Nhà đầu tư bỏ hết đất nền, nhà phố đổ tiền vào BĐS "cõi âm" vì dễ sinh lời

Đầu tư hoa viên nghĩa trang: Tuy không mới nhưng đủ lạ

Quy luật sinh tử là điều con người không thể tránh khỏi, ngày nay, khi đời sống ngày càng cao người dân sẵn sàng chi trả một số tiền lớn để tìm được nơi an nghỉ phong thủy tốt cho người thân đã qua đời. Bên cạnh đó, đa phần người dân Việt Nam đều quan niệm rằng, "mồ yên mả đẹp" thì con cháu được phù hộ, làm ăn thuận buồm xuôi gió. Do đó, nhu cầu tìm kiếm những khu đất đẹp để chôn cất người thân đã khuất ngày càng tăng.

Nắm bắt được nhu cầu này, ngày càng có nhiều hoa viên nghĩa trang được quy hoạch bài bản, chuyên nghiệp mọc lên, trở thành một phân khúc đầu tư tuy không mới nhưng đủ lạ và tiềm năng.

Anh Thắng, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP. Hồ Chí Minh, từng "chinh chiến" qua hầu hết các phân khúc khác nhau trên thị trường nhà đất, đến nay đã chuyển sang bất động sản hoa viên nghĩa trang. Nhà đầu tư này chia sẻ, trước đây không mặn mà lắm với loại hình này vì thấy nó "quái quái" với bản thân và cũng không có nhiều kinh nghiệm. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu anh Thắng nhận thấy bất động sản hoa viên nghĩa trang gần như được hoàn thiện mọi mặt trước khi mở bán, đặc biệt, mức giá rất phù hợp, lợi nhuận cao, tăng trưởng liên tục trung bình khoảng 50%/năm nên đã quyết định đầu tư.

Cụ thể, năm 2018, anh Thắng "rót vốn" khoảng 480 triệu đồng vào phân khúc hoa viên nghĩa trang với khu mộ gia tộc rộng 48m2 thuộc dự án Sala Garden (Đồng Nai). Chưa đến 1 năm sau, khi nhu cầu tăng đột biến mà số lượng có hạn, nhiều người không tìm được khu mộ có vị trí ưng ý, vô tình đã diễn ra tình trạng khan hiếm. Lô đất của anh Thắng được nhiều người hỏi mua với giá gấp đến 2,5 lần so với số vốn bỏ ra.

Nhà đầu tư này cho biết, với số tiền chưa đến 500 triệu, anh hầu như không thể mua căn hộ hay đất nền vùng ven, mà khả năng sinh lời của phân khúc này lại không phụ thuộc vào biến động chung của thị trường. Đây chính là lợi thế mà phân khúc ngách này có được so với các phân khúc bất động sản truyền thống như đất nền, nhà ở, căn hộ nghỉ dưỡng,... phải cần đến nguồn vốn "bạc tỷ", đặc biệt trong bối cảnh các phân khúc truyền thống này đang nguội lạnh, lệch pha cung cầu khiến giá tăng vọt.

Sở hữu nguồn cung dồi dào

Hầu hết các dự án nghĩa trang hiện nay được thiết kế không khác một khu đô thị dành cho người đã khuất khi có đủ cả nhà phố(mộ đơn), song lập (mộ đôi), đơn lập (mộ gia tộc), thậm chí còn có cả chung cư sau này (tường lưu tro cốt)... được quy hoạch theo mô hình công viên nghĩa trang cao cấp, có tính thẩm mỹ cao. Bên cạnh đó, cảnh quan được thiết kế đẹp với cây cối xanh mướt, hồ nước bao quanh, cùng dịch vụ 5 sao theo tiêu chuẩn nước ngoài và hệ thống xử lý khí âm.

Đơn cử, tại miền Bắc có công viên nghĩa trang Lạc Hồng Viên, Thiên Đức, Vĩnh Hằng, An Lạc… Tại miền Trung có thể kể đến công viên vĩnh hằng Vườn Địa Đàng Huế, Hương An Viên… Hay tại miền Nam có công viên nghĩa trang Sài Gòn Thiên Phúc, Phúc An Viên, Bình An… Đây đều là những công viên nghĩa trang được xây dựng trên quỹ đất rộng, các phân khu được bố trí hài hòa, cảnh sắc "non nước hữu tình".

Một nhân viên môi giới tại công viên nghĩa trang Sala Garden (Ấp 1, xã Tân Hiệp, huyện Long Thành, Đồng Nai) cho biết, đất mộ dự án hiện có giá từ 25 triệu đồng/m2 với khu mộ gia tộc và 30-35 triệu đồng/m2 đối với khu cố định.

Tùy theo vị trí, một phần mộ đơn diện tích 4,8m2/phần mộ có giá khoảng 80-125 triệu đồng, mộ đôi giá từ 180-350 triệu đồng. Còn với mộ gia tộc chia thành 3 loại: : Loại 1 diện tích 48m2 tối đa được 8 huyệt giá 1,37-1,6 tỷ đồng, Loại 2 diện tích 96-120m2 tối đa 12 huyệt trị giá 2,8-4,2 tỷ đồng, Loại 3 diện tích 195-295m2 tối đa 16 huyệt giá 6,8-10 tỷ đồng. Được biết, dự án công viên nghĩa trang này hiện đã có khoảng 1.500 phần mộ.

Nhân viên này cho biết thêm, nếu mua để đầu tư thì giá sẽ mềm hơn vì tính theo giá bán sỉ. Dự án đã bán hết từ năm 2018, hiện tại chỉ còn khu mộ cho gia tộc mới mở bán. Giá của khu này trước đây tầm 2,9 tỷ, bây giờ đã tăng lên 4,2-4,5 tỷ.

Nhân viên môi giới này giải thích thêm, đất nghĩa trang luôn có nhu cầu lớn, tính thanh khoản cao nhưng nguồn cung hạn chế nên giá chỉ tăng chứ ít khi giảm. Những vị trí càng đắc địa, phong thủy càng tốt thì giá càng cao. So với các phân khúc như đất nền, nhà phố, nhà chung cư... thì đất nghĩa trang vẫn là thị trường rủi ro thấp hơn.

Theo chia sẻ của nhân viên này, nhiều khách Đài Loan, Hong Kong, Nhật Bản đã tìm đến mua một vài lô để đầu tư. Bởi họ nắm chắc loại sản phẩm này chỉ có lên giá chứ không bao giờ hạ giá. Hơn thế, mật độ dân số ở những quốc gia này đông, giá đất thì quá cao, nên người dân phải chật vật tìm nơi chôn cất người thân. Theo tìm hiểu, tại Hong Kong, giá một hộc sâu 45cm, ngang 35cm vị trí trên sườn núi để đựng tro cốt đang là 350.000HKD (xấp xỉ 1,2 tỷ VNĐ).

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, nhu cầu sử dụng nghĩa trang tại vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh là rất lớn, trong khi nguồn cung từ các nghĩa trang ngày càng thu hẹp. Do đó, các dự án xây mới đang rất được ủng hộ vì đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dân.

Kênh đầu tư hấp dẫn, mới lạ nhưng liệu có an toàn?

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Toàn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Thắng tại TP. Hồ Chí Minh cho rằng, mặc dù đất hoa viên nghĩa trang đang là một "ngách" thị trường nhỉ, chưa có quá nhiều "thành tựu" so với các phân khúc bất động sản khác trên thị trường nhưng không vì thế mà nhà đầu tư có thể tùy tiện xuống tiền.

Theo đó, nhà đầu tư cần hiểu rõ quy luật vận hành của dòng sản phẩm đặc biệt này. Bởi, khi có bất kỳ dấu hiệu dần nóng lên nào, chắc chắn lượng nhà đầu tư đổ vào đây sẽ rất lớn, khi đó sẽ xuất hiện hiện tượng ồ ạt xuống tiền, đầu tư theo đám đông.

Thứ nhất, ngoài chủ đầu tư là người xây dựng dự án, đứng ra giao dịch thì bất động sản hoa viên nghĩa trang cũng có thị trường thứ cấp, nhiều người mua đi bán lại nhằm kiếm lời, chứ không phải chỉ để sử dụng, như vậy vòng xoáy mua rồi bán này sẽ tiếp tục đến khi nào? Giá phải tăng đến bao nhiêu thì mới được gọi là chạm "đỉnh"? Hệ quả sẽ ra sao nếu luôn trong tình trạng ôm đợi giá? Rất nhiều câu hỏi được đặt ra, mà thị trường cần có thời gian để tìm câu trả lời.

Thứ hai, về tính pháp lý. Sổ đỏ toàn bộ khu nghĩa trang sẽ đứng tên chủ đầu tư, thứ mà khách hàng và nhà đầu tư cầm trong tay chỉ là hợp đồng mua bán. Như vậy, sẽ không tránh khỏi tình huống xấu là "vẽ bánh" dự án, cùng bán cho nhiều người. Khi ấy, việc đòi lại quyền lợi sẽ rất khó khăn.

Thứ ba, vẫn có khả năng gây mất cân bằng cung cầu. Trên thực tế, nếu chỉ vì thấy thị trường này hấp dẫn, chủ đầu tư ồ ạt ra hàng, rồi lại gom hàng thì sẽ dần mất đi mục đích vốn có của hoa viên nghĩa trang. Tính khan hiếm giảm dần, thị trường lúc này sẽ không còn quá rực rỡ như hiện tại. Đây là hệ quả tất yếu sẽ diễn ra, chưa kể đến việc gây ảnh hưởng đến quy hoạch cũng như quỹ đất tại các địa phương.

Theo ông Toàn, về bản chất, hoa viên nghĩa trang mang giá trị nhân văn, nét đẹp truyền thống, văn hóa của dân tộc nhưng đồng thời đây vẫn là hình thức sinh lời, "làm giàu" cho nhiều người. Do đó, nếu không có biện pháp kiểm soát tốt, rất có thể thị trường "ngách" này sẽ diễn biến theo chiều hướng tiêu cực. "Vì vậy, theo tôi đây là thời điểm khá lý tưởng, tranh thủ lúc chưa có quá nhiều biến động hay sự cạnh tranh, nhà đầu tư nên tìm hiểu, nghiên cứu và xuống tiền'', ông Toàn cho hay.