Người dân có được mua nhà giá rẻ nếu thông qua đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Chủ đầu tư không mặn mà

Theo VTC News, ngày 17/3 tại cuộc họp góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đưa ra quan điểm không tán thành quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Sau buổi họp đại diện Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục chờ ý kiến của Chính phủ liên quan đến đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn và tiếp tục lấy ý kiến của các bên có liên quan về vấn đề này và những vấn đề khác trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sẽ được đưa ra thảo luận lần đầu tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội vào tháng 5 tới đây.

Trong tờ trình gửi Chính phủ về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng dẫn nhiều ví dụ các dự án chung cư có thời hạn giá bán trên thị trường sẽ rẻ. Công ty CP Quốc tế C&T triển khai dự án Beehome tại quận Tân Bình (TP Hồ Chí Minh) bán 318 căn hộ có thời hạn, diện tích từ 30 - 65 m2. Với căn hộ có thời hạn sở hữu 12 năm mức giá bàn là 347 triệu đồng, 6 năm là 180 triệu đồng. Khách hàng mua nhà tại dự án này phải đóng 90% giá trị hợp đồng trước và đóng 10% còn lại khi được bàn giao căn hộ. Hay như tại Công ty Lê Thành đang triển khai nhiều dự án căn hộ để bán với thời hạn 49 năm.

Dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (tại quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh), tổng số căn hộ của các dự án này là khoảng 3.000 căn hộ với diện tích 30 - 45 m2. Khách hàng có 2 phương án để lựa chọn là loại căn hộ bán với thời hạn sở hữu 15 năm với mức giá trọn gói là 240 triệu đồng và loại căn hộ bán với thời hạn sở hữu 49 năm có giá 350 triệu đồng. 

Nhận xét về đề xuất thời hạn sở hữu chung cư, ông Vũ Quốc Đạt, Phó Tổng Giám đốc Himlam Thủ đô cho rằng, quy định thời hạn sở hữu chung cư 30 năm, 50 năm hay 70 năm sẽ khiến giá chung cư rẻ hơn, do việc giao đất và thu tiền sử dụng đất có thời hạn thấp hơn. Theo ông Đạt, quy định chung cư có thời hạn đã thành thông lệ của nhiều quốc gia trên thế giới. Mục tiêu quan trọng khi áp dụng quy định chung cư có thời hạn giúp giảm giá nhà do giá nhà hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình. 

Ông Đạt nói: “Cơ quan quản lý cũng nên tính toán kỹ. Với thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh áp dụng sẽ khả thi. Còn các địa phương khác chắc chắn không thực hiện được”, ông Đạt nói.

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể nhìn từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới quy định thời hạn về sở hữu chung cư như ở Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm; Mỹ và Singapore quy định thời hạn sở hữu chung cư là 55 năm; Thái Lan thời hạn sở hữu chung cư là 30 năm và có thể gia hạn thêm. 

Mặc dù có nhiều lợi ích cho người mua nhà khi quy định thời hạn sở hữu chung cư được áp dụng. Nhưng ở phía người xây nhà, ông Đạt cho rằng nếu để lựa chọn, doanh nghiệp của ông sẽ không làm chung cư có thời hạn do tâm lý của người dân hiện nay vẫn thích sở hữu nhà vĩnh viễn. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest bày tỏ, doanh nghiệp không mặn  mà làm chung cư có thời hạn. Ông lý giải, quyền sử dụng đất chiếm 30% tổng mức đầu tư, còn lại 70% chi phí xây dựng. Chi phí kết cấu nhà ở xã hội và chung cư cao cấp là như nhau, chỉ khác chi phí hoàn thiện. Do đó, chung cư có thời hạn sẽ giảm giá nhưng mức giảm không đáng kể. 

Chưa làm rõ quyền lợi của người dân 

Hiện nay, trên cả nước có khoảng 600 nhà chung cư cần phá dỡ nhưng số lượng nhà ở được xây dựng lại rất ít, nguyên nhân là gặp nhiều khó khăn trong cải tạo, phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, người dân cho rằng quyền sở hữu nhà ở là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ chung cư thuộc về các chủ sở hữu chung cư quyết định, kéo dài thời gian thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư, ảnh hưởng lớn đến an toàn tính mạng, tài sản cư dân. 

Về phía Bộ Xây dựng lo ngại, hiện việc cải tạo chung cư cũ phần lớn tập trung cải tạo, với 5 - 10 tầng thì dễ áp dụng hệ số K bồi thường cho chủ sở hữu do còn ưu đãi về đất và được nâng tầng cao. Nhưng đối với những chung cư được xây dựng cao tầng lên tới 30 - 40 tầng thì không thể áp dụng quy định hiện tại. 

Mặc dù Bộ Xây dựng cũng đưa ra phương án người dân vẫn còn quyền sử dụng đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Ông Hiệp cũng băn khoăn, khi hết hạn sử dụng, tiền sử dụng đất của người dân sẽ được chi trả như thế nào. Mức đóng góp xây dựng chung cư mới sẽ hết bao nhiêu?

“Ngay như quy định đất sử dụng chung để xây chung cư hiện nay là thuộc quyền sử dụng của hàng trăm, hàng ngàn hộ dân trên cùng thửa đất đó. Việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận”, ông Hiệp nhận định.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy.

Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá nhà đó còn tiếp tục ở được hay không. Nếu cần phải sửa chữa, xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chỗ đó. Còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân.