, quan trọng là người dân không mua bán hay giao dịch thì ngân hàng cũng không thể cho vay.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa tìm thấy nhau, dù ngân hàng “thừa tiền” còn doanh nghiệp lại cần tiền.

Theo vị Chủ tịch VARS nhận định, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực trong việc điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp thông qua nhiều đợt giảm lãi suất và tung ra các gói tín dụng ưu đãi,... Tuy nhiên, doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau” do các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ các điều kiện vay vốn do “sức khỏe” đã suy yếu.

Chẳng hạn như một nhóm doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang gặp vướng mắc về pháp lý. Trong khi đó, một nhóm doanh nghiệp đã sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn lại gặp khó khăn trong việc hấp thụ do lãi suất vẫn ở mức cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, một nhóm doanh nghiệp còn chưa đủ điều kiện để vượt qua vòng thẩm định để tiếp cận nguồn vốn do còn nhiều khoản nợ trước đó và có nguy cơ rủi ro cho ngân hàng.

Đại diện VARS nhận định, để các doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ được những nguồn vốn mới thì vấn đề của thị trường cần phải được giải quyết một cách triệt để. Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng hay trái phiếu thì cần có thêm các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút cũng như đảm bảo vận hàng hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như: quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản. Hay kênh khác như: đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài,...

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng cần có những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Khơi thông nguồn vốn cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó bao gồm có bất động sản.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, toàn bộ hệ thống ngân hàng đang phải “chữa bệnh thừa tiền”. Thống kế mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tiền gửi tiết kiệm của dân cư tính đến cuối tháng 6/2023 đạt 6,38 triệu tỷ đồng, tương ứng tăng 8,82% so với hồi cuối năm 2022. Như vậy, tiền gửi của dân cư đã tăng liên tiếp kể từ tháng 10/2021.

So với tháng 5 trước đó, tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm 35.341 tỷ đồng. Còn so với cuối năm 2022, số tiền tiết kiệm gửi vào ngân hàng đã tăng thêm hơn 429.000 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, trái ngược với dòng tiền người dân gửi vào hệ thống ngân hàng liên tục tăng, dòng tiền cho vay của các ngân hàng lại chậm khiến tăng trưởng tín dụng ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Cụ thể, tính đến hết tháng 8/2023, tín dụng nền kinh tế đạt khoảng 12,56 triệu tỷ đồng, tăng 5,33% so với thời điểm cuối năm 2022, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng 9,87%.

Lãi suất cho vay có xu hướng giảm. Thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng hiện đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng. Cụ thể, toàn hệ thống còn khoảng 9% để tăng trưởng tín dụng, tương đương 1 triệu tỷ đồng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng được vực dậy. Thời gian vừa qua, một số khu vực đã ghi nhận giao dịch trở lại ở cả phân khúc đất nền và căn hộ. 

Đưa ra lời khuyên đầu tư, các chuyên gia cho rằng, với nhà đầu tư trường vốn và những người có nhu cầu về nhà ở, hiện là thời điểm tốt nhất để tích lũy đường dài, bởi lịch sử cho thấy, sau mỗi giai đoạn khó khăn, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới dài hạn và ổn định hơn.