Nhà đầu tư muốn "bắt đáy" bất động sản cần lưu ý gì?

Có hiện tượng đất đấu giá "ế khách"

Nếu như thời gian trước các phiên đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đều kết thúc với mức giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, thì hiện tại bắt đầu xuất hiện hiện tượng phân khúc này "ế khách". 

Đơn cử, sau khi kết thúc phiên đấu giá quyền sử dụng 118 lô đất thuộc khu dân cư tại các xã Quang Châu, Việt Tiến và thị trấn Bích Động, chỉ có khoảng 85 lô là có khách hàng trả giá với mức trúng hơn 200 tỷ đồng, chênh lệch gần 59,5 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

32 lô đất còn lại không có khách hàng trả giá cùng 1 lô có người trả giá nhưng không đủ điều kiện, do đó các lô đất này sẽ được đưa vào đấu giá lại trong thời gian tới.

Trước đó, kết thúc phiên đấu giá 90 lô đất tại Khu đô thị Đồng Chủ - Đồng Cầu, thị trấn Cao thượng cũng ghi nhận một lô không có khách trả giá, 89 lô đất còn lại được khách hàng trả giá với tổng giá trúng là 152 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm là 32 tỷ đồng.

Trong đó, lô có giá trúng cao nhất lên tới gần 2,94 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với giá khởi điểm. Ngoài ra, lô có mức chênh lệch cao nhất so với giá khởi điểm là hơn 880 triệu đồng.

Tính từ đầu năm đến khoảng đầu tháng 9, tại huyện Kim Thành, Hải Dương đã hủy kết quả đấu trúng giá quyền sử dụng đất 50 lô đất với tổng diện tích trên 6.400m2 tại vị trí quy hoạch dân cư mới tại các xã Phúc Thành, Kim Tân và Ngũ Phúc với tổng số tiền hủy là gần 135 tỷ đồng.

Nguyên nhân bởi khách hàng đã trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sử dụng theo quy định. Vì vậy huyện Kim Thành đã hoàn tất các thủ tục theo quy định cũng như lựa chọn đơn vị để tổ chức thực hiện đấu giá lại.

Hai như vào cuối tháng 8/2022, UBND TP. Pleiku cũng đã hủy kết quả trúng đấu giá đối với 11 người đấu trúng 29 lô đất trong đợt đấu giá 104 lô tại khu quy hoạch chi tiết khu dân cư phường Chi Lăng vào hồi tháng 3 do không nộp tổng số tiền 30 tỷ đồng theoq quy định.

Mặt khác, một số môi giới tại Nam Định cho biết, từ tháng 4 đến nay, thị trường bất động sản tại nông thôn có dấu hiệu chững lại, lượng nhà đầu tư có nhu cầu mua đất theo đó cũng sụt giảm.

Cẩn trọng khi "bắt đáy"

Trước những diễn biến trên, giới chuyên gia lĩnh vực bất động sản nhận định, thị trường hiện đang có dấu hiệu chững lại, giao dịch rất chậm bởi nhà đầu tư đang khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải chấp nhận cắt lỗ.

Đặc biệt, sau khi cơn sốt hồi đầu năm nay hạ nhiệt trong quý III/2022, là sóng đất cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá "chóng mặt" tại nhiều khu vực cũng ngừng theo. Theo đó, giá nhà, đất tại những điểm "nóng" đang từ đà đi lên chuyển sang đi ngang.

Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để nhảy vào "bắt đáy" khi thị trường hạ nhiệt, rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo rằng việc này cần nghiên cứu kỹ lưỡng và hết sức thận trọng.

Theo ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp hiện ghi nhận sự sụt giảm cục bộ tại một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Nguyên nhân xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ này là do lạm phát và lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, khi sốt đất xảy ra, bất động sản ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng cũng bị đẩy lên cao. Nên khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ dẫn đến giá nhà, đất ở các khu vực này sụt giảm mạnh, khiến thị trường mất thanh khoản sau khi sốt đất đi qua. Tuy nhiên, việc giảm giá này không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở một số khu vực cục bộ, tại những điểm sốt nóng trước đây.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com nhận định, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân bởi những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ cũng như việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Điều này vừa là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư dài hơi, đồng thời giúp sàng lọc những nhà đầu tư không chuyên bị vỡ kế hoạch, gãy đòn bẩy tài chính...

Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế bởi room tín dụng và dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt. Kéo theo sức mua ngày càng đi xuống. Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản dự báo, từ nay đến cuối năm kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá vẫn giữ nguyên và các chủ đầu tư tăng cường ưu đãi cho khách mua. Một số ngân hàng vừa được nới room tín dụng, nếu chịu tăng chiết khấu, kéo dài thêm thời gian thanh toán thì chủ đầu tư vẫn có khách.

Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường có dòng người mua thật và người mua đầu tư. Bất động sản một sản phẩm đặc thù có giá trị cao, nên không phải kích là người ta sẽ mua được. Do đó, việc một số chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng mới là một chính sách kích cầu nhưng không giúp đóng góp vào việc giúp thanh khoản thị trường tốt hơn bởi thanh khoản vốn nằm ở tài chính của đối tượng người mua.