Nhà tập thể cũ giao dịch sôi động, có nên đầu tư?

Tăng giá 10 – 15%

Chị Thanh Thúy (35 tuổi), nhân viên ngân hàng cho biết, sau nhiều năm đi thuê nhà, đầu năm nay, vợ chồng chị đã mua được một căn hộ tầng 2 của khu tập thể Thành Công. Căn hộ có diện tích 40m2 trong sổ, cơi nới thêm 20m2, với 1 phòng khách, 1 phòng ăn, 1 toilet và 2 phòng ngủ, tổng trị giá 1,8 tỉ đồng.

“Với số tiền tích góp này, chúng tôi có thể mua một căn hộ chung cư mới tiện nghi, hiện đại nhưng tôi vẫn thích nhà tập thể cũ vì ưu điểm nằm ở trung tâm, gần trường học, bệnh viện, chợ dân sinh, đi đâu cũng tiện" - chị Thúy cho hay. Khi hỏi về việc chị có ngần ngại khi các khu tập thể cũ trong thành phố đang ngày càng xuống cấp hay không, thì chị Thúy khẳng định chắc nịch: "Vài năm nữa Nhà nước sẽ cải tạo khu này và người dân được đền bù căn hộ mới. Mua nhà thế này, ở cũng tiện và đầu tư cũng tốt" - chị Thúy phân tích. 

Ông Nguyễn Văn Bình (60 tuổi, đã nghỉ hưu) cũng vừa bỏ ra hơn 2 tỉ đồng để mua một căn tập thể cũ 60m2 ở khu Ngọc Khánh. Ông chia sẻ, giờ đã nghỉ hưu, không kinh doanh buôn bán gì, cứ để tiền trong ngân hàng thì lãi suất thấp, nên ông rút tiền mua nhà để cho thuê. Hằng tháng, tiền cho thuê nhà còn lãi hơn cả tiết kiệm ngân hàng. Còn khi Hà Nội qui hoạch lại, khu tập thể cũ sẽ thành tòa nhà tích hợp bao gồm cả trung tâm mua sắm và chung cư để ở, vị trí thì đắc địa. Giờ mua còn dễ, sau này giá cao, cơ hội mua càng khó.

Hiện nay, trên mạng xã hội đã xuất hiện nhiều nhóm giao lưu, trao đổi mua bán về nhà tập thể cũ với hàng chục nghìn thành viên. Hay các trang rao vặt, mua bán bất động sản cũng liên tục đăng tải những thông tin tìm nhà/bán nhà nhà tập thể cũ.

Anh Đắc Thành, 38 tuổi, môi giới bất đông sản trên địa bàn thành phố cho biết, so với cùng kỳ năm ngoái, giá phân khúc nhà tập thể cũ đã tăng từ 10 - 15%. Đặc biệt, những căn hộ ở tầng thấp, hướng đẹp, vị trí gần trung tâm, mặt đường lớn... thì giá tăng vù vù mà cũng ít người bán ra. 

Cũng theo anh Thành, giá nhà tập thể cũ tại các khu Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh tăng nhanh hơn các khu khác do có thông tin 3 khu này được ưu tiên cải tạo trước trong giai đoạn từ nay đến năm 2025. Đồng thời, vị trí các tòa nhà này cũng nằm ở trung tâm, vị trí đắc địa, hứa hẹn sẽ có những quy hoạch đẹp trong tương lai. Ước tính, giá căn hộ tập thể cũ ở những khu vực này cũng giao động từ 35 - 45 triệu đồng/m2 tùy vị trí và số m2 cơi nới thêm.

“Cú hích” đầy hứa hẹn

Theo các chuyên gia, sở dĩ thời gian gần đây, người dân trở nên "mặn mà" với các căn hộ tập thể cũ là vì cuối năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Giới chuyên gia đánh giá, nghị định đã tạo ra cơ chế thông thoáng để cải tạo hàng nghìn nhà tập thể cũ đang xuống cấp trên phạm vi cả nước, nhất là ở những thành phố lớn và đông dân như Hà Nội, TP.HCM. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, với Nghị định 69, các  bộ ngành sẽ vận dụng tối đa được các quy định pháp hiện hiện hành để xây dựng, cải tạo nhà tập thể cũ, đảm bảo tốt quyền lợi cho cả chủ đầu tư, người sử dụng cũng như thu hút được nhà đầu tư tham gia xây dựng, cải tạo.

