Người mua nhà phân vân nên “xuống tiền” bây giờ hay đợi thêm?

Theo Nhịp sống thị trường, trong chia sẻ tại tọa đàm mới đây, các chuyên gia trong ngành đã đưa ra chia sẻ tổng quan về tình hình nguồn cung của thị trường bất động sản trong 7 tháng qua và dự báo về nguồn cung các tháng cuối năm, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong khi nhu cầu mua căn hộ của người có nhu cầu ở thật luôn tăng cao, thì số lượng căn hộ cung ứng ra thị trường trong thời gian qua lại sụt giảm trầm trọng.

Bên cạnh đó, tọa đàm cũng xoay quanh câu chuyện giá nhà đã điều chỉnh về giá trị thật hay chưa, khi nhiều nhà đầu tư lướt sóng không chịu nổi nhiệt đã hạ giá sang tay. Trong khi có nhiều ý kiến cho rằng giá nhà hiện nay đã bị đẩy lên quá cao và được kỳ vọng sẽ hạ giá trong thời gian tới, do đó người mua nhà vẫn nên thận trọng chờ đợi thêm.

Tại tọa đàm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) chia sẻ, tính đến hết quý II/2023, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh ở mức 8.621 căn. Trong đó, riêng quý 2 chỉ có khoảng 760 căn, giảm đến 31% so với quý trước và giảm 93% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Vị chuyên gia cho biết thêm, phần lớn nguồn cung mới đưa ra thị trường tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A với mức giá từ 61 - 99 triệu đồng/m2 liên tục duy trì ở mức cao, tỷ trọng luôn ở mức 60 - 70% nguồn cung mới trên toàn thị trường mỗi năm. Ngược lại, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ hạng C lại liên tục “mất hút” trên thị trường bất động sản trong hơn 3 năm trở lại đây.

 Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp này đã tung ra thị trường TP. Hồ Chí Minh khoảng 1.000 sản phẩm. Tuy nhiên, ông Dũng thừa nhận rằng nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh giảm rất mạnh, một phần do thị trường, phần còn lại do các vấn đề liên quan đến chính sách và pháp lý. Mặc dù nhiều dự án đã được gỡ vướng pháp lý trong nửa đầu năm 2023 nhưng vẫn khó có thể tăng nguồn cung do tỷ lệ dự án được tháo gỡ là chưa đáng kể.

Cụ thể, trong tổng 180 dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang được rà soát pháp lý, có 16 dự án được tháo gỡ, 148 dự án còn lại trong danh mục đề nghị gỡ vướng, dự kiến từ nay đến cuối năm sẽ có thêm khoảng 50 dự án nữa được gỡ vướng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam cũng cho biết, báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) nửa cuối năm cho thấy, 61% người dân vẫn có nhu cầu mua bất động sản trong vòng 1 năm tới.

Tính riêng trong quý II vừa qua, nhu cầu tìm mua phân khúc chung cư giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, do nguồn cung vẫn nhỏ giọt khiến giá chung cư không giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, chi phí xây dựng căn hộ chung cư trung bình là 12 - 13 triệu đồng/m2, chưa kể chi phí lãi vay 15-20%, thuế sử dụng đất, phí đền bù, giải tỏa,... để một dự án được cho ra thị trường với nhà ở thương mại thấp nhất cũng là 30 triệu đồng/m2 (gồm cả VAT), còn nhà ở xã hội thì đã tầm 17 - 18 triệu đồng/m2, do đó việc chờ để các dự án giảm trong tương lai là điều “tương đối khó”.

Theo số liệu thống kê của Batdongsan.com, lượng tìm kiếm căn hộ có mức giá dưới 40 triệu/m2 là 8.9 triệu lượt tìm kiếm, tương đương trung bình 1 tháng có hơn 1.5 triệu lượt tìm kiếm, còn đối với nhà riêng dưới 2.5 tỷ đồng là hơn 2.1 triệu lượt tìm kiếm. Chứng tỏ nhu cầu nhà ở đối với phân khúc này là rất cao nhưng tìm mỏi mắt cả thị trường mới có 1 dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m2.

Ông Tuấn cho biết, chưa bao giờ trên thị trường lại có nhiều chính sách tốt như hiện nay dành cho những nhóm mua nhà ở thật, với mức chiết khấu 30 - 40%, giải ngân thấp có thể ký được hợp đồng dưới 10%, giãn thời gian  thanh toán lên 5-7 năm, phù hợp với nhóm có thu nhập trung bình như dân văn phòng. Nếu có sẵn vài trăm triệu đồng cùng thu nhập trung bình khoảng 20 triệu trong 5-7 năm thì đã có thể sở hữu được một bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh.

Các chuyên gia cho rằng, để cải thiện được sức cầu thì phải cải thiện nguồn cung. Những người có thu nhập trung bình hiện muốn mua nhà cũng không có nhà để mua. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, để tăng nguồn cung cho thị trường nhà ở, việc đầu tiên phải làm là tháo gỡ pháp lý dự án, giúp các dự án căn hộ tiếp tục được xây dựng.

Bên cạnh đó, cần khơi thông pháp lý để dự án được xây đến khâu đủ điều kiện huy động vốn, tạo dòng tiền cho các doanh nghiệp có thể hoàn thành dự án, tung sản phẩm ra thị trường. Ngoài ra, cũng cần giải quyết bài toán tín dụng, khơi thông dòng tiền bằng các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thật, các doanh nghiệp phát triển dự án cho người có nhu cầu.

Theo đó, cần xem xét các chính sách cho vay linh hoạt, giảm lãi suất cho người mua nhà ở nhu cầu ở thật hiện đang chiếm đa số. Ông Châu nhấn mạnh, vấn đề mấu chốt hiện nay vẫn là cần tháo gỡ khó khăn để cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có thể được xây dựng, tăng nguồn cung cho thị trường.