Nên nới lỏng điều kiện cho vay tín dụng đối với kinh doanh bất động sản

Theo NLD, vừa qua, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) đã có công văn đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) để triển khai Công điện 993 của Thủ tướng Chính phủ liên quan tới điều kiện cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quá nhiều vướng mắc

Theo đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi hai thông tư 06 và 10 theo hướng bãi bỏ khoản 8, 9 và 10 điều 8 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Cụ thể, NHNN cân nhắc bỏ cụm từ "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích" quy định ở điều 22 Thông tư 39. Bởi lẽ, nội dung này quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn là không phù hợp với các quy định của pháp luật về dân sự, đầu tư, kinh doanh bất động sản và không phù hợp với thực tế.

Ngoài ra, gần như tổ chức tín dụng sẽ không thể thực hiện trách nhiệm phải có biện pháp kiểm tra, giám sát và đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng… Bởi lẽ, người dùng vốn vay cuối cùng là chủ đầu tư dự án, nghĩa là bên thứ 3, mà không phải là khách hàng vay trực tiếp khoản tín