Tại Hà Nội, Chương trình số 03 của Thành uỷ Hà Nội về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 đã đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng lại 2 - 3 khu nhà tập thể cũ, chuẩn bị triển khai các khu còn lại. 3 khu được đề xuất cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn này là Giảng Võ, Thành Công và Ngọc Khánh. Đây đều là các khu tập thể cũ có nhà nguy hiểm ở cấp độ đặc biệt.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất cả nước. Thành phố có 1.516 chung cư cũ 2 - 5 tầng, được xây dựng từ năm 1960 - cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu được xây dựng từ trước năm 1954. Các chung cư này hiện nay có khá đông cư dân, vượt thiết kế khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp.

Có thể thấy, việc cải tạo nhà tập thể cũ tại Hà Nội được thực hiện từ năm 1998 trở đi nhưng thực tế hơn 20 năm qua mới chỉ thực hiện được khoảng gần 1,4% trong tổng số 569 nhà thuộc diện cần cải tạo. Nguyên nhân do còn vướng mắc về pháp lý, cơ sở chọn chủ đầu tư và lập quy hoạch. 

Nghị định 69 cùng những quyết tâm trong chương trình chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 của lãnh đạo Thành phố đang được kỳ vọng sẽ làm thay đổi cục diện này.

Có nên đầu tư nhà tập thể cũ?

Nếu như những căn chung cư mới có thiết kế hiện đại, dịch vụ tiện ích thì nhà tập thể cũ lại đang trong tình trạng xuống cấp, không gian chật chội, thiếu chỗ gửi xe, qui hoạch bị phá vỡ do nhà nào cũng cơi nới... Thế nhưng, thời gian qua, nhiều người đã sẵn sàng chi vài tỉ đồng để mua một căn hộ mà tuổi đời của nó đã trên 30 năm chỉ bởi ưu điểm vị trí trung tâm, mặt đường lớn, cơ hội được đền bù sau cải tạo.

Dù thị trường nhà tập thể cũ có biểu hiện như vậy, nhưng giới chuyên gia lại có góc nhìn khác. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc thị trường căn hộ tập thể cũ có giao dịch trở lại gần đây chỉ là làn sóng nhất thời, xảy ra ở một lượng khách nhỏ chứ không trở thành xu thế. Thực tế, khoảng thời gian những năm 2014 – 2015 cũng từng xuất hiện làn sóng đầu tư vào nhà tập thể cũ khi có thông tin ra cơ chế mới cải tạo nhà tập thể cũ. Nhiều người vì thế xuống tiền vừa để ở, vừa chờ được cải tạo lại, được đền bù và được căn hộ mới. Nhưng giấc mộng này đến nay vẫn chưa thành.

Với những người chọn mua nhà tập thể cũ để ở vì vị trí gần trung tâm thì các chuyên gia tư vấn bất động sản cũng đưa ra lời khuyên, người dân cần xem xét, cân nhắc thật kỹ, nên lựa chọn những căn có diện tích trong sổ lớn vì đa số các căn tập thể cũ đều cơi nới và phần diện tích sử dụng lớn hơn hiều phần diện tích ghi trong sổ; giá cả phải chăng, tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý, tránh việc giao dịch chỉ có giấy viết tay.

Còn ở góc độ mua chỉ để đầu tư chờ ngày cải tạo thì theo các chuyên gia, điều này khó trở thành khoản đầu tư thông minh. Số tiền đầu tư mua căn hộ cũng phải tiền tỉ. Mua nhà rồi để đấy chờ xây dựng lại mà quá trình quy hoạch, xây dựng còn là cả lộ trình dài, chưa có tiền lệ nên không biết thực tế sẽ ra sao. Trong khi đa phần nhà đã cũ và xuống cấp, chất lượng cuộc sống không ổn định.