Nhà bình dân giá rẻ trở thành “cứu cánh” cho thị trường bất động sản 

Tăng số lượng nhà giá rẻ trong rổ hàng

Theo VnExpress, việc các doanh nghiệp chuyển hướng sang các sản phẩm nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền được diễn ra mạnh mẽ khi thị trường địa ốc gặp khó khăn. Như tại Tập đoàn Nam Long, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc tập đoàn cho biết nhà ở xã hội, nhà thương mại vừa túi tiền và nhà thuộc phân khúc trung bình khá trước đây thường chiếm khoảng 80% rồ hàng của công ty, còn lại là nhà ở cao cấp. Công thức này được doanh nghiệp sử dụng trong nhiều thập kỷ qua. Tuy nhiên, đến năm 2023, nhằm thích ứng với tình hình mới, rổ hàng của Tập đoàn Nam Long được điều chỉnh lại. Cụ thể số lượng nhà cao cấp chỉ còn chiếm 8%, còn lại 92% là nhà bình dân trong tổng sản phẩm chào bán ra thị trường. 

Ông Ngọc chia sẻ, trong năm nay công ty sẽ mở bán 919 căn nhà ở xã hội, 828 căn nhà ở thương mại vừa túi tiền và khoảng 896 căn căn hộ trung bình, đây là những nguồn cung sản phẩm chủ lực của doanh nghiệp. Đối với nhà ở phân khúc cao cấp chỉ phân bổ bán 207 căn, chiếm tỷ trọng rất thấp. Nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền, nhà trung bình khá có giá bán khoản 1 - 3 tỷ đồng/căn đang có nhu cầu mua lớn, khách mua có khả năng chi trả bền vững, giá ổn định bất kể sự biến động của thị trường. 

CEO của Nam Long dự báo, năm 2023 là cột mốc cực kỳ khó khăn đối với thị trường địa ốc, các thách thức còn lớn hơn cuộc khủng hoảng năm 2013. Vì vậy, một trong những giải pháp vượt bão là đưa ra thị trường sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thật. 

Báo cáo 4 tháng đầu năm của DKRA Group cho thấy nhu cầu tiêu thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận từ đầu năm đều rơi vào nhà ở hạng C (phân khúc giá rẻ). Ngay trong tháng 4, mặc dù sức mua suy giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng nhà bình dân vẫn có giao dịch. 

Ghi nhận trong một năm qua, bất động sản mất thanh khoản trên diện rộng, phần lớn các tài sản thuộc phân khúc cao cấp, có giá trị 10 - 20 tỷ đồng đều khó tiếp cận người mau. Ở phân khúc nhà ở có giá 5 - 9 tỷ đồng/căn cũng có tình trạng tương tự. 

Lượng giao dịch chính của thị trường trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở xã hội, căn hộ bình dân và nhà ở vừa túi tiền với mức giá từ 1 - 2,5 tỷ đồng/căn, tuy nhiên nguồn cung còn rất hạn chế. Các chuyên gia cho rằng việc tăng tỷ trọng nhà ở giá rẻ cùng với các chính sách thanh toán tốt hơn cho người mua sẽ gỡ thế bí đầu ra cho thị trường. 

“Chìa khóa” gỡ thế bế tắc cho thị trường  

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát nhìn nhận, nhà ở giá rẻ có vai trò quan trọng, là chìa khóa gỡ thế bế tắc cho thị trường vì nhu cầu ở thật luôn tồn tại dù thị trường “nóng hay lạnh”. Với mặt bằng giá vừa phải, giá không bị đẩy lên quá cao, nhà ở bình dân giữ chân được khách hàng trung thành hơn là các sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư kiếm lời. 

Theo ông Nam, trong 5 tháng nay, các giao dịch thành công chủ yếu đều thuộc về phân khúc nhà có giá vừa túi tiền, pháp lý hoàn chỉnh và có sự hỗ trợ lãi suất hợp lý. Diễn biến này khá tương đồng với giai đoạn 2012 - 2013, khi chỉ có căn căn hộ giá rẻ ghi nhận sức mua giữa lúc thị trường “xám xịt”.

Trong các năm vừa qua, nhà ở cao cấp tăng trưởng nóng, tỷ trọng mở bán lấn át thậm chí là triệt tiêu các sản phẩm nhà ở giá rẻ, tại các thành phố lớn nhà ở giá 25 triệu đồng/m2 gần như tuyệt chủng. Tỷ trọng khách hàng đầu tư, đầu cơ thường phân bổ vào nhóm các sản phẩm giá cao, có biên lợi nhuận lớn hoặc sản phẩm không phục vụ nhu cầu ở thật. Để cân bằng lại thị trường, các nhà phát triển bất động sản hiện đang chuyển hướng sản phẩm sang các phân khúc nhà giá rẻ, nhằm cải thiện thanh khoản. 

CEO Nam Phát nhận định, tăng sản lượng nhà giá rẻ là giải pháp lý tưởng nhất để giúp phá băng thị trường bất động sản, cùng với đó là những giải pháp về tài chính như lãi suất phải hợp lý, giãn tiến độ thanh toán cho người mua. Tuy nhiên, hiện nay không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiềm lực để cam kết, đồng thời rất khó nắn lại rổ hàng đã trót phóng lao theo phân khúc cao cấp.

"Mặt tích cực là tình cảnh khó khăn hiện nay đã thúc đẩy các doanh nghiệp bổ sung sản phẩm nhà ở nhu cầu thật, nhờ đó ít rủi ro hơn", ông Nam nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ sẽ đóng vai trò chủ đạo trong các giải pháp phục hồi thị trường. Tuy nhiên, thực tế thị trường địa ốc trong 5 - 7 năm qua đã có sự phát triển mất cân đối, khi có những năm nhà ở bình dân sụt giảm trầm trọng, xuống mức không có sản phẩm mới nào, trong khi nhà trung - cao cấp và hạng sang phủ sóng nguồn cung mới. 

"Dù lệch pha cung cầu diễn ra trầm trọng, vẫn chưa quá muộn để cân bằng lại các phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội đang thiếu hụt", ông Châu nói.

Tín hiệu tích cực là trong gần 1 năm qua, nhiều doanh nghiệp đã đăng ký bổ sung thêm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vào rổ hàng. Nếu được cấp phép và đẩy nhanh thủ tục pháp lý, thì đến giữa và cuối năm 2023-2024 sẽ có thêm những thông tin tích cực về các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Với việc lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn theo cam kết của các ngân hàng thì kịch bản thị trường phục hồi nhờ nhà ở vừa túi tiền là rất khả quan.