Nhà ở chờ đợi luật bất động sản mới

Chung cư mini “đổi phận”

Khi Luật Nhà ở được sửa đổi, quy định thế nào về nhà ở nhiều căn hộ, nhiều tầng của cá nhân nhằm đảm bảo hài hòa giữa yêu cầu quản lý và nhu cầu phát triển, đáp ứng nguồn cung nhà ở dành cho người có thu nhập thấp vẫn luôn được xem là bài toán khó giải.

Những sai phạm của loại hình chung cư mini càng bộc lộ một cách nghiêm trọng hơn sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Đình, Hà Nội. Trong khi đó, thống kê sơ bộ cho thấy riêng thành phố Hà Nội đã có hơn 2.000 nhà riêng lẻ khác dạng chung cư mini.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là có thực. Mặc dù khi mua chung cư mini thì họ phải chấp nhận không có sổ hồng riêng hay có thể sẽ không bao giờ có. Bởi vậy, Luật bất động sản sửa đổi sẽ giải bài toán trên thế nào là vấn đề được cả cử tri và đại biểu quan tâm.

Trong buổi họp báo công bố lệnh của Chủ tịch nước về các luật vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ sáu, trong đó có luật nhà ở, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã nhắc tới điểm mới có liên quan tới quản lý chung cư mini. Ông Sinh cho biết luật bất động sản này đã có thêm quy định về phát triển nhà ở nhiều căn hộ, nhiều tầng của cá nhân để cho thuê mua, bán, cho thuê theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện xây dựng để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, Điều 57, Luật Nhà ở 2023 đã có nội dung quy định rõ ràng về điều kiện để phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê và bán. Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở nhiều căn hộ, tầng để bán, cho thuê mua, cho thuê phải đáp ứng được điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Việc đầu tư xây dựng phải triển khai theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác có liên quan.

Theo ông Sinh, quy định của Luật bất động sản cho thấy căn hộ chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có thiết kế xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hay từ 2 tầng, có quy mô 20 căn hộ trở lên để cho thuê) đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng, được phép bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.

Trong khi với nhà có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ ở mỗi tầng có thiết kế căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng 3 điều kiện. Đây là đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở theo quy định của Bộ xây dựng và sắp tới sẽ có nội dung cụ thể; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy cũng như đáp ứng về đường giao thông để phương tiện hỗ trợ chữa cháy triển khai nhiệm vụ chữa cháy ở nơi có nhà ở nhiều căn hộ, nhiều tầng của cá nhân theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng thông tin thêm luật bất động sản mới cũng có quy định một số điều khoản chuyển tiếp cho các trường hợp nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình đã xây dựng trước khi luật này có hiệu lực thi hành.

Ngoài nội dung trên, Luật nhà ở 2023 còn có những quy định mới về phát triển nhà ở, xây dựng, cải tạo, quản lý và sử dụng nhà chung cư, nhà ở xã hội theo hướng thúc đẩy phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và gia tăng vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân.

Nhiều biện pháp điều tiết thị trường địa ốc

Hai luật bất động sản là Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã được thông qua cùng lúc tại một kỳ họp và có hiệu lực ở cùng thời điểm. Luật này hướng tới tháo gỡ vướng mắc trong thực tế, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, công khai và minh bạch.

Theo đó, luật có nhiều quy định mới, từ phạm vi điều chỉnh tới quy định cụ thể về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện với cá nhân, tổ chức khi kinh doanh bất động sản, chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai.

Đặc biệt, Luật kinh doanh bất động sản mới đã có quy định mới về thẩm quyền, nguyên tắc, biện pháp triển khai điều tiết thị trường địa ốc. Thông tin cụ thể hơn về nội dung này, đại diện cơ quan soạn thảo - lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, Nhà nước triển khai điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch dùng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đô thị; đảm bảo cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường.

Bên cạnh đó, còn triển khai điều tiết qua một số chính sách về tài chính, đất đai, tín dụng. Điều 78 của Luật có quy định 6 biện pháp triển khai điều tiết thị trường địa ốc, trong đó có gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn ở từng thời kỳ, hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khách hàng với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ và ưu tiên phát triển.

Một quy định mới khác cũng được chú ý ở lần sửa đổi luật bất động sản này là quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án địa ốc cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hướng siết chặt phân lô. Điều 31 về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở quy định “đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng bất động sản nhà ở theo quy định của Luật Đất đai”.

Về các khu vực khác, UBND cấp tỉnh dựa trên điều kiện của địa phương nhằm xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo quy định của Điều 32, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, trong đó có tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các loại thuế phí, lệ phí có liên quan nếu có đối với Nhà Nước, dựa theo quy định của luật pháp đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh những quy định này nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, pháp lý, khả thi đối với kinh doanh quyền sử dụng đất.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!