Nhà đầu tư không còn mặn mà, đất nền khắp nơi hạ nhiệt

Chị Hải Yến - một nhà đầu tư tại Hà Nội nắm trong tay nhiều lô đất nền ở cả phía Bắc lẫn phía Nam chia sẻ, dù không phụ thuộc vốn ngân hàng, nhưng chị cũng không muốn mua đầu tư trong giai đoạn này bởi khả năng thanh khoản gần như là không có. 

Nhà đầu tư này chia sẻ, việc siết tín dụng thời gian qua khiến chị rất khó ra hàng, nguồn tiền kinh doanh công việc chính theo đó cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Chị Yến cho rằng hiện tại có thể là thời điểm tốt để "bắt đáy" nhưng nhận thấy khá rủi ro nên quyết định chờ thêm vài tháng đợi mọi thứ ổn định lại mới đầu tư.

Người mua không còn mặn mà 

Trên thực tế, theo thống kê của DKRA, mức độ thanh khoản thị trường đất nền dự án tại TP. Hồ Chí Minh cũng như các vùng phụ cận trong quý III ở mức khá thấp, lượng tiêu thục chỉ đạt khoảng 550 nền, giảm gần 78% so với quý trước đó.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng hạn chế ra sản phẩm hơn, nguồn cung giảm gần 66%, đa phần là ở giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó.

Còn tại Đà Nẵng và các tỉnh miền Trung, với các dự án đất nền đã mở bán trước đó, giá sơ cấp trong giai đoạn mới không có nhiều biến động, trong khi mức chênh lệch giữa các giai đoạn từ đầu năm đến nay thường ở khoảng 7-10%.

Thậm chí, thị trường thứ cấp còn trầm lắng hơn, mặt bằng giá bán được ghi nhận giảm đáng kể so với quý trước trung bình giảm từ khoảng 3-5%.

Cùng thời điểm này, thống kê mới nhất tại thị trường Hà Nội cũng cho thấy sự sụt giảm cả về mức độ quan tâm đến giá bán đất nền thứ cấp.

Ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan nhận định, mặc dù mức độ quan tâm trong quý II có giảm nhưng giá vẫn neo cao. Tuy nhiên, đến quý III này, giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt và có sự giảm giá, cắt lỗ. Ông Hảo cho rằng thị trường đất nền trầm lắng suốt 2 quý vừa qua đã tạo một áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư.

Đặc biệt, với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hay sở hữu rất nhiều đất nền thì gặp áp lực rất lớn về vốn vay, lãi vay, áp lực quay vòng vốn và cả thanh khoản. Do đó, các nhà đầu tư buộc phải giảm giá, cắt lỗ để bán được đất nền của mình cũng như có vốn quay vòng giải quyết bài toán tài chính.

Thừa nhận tình trạng này, anh Quang Lâm, một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp tại khu vực phái Nam dự kiến tới cuối năm hoặc sang đầu năm sau mới tiếp tục đầu tư mới. Anh Lâm chia sẻ, với những nhà đầu tư giống như anh, đòn bẩy ngân hàng là rất quan trọng. Những tháng vừa qua rất khó khăn nên anh cũng không còn mặn mà và quyết định tạm ngưng các khoản đầu tư ngắn hạn từ lâu.

Một môi giới tại Quốc Oai cũng xác nhận, thị trường bất động sản có sự sụt giảm thanh khoản từ tháng 3 đến nay, khiến giá cả có dấu hiệu đi ngang. Lý do chủ yếu là bởi tiến độ làm hồ sơ và giải ngân vốn vay ngân hàng.

Dữ liệu thống kê cho thấy, Quốc Oai là khu vực có lượng quan tâm đất nền giảm mạnh nhất ở mức 39%. Các khu vực khác tại Hà Nội cũng không khả quan hơn khi mức độ quan tâm sụt giảm từ 8-30%.

Không những vậy, các thị trường lân cận như Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh vốn có lực hấp dẫn mạnh trong những năm qua, đến nay cũng đã chững lại với giá bán giảm từ 5-7% so với quý trước đó. Riêng tại khu vực phía Nam, đất nền một số tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Bình Phướng, Bình Dương, Đồng Nai đều giảm mạnh lượng tìm kiếm.

Dự báo triển vọng thời gian tới

Mặc dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn, nhưng dữ liệu của Batdongsan.com vẫn cho thấy sự nổi lên của một số thị trường. Điển hình là tại Hải Phòng, nhờ nguồn vốn FDI cùng hệ thống cảnh biển, cơ sở hạ tầng phục vụ công nghiệp, du lịch.

Ông Lê Đình Hảo cho biết, nhà đầu tư đang tìm kiếm các bất động sản xa hơn, những vùng trũng hơn, hẻo lánh hơn để đón đầu cơ hội sớm ở những vùng có giá đất nền còn thấp. Cụ thể, một số vùng biên giới như Hà Giang, Lai Châu và Cao Bằng đang nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Song song với đó, TP. Hồ Chí Minh với nguồn cung mới gần như vắng bóng suốt thời gian dài vẫn thu hút giới đầu tư, kéo theo mức giá tăng từ 3-17% ở đa số các quận, huyện của thành phố. Riêng Nhà Bè và Củ Chi có mức tăng giá lần lượt là 17% và 15% chỉ sau 3 tháng.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, thị trường trong thời gian tới sẽ có đà tăng trưởng nhờ những câu chuyện tương lai, đặc biệt ở những nơi phục vụ nhu cầu ở thực. 

"Câu chuyện trong tương lai ở đây đó là liệu các huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè có trở thành quận hay không. Ngoài ra, việc phát triển cơ sở hạ tầng tại TP Thủ Đức và quận 12 được kỳ vọng sẽ kéo theo sự phát triển đất nền tại các khu vực này", ông Tuấn nhìn nhận.

Thống kê mới nhất của Savills dự báo nguồn cung ở TP. Hồ Chí Minh sẽ được "cởi trói" trong khoảng 3 năm tới, với số lượng gần 3.000 nền đất mới, chủ yếu tại các huyện ngoại thành, trong đó bao gồm Bình Chánh và Nhà Bè chiếm tổng cộng tới 98%.

Đánh giá chung về bức tranh giá cả của thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, dù đã có dấu hiệu "giảm tốc", nhưng giá nhà đất vẫn còn neo ở mức cao do doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện trong những tháng cuối năm.

Đồng quan điểm, một chuyên gia khác nhấn mạnh rằng giai đoạn cuối năm thường có những cơn sốt vì là thời điểm đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công cũng như công bố quy hoạch mới tại các địa phương. Đồng thời đây cũng là lúc lượng kiều hối và lợi nhuận từ sản xuất, kinh doanh đổ về nhiều.

Ông Hảo dự báo thanh khoản đầu quý IV có thể vẫn còn chậm, nhưng đến cuối quý IV và đầu quý I năm sau sẽ tốt hơn.