Nhà đầu tư có thực sự tháo chạy khỏi bất động sản nghỉ dưỡng?

Cắt lỗ tới vài tỷ đồng cũng khó bán

Khảo sát trên một trang rao vặt bất động sản không khó để tìm tin đăng rao bán bất động sản nghỉ dưỡng. Một bài viết của N.T rao bán cắt lỗ 3 căn condotel tại Hạ Long (Quảng Ninh) với những dòng quảng cáo về chất lượng 5 sao của các căn hộ condotel này: Kinh doanh khách sạn do một doanh nghiệp bất động sản lớn quản lý và chia sẻ lợi nhuận theo cam kết cho chủ sở hữu căn hộ.

Đáng chú ý, ba căn condotel đều được giảm giá rất sâu. Cụ thể, căn hộ view golf giá hợp đồng 1,47 tỷ đồng được bán cắt lỗ 950 triệu đồng; Căn thứ hai giá hợp đồng là 1,7 tỷ đồng, bán cắt lỗ 1,1 tỷ đồng; Căn thứ 3 giá hợp đồng là 2,1 tỷ đồng và được giảm rất sâu chỉ còn 1,3 tỷ đồng.

Đây cũng không phải trường hợp cá biệt. Bởi thời gian qua, rất nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng từ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tại các điểm nóng phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đều đã chứng kiến làn sóng cắt lỗ của nhà đầu tư.

Giới đầu tư cho rằng, đây là diễn biến được dự báo trước và không quá bất ngờ vì thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã trải qua giai đoạn phát triển nóng. Nguồn cung vài năm trước tăng khá nhanh đã kéo theo cả sự xuất hiện của những dự án không có tiềm năng.

Để giải thích về tình trạng cắt lỗ bất động sản nghỉ dưỡng đang phổ biến hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư dài hạn. Giá trị của sản phẩm nằm ở chỗ có thể khai thác. Vì vậy, khi các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường thì khả năng cao họ sẽ bán đi thu hồi vốn.

Không chỉ trên thị trường thứ cấp mới xảy ra những diễn biến không mấy lạc quan này. Tại thị trường sơ cấp, báo cáo của một doanh nghiệp bất động sản chỉ ra rằng, lũy kế trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường condotel toàn quốc chỉ có 1.591 căn hộ mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 59%, sức cầu trên thị trường khá thấp và chủ yếu tập trung vào một số dự án tại vài điểm nóng du lịch.

Thời điểm thanh lọc thị trường

Theo chuyên gia của CBRE Việt Nam, khi các nhà đầu tư đã không đặt niềm tin lên thị trường và nghi ngờ về tính khả thi của dự án thì họ sẽ nhanh chóng bán ra sản phẩm với giá giảm sâu. Tuy nhiên, tình trạng cắt lỗ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài dự án của những chủ đầu tư thực lực yếu, khác với việc nhà đầu tư hoài nghi về tiềm năng của cả phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Vì vậy, theo ông Kiệt, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hình thành làn sóng bán tháo sản phẩm. Chỉ có một bộ phận nhà đầu tư không còn tin tưởng vào dự án và mong muốn thoát khỏi dự án đó.

Xét về bình diện chung, vị chuyên gia nhận định vẫn sẽ có những sản phẩm tốt trên thị trường này. Chẳng hạn như Phú Quốc vào 3 - 4 năm trước có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện. Nhiều dự án trong số đó đã hoạt động khá trơn chu và mang về lợi nhuận ổn định cho các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho biết thêm, đặc thù của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng là phụ thuộc nhiều vào niềm tin của các nhà đầu tư đối với đơn vị phát triển và đơn vị vận hành, chứ không phải chủ đầu tư cứ bàn giao là xong trách nghiệm. Đối với phân khúc này, chủ đầu tư cần có sự hợp tác, liên kết với những đơn vị vận hành để đảm bảo tối đa lợi nhuận cho các chủ sở hữu.

Theo đánh giá của ông Kiệt, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã tăng trưởng trong thời gian ngắn, bên cạnh là nguồn cung dồi dào và có nhiều sản phẩm chất lượng. Tuy nhiên vẫn có nhiều dự án không có tiềm năng sẽ không mang lại lợi ích khi đầu tư lâu dài. Do đó, đây là cơ hội để thị trường thanh lọc lại sản phẩm và chủ đầu tư để phát triển ổn định hơn.

Nhiều nhà đầu tư chưa tìm hiểu kỹ đã tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đơn thuần chỉ vì những cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Họ đã quên đi việc tiềm năng lợi nhuận của sản phẩm này phải phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển của lĩnh vực du lịch.

Trên thực tế, ở thời điểm sốt nóng, các chủ đầu tư để bán được hàng đã bất chấp đưa ra cam kết lợi nhuận 8 - 10% mỗi năm cho nhà đầu tư, con số này được giới chuyên gia đánh giá là bất khả thi. Ông Kiệt cũng cho rằng, mức cam kết cao nhất có thể thực hiện chỉ khoảng 5 - 7% một năm.

“Đầu tư bất động sản đúng nghĩa phải xem tiềm năng du lịch của khu vực dự án tọa lạc, đơn vị phát triển sản phẩm có năng lực hay không, đơn vị vận hành có tốt không. Những yếu tố đó mới quyết định lợi nhuận khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng” - Ông Kiệt nói.

Có thể nhìn nhận rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại vẫn đang phát triển trên những thị trường và dự án chất lượng, có chủ đầu tư uy tín bởi ngành du lịch hiện đang hồi phục khá tốt. Tuy nhiên, tình trạng bán giảm giá sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ diễn ra ở cả các địa phương du lịch truyền thống nhưng chỉ với những dự án yếu kém, không có khả năng phát triển.