Ngân hàng thắt chặt “khoản vay lớn”: Liệu có vay trá hình để mua nhà?

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đang nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo dư luận. Tại dự thảo sửa đổi, Ngân hàng Nhà nước đang đề xuất những quy định chặt chẽ về quy trình, điều kiện, thủ tục, hồ sơ, phương án cho vay vốn cũng như kế hoạch chi trả... của khách hàng với các khoản vay đó. Đặc biệt, ngân hàng quy định phải xác minh và kiểm soát một số “khoản vay tiêu dùng giá trị lớn”. Ngân hàng cũng thắt chặt quy định về việc cho vay mua nhà hình thành trong tương lai…

Chị Nguyễn Phương Thảo (ở Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, vợ chồng chị đang dự kiến mua một căn hộ chung cư trị giá 6 tỉ đồng. Theo kế hoạch, vợ chồng chị sẽ vay ngân hàng 50% giá trị căn chung cư. Tuy nhiên, khi nghe đến thông tin ngân hàng sẽ siết cho vay bất động sản, nhất là các khoản vay với số tiền lớn, chị Thảo tỏ ra lo lắng vì có thể chị sẽ không được vay tiền mua nhà. “Số tiền mà tôi dự kiến vay, với tôi thì là một số tiền lớn, nhưng nếu so với thị trường bất động sản thì cũng chưa phải là lớn vì hiện nay có những căn hộ trị giá đến 100 tỉ đồng. Lần này, nếu ngân hàng siết, có thể tôi sẽ bị lỡ mất cơ hội mua nhà mất” – chị Phương Thảo lo lắng.

Xác định “khoản vay lớn” thế nào?

Đại diện một ngân hàng Thương mại Cổ phần ở Hà Nội cho rằng, lý do mà Ngân hàng Nhà nước để ý đến các khoản vay lớn là để kiểm soát việc cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Các lĩnh vực dễ mang tính đầu cơ, lũng đoạn giá, thậm chí làm méo mó thị trường bất động sản lành mạnh.

Vị lãnh đạo ngân hàng tiết lộ, hiện tại, với các khoản vay khoảng 1 tỉ đồng cho bất động sản mà ngân hàng đang cho vay, hầu như ít ghi nhận nợ quá hạn. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện nay có những căn nhà trị giá rất lớn, lên đến vài trăm tỉ đồng, khiến khoản vay của khách hàng cũng tỉ lệ thuận theo. Tuy nhiên, với nhóm khách hàng có khoản vay giá trị lớn này thì gần như ngân hàng nào cũng không những ngần ngại mà còn… “săn đón” bởi thu nhập của nhóm khách hàng này rất lớn, lên đến 1 – 2 triệu USD/năm nên tính thanh khoản cũng rất tốt.

“Khái niệm về “khoản vay tiêu dùng giá trị lớn” theo tôi nghĩ là chưa rõ ràng. Có thể, sau khi ban hành quy định khung này, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải có hướng dẫn chi tiết và cụ thể để triển khai. Việc kiểm soát vốn bất động sản là cần thiết nhưng chỉ nên kiểm soát chứ không nên cấm, nhất khi người vay đủ khả năng thanh khoản thì ngân hàng vẫn phải được cho vay” – đại diện ngân hàng nói.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đồng tình, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn của khách hàng một cách chặt chẽ và kiểm soát rủi ro vốn trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, một số nội dung trong dự thảo mới của Ngân hàng Nhà nước chưa hợp lý.

Cụ thể, HoREA nhận định, quy định này sẽ khiến dư luận hiểu rằng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu “thắt chặt” tín dụng với bất động sản, bao gồm cả việc “thắt chặt” cho vay bất động sản cao cấp, vì đây là khoản vay “có giá trị lớn”. Điều này có thể khiến các ngân hàng ngại ngần, không dám cho vay đối với nhóm doanh nghiệp, nhà đầu tư, thậm chí kể cả người tiêu dùng vay để mua, thuê, xây nhà, bất động sản có giá trị lớn. HoREA lo ngại, việc này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Vì vậy, HoREA cho rằng nên thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc “tăng cường quản lý”.

Ngoài ra, trong văn bản góp ý gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, HoERA cũng đề nghị, Ngân hàng Nhà nước cần quy định cụ thể “khoản vay có giá trị lớn" là thế nào? Bao nhiêu là “giá trị lớn”? với doanh nghiệp thì vay bao nhiêu là “giá trị lớn” mà với người tiêu dùng thì vay bao nhiêu là “giá trị lớn”… để thuận tiện cho công tác thống kê, quản lý và triển khai vào thực tế.

"Nếu quy định chung chung thế này thì sẽ có nơi xem 2 tỉ đồng trở lên là lớn nhưng có nơi lại cho rằng trên 4 tỉ đồng mới là lớn..., nên theo tôi, cần tách bạch rõ khoản vay đối với cá nhân bao nhiêu là lớn, khoản vay với doanh nghiệp thì mức nào là lớn", ông Châu nói.

“Thiệt đơn thiệt kép” với người mua nhà

Theo chuyên gia tài chính - TS Nguyễn Trí Hiếu, dự thảo Thông tư 39 là “thiệt đơn thiệt kép” với người mua nhà. Các ngân hàng chỉ khuyến khích cho vay mua nhà ở xã hội nhưng hiện tại, nguồn nhà ở xã hội chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu của thị trường, khiến người dân phải tiếp cận nhà ở thương mại nhiều hơn. 

Tiếp đó, ngân hàng nên tạo điều kiện để cho cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp cùng được vay vốn. Khi doanh nghiệp không tiếp cận được tín dụng thì họ sẽ tìm các dòng vốn khác đắt hơn để phát triển thị trường. Lúc này, giá nhà chắc chắn sẽ còn cao hơn hiện tại và người mua càng khó tiếp cận.

“Ngân hàng cho vay dựa trên những căn cứ như dòng tiền trả nợ tốt, khả năng đảm bảo khoản vay nợ, phương án kinh doanh tốt… chứ không nên siết tín dụng bằng những quy định “khoản vay giá trị lớn” để chốt chặn việc cho vay. Như vậy là phi kinh tế thị trường” - TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Còn Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường thì cho rằng, việc ngân hàng đưa ra quy định về “khoản vay giá trị lớn” là rất mù mờ. Quy định này có thể dẫn đến những hệ luỵ như lách luật để được vay. Chẳng hạn, một khoản vay lớn sẽ tách ra thành 4-5 khoản vay nhỏ.

Ngoài ra, việc ngân hàng siết cho vay còn có thể đẩy người dân tìm đến tín dụng đen, gây bất ổn cho đời sống xã hội. Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản chưa chắc đã làm ổn định thị trường này hơn. Thậm chí, cơn sốt bất động sản có khi còn diễn biến phức tạp hơn khi nguồn cung thấp trong khi nhu cầu thị trường cao. Hơn thế nữa, nền kinh tế vẫn đang cần thúc đẩy đầu tư mạnh hơn để phục hồi sau đại dịch Covid-19. Nhưng nếu đầu tư công gặp khó khăn thì có thể nhiều khu vực sẽ phải khuyến khích việc đầu tư tư nhân. Vì vậy, nếu siết tín dụng thì không còn nhiều động lực để kinh tế phục hồi.