Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM “chạm đáy”

Nguồn cung mới không vượt quá 10.000 căn trong năm 2025

Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, trong quý IV/2024, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm 3.000 căn hộ sơ cấp (được chủ đầu tư mở bán), đưa tổng nguồn cung trong năm nay lên 5.000 căn. Con số này giảm gần 60% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng khoảng một phần ba năm 2022 – thời điểm thị trường bất động sản TP.HCM đang rất sôi động.

Đơn vị phân tích này cũng dự báo, tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2025. Theo đó, TP. HCM sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ mới trong năm tới, bao gồm các dự án đã tái khởi động sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý như Gem Riverside (TP Thủ Đức), The Forest Gem (Bình Thạnh), D Aqua (quận 8)... Con số này gấp đôi so với năm nay nhưng chỉ bằng hơn một nửa so với năm 2022.

Trước đó, công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam dự báo lượng căn hộ mở bán năm 2025 sẽ dao động khoảng 7.000 căn, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp với giá trên 60 triệu đồng/m2. Nếu tính thêm hàng tồn kho từ các dự án đang giải quyết pháp lý để triển khai trở lại, tổng nguồn cung của thị trường sẽ không vượt quá 10.000 sản phẩm.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn chứng số liệu cho thấy, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM đã giảm dần qua các năm và chạm đáy vào giai đoạn 2023-2024. VARS dự báo, năm 2025, thị trường sẽ cải thiện nhờ các chính sách mới từ các luật liên quan đến bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản 2023), nhưng vẫn khó có thể trở lại mức đỉnh như năm 2019.

Trong khi đó, dựa trên nhu cầu, mỗi năm TP.HCM cần thêm khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở, phần lớn thuộc phân khúc bình dân. Tuy nhiên trong 3 năm tới, thành phố chỉ dự kiến có khoảng 50.000 căn hộ từ 76 dự án mới mở bán, trong đó gần một nửa thuộc TP Thủ Đức, quận 7 và Bình Tân lần lượt chiếm 12% và 9%. Nguồn cung mới này chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu.

Lý giải về nguyên nhân khiến nguồn cung căn hộ tại TP.HCM “chạm đáy”, CBRE cho biết, có thể đến từ việc nhiều chủ đầu tư cần thêm thời gian để nghiên cứu thị trường trước khi đưa sản phẩm ra bán. Nhiều dự án đã hoãn việc mở bán sang các năm tiếp theo. Ngoài ra, số lượng dự án đủ điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng rất ít.

Nói rõ hơn về thực trạng nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong thời gian quan, chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại mới được phê duyệt, hầu hết quy mô nhỏ chỉ vài nghìn m2, dự án lớn nhất cũng chỉ đtạ 5ha. Nguồn cung này hoàn toàn không đáp ứng được nhu cầu nhà ở của cư dân thành phố.

Giá bán sẽ được điều chỉnh tăng thêm 10 – 30%

CBRE dự báo, sự thiếu hụt nguồn cung gián tiếp dẫn đến việc giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng mạnh. Theo đó, tính đến quý IV/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM đạt 66 triệu đồng/m2 tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm; thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng trung bình 3% theo quý và 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2 (tính đến quý III).

Cũng theo CBRE, các dự án tồn kho sẽ chuẩn bị tái khởi động vào năm sau với mức điều chỉnh giá bán thêm từ 10-30% so với mức giá từ 2 – 5 năm trước. Trong thời gian qua, các chủ đầu tư đã phải đầu tư nhiều thời gian và nguồn lực để tái khởi động dự án, thậm chí sau khi giải quyết các vướng mắc, dự án vẫn có nhiều điểm khác biệt so với trước đây, do đó họ mong muốn thiết lập mức giá cao hơn.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc nghiên cứu thị trường SM 22 Savills dự báo, thị trường bất động sản TP. HCM sẽ tiếp tục mất cân bằng giữa cung và cầu, khiến giá nhà ở mức cao duy trì trong những năm tới. Ngoài ra, nguồn cung khan hiếm cùng với giá bán cao ở thị trường sơ cấp sẽ tạo đà tăng cường hấp thụ và kéo giá chung cư hiện hữu, các dự án hoàn thiện pháp lý trên thị trường thứ cấp sẽ leo thang.

Mới đây, Chính phủ vừa đưa ra Quốc hội đề xuất dự thảo Nghị quyết nhằm thí điểm cho phép các nhà đầu tư thông qua thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, nếu dự thảo Nghị quyết được Quốc hội thông qua, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp tiếp cận đất đai thông qua các thỏa thuận tự nguyện, mang lại sự "thuận mua thuận bán" giữa người dân và doanh nghiệp, đồng thời giảm thiểu các tranh chấp và khiếu kiện.

Hiện tại, các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án chủ yếu là đấu giá đất hoặc qua hình thức đầu thầu chọn lựa nhà đầu tư. Đại diện HoREA cho biết, việc áp dụng phương thức thỏa thuận sẽ giúp tăng nguồn cung các dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần hạ thấp giá nhà.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình báo cáo đánh giá tác động về việc thí điểm mở rộng loại đất dành cho xây dựng nhà thương mại. Theo đó, TP Hà Nội thông báo đã đồng ý ban hành nghị quyết thí điểm nhằm giải quyết các khó khăn và vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô tổng cộng 1.700 ha. Tương tự, TP.HCM cũng cho biết đã có quy hoạch chuyển đổi khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở.