Nghị định 02 bất động sản: Không còn cảnh cư dân giăng băn rôn đòi sổ đỏ?

Chủ đầu tư âm thầm mang dự án đi thế chấp

Câu chuyện chủ đầu tư các dự án đem dự án của mình đi thế chấp ngân hàng để lấy vốn triển khai các dự án khác không còn là điều lạ lẫm trong giới kinh doanh bất động sản. Nhiều người khi mua nhà xong, đến đợt làm sổ đỏ không được mới tả hóa phát hiện chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng từ khi đang xây dựng.

Chính vì thế, thời gian qua, tại nhiều khu đô thị tại Hà Nội cũng như các tỉnh thành trên cả nước, trình trạng cư dân căng băng rôn “tố’ chủ đầu tư lừa đảo. Họ yêu chủ đầu tư giải chấp tòa nhà để cư dân được tiến hành làm sổ đỏ.

Có lẽ, nếu không nhận được thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thì cư dân sinh sống tại chung cư này không thể biết được chủ đầu tư đã đem dự án đi thế chấp mà không có bất cứ thông báo nào với cư dân của mình.

Tương tự, không ít cư dân Golden Field Mỹ Đình do Tổng Công ty MBLand (MBLand Holdings) làm chủ đầu tư cũng choáng váng thi những căn nhà của mình nằm gọn trong tay ngân hàng.

Chị H., một cư dân nơi đây cho biết, đầu năm 2018, công trình đã hoàn thiện và cho người dân về ở. Tuy nhiên, một ngày đẹp trời, người dân nhận được văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai cho biết, MBland đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại ngân hàng.

“Việc chủ đầu tư thế chấp ngân hàng là chuyện bình thường. Tuy nhiên, khi mua nhà chúng tôi không hề được biết điều đó. Chủ đầu tư không nói rằng, dự án của họ đã nằm trong ngân hàng. Điều này khiến chúng tôi có cảm giác mình bị lừa dối. Nếu không có văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai thì chúng tôi cứ dài cổ chờ sổ đỏ đến bao giờ bởi chủ đầu tư không giải chấp”, chị H. nói.

Chị H. nói, việc chủ đầu tư chưa giải chấp khi bán nhà cho khách hàng thể hiện việc coi thường các cư dân. Bởi, khi đã bán cho cư dân thì quyền sở hữu căn hộ là của cư dân, không có lý do gì để chủ đầu tư thế chấp nó ở trong ngân hàng để chiếm dụng số tiền thế chấp đó. Các dư dân cũng cần phải làm làm ăn, kinh doanh, lúc họ muốn thế chấp căn hộ đó thì không thể được. Vì căn hộ đó đã nằm trong ngân hàng rồi.

Mới đây, Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa công bố danh sách 92 chủ đầu tư đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó có nhiều ông lớn ngành bất động sản như Hải Phát, Công ty Cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ đô....

Nói thế để thấy rằng, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án, căn hộ của cư dân diễn ra phổ biến. Điều quan trọng là cách hành xử của họ với cư dân khi khách hàng đặt bút xuống kí hợp đồng như thế nào. Giấu diếm hay công khai.

Phải công khai dự án thế chấp

Mới đây, trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hàng loạt quy định mới được cho là sẽ khiến người mua nhà an tâm hơn.

Cụ thể, về hoạt động kinh doanh, theo Nghị định số 02, các các nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được 3 nhóm điều kiện. Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Thứ hai, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại sàn giao dịch bất động sản các thông tin doanh nghiệp. Thứ ba, phải công khai các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án…

Chia sẻ với Phóng viên về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Minh Quang (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, ông từng tham gia rất nhiều các vụ khiếu nại của cư dân kiện chủ đầu tư thế chấp dự án, căn hộ của họ dẫn đến không thể làm sổ hồng.

Luật sư Nguyễn Minh Quang cho rằng, đầu tiên phải khẳng định, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án khác, hoặc lấy vốn kinh doành là điều bình thường. Điều này cũng được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư phải thông báo tình trạng tài sản và tiến hành giải chấp. Việc thế chấp cả căn hộ đã bán là hành vi không thể chấp nhận được.

“Khi mua phải căn nhà chưa giải chấp, cư dân chắc chắn sẽ mắc phải rủi ro và chịu thiệt thòi. Bởi mặc dù là tài sản của mình nhưng không thể thực hiện các quyền lợi của mình như thế chấp, bán, cho tằng. Bởi nó đã nằm trong ngân hàng rồi”, Luật sư Quang nhấn mạnh.

Theo Luật sư Quang, Nghị định 02 ra đời sẽ giúp cho người dân có đầy đủ thông tin khi mua nhà. Họ sẽ nắm rõ được dự án đã bị thế chấp hay chưa, thế chấp bao nhiêu căn, bao nhiêu căn đã giải chấp, bao nhiêu căn đã bán, bao nhiêu căn còn trống. Vì đầu vào cư dân đã được nắm rõ thì chắc chắn các vụ căng băng rôn kiện tụng đòi sổ đỏ sẽ giảm đi trông thấy.

Cùng quan điểm, Luật sư Nguyễn Huy An, Trưởng văn phòng luật sư Huy An nhấn mạnh, lâu nay, không ít các vụ việc cư dân căng băng rôn vì phản đối chủ đầu tư “lừa dối” đem tài sản của họ đi thế chấp. Nhiều chủ đầu tư khi bán nhà cho cư dân thường quảng cáo rằng căn hộ đã được giải chấp tuy nhiên người dân không thể “check” được. Chính điều đó đã tạo ra độ vênh giữa chủ đầu tư và cư dân sau này.

“Tôi cho rằng, khi mọi chuyện minh bạch thì chắc chắn tình trạng khiếu nại, khiếu kiện sẽ giảm. Đầu tiên chủ đầu tư phải đăng tải công khai trên website bán hàng về tình trạng dự án. Tiếp sau đó là Văn phòng đăng ký đất đai phải thường xuyên cập nhật tình trạng thế chấp của chủ đầu tư. Đối với chủ đầu tư cố tình vi phạm, không công khai hoặc công khai gian dối thì phải xử lý thật nặng. Lâu nay hầu như các vụ chủ đầu tư bị phạt vì thế chấp tài sản của người dân là rất ít. Người dân cũng ngại kiện họ ra tòa vì rất mất thời gian nên phải gửi đơn cầu cứu các cơ quan báo chí hoặc căng băng rôn để phản đối”, Luật sư Huy An nói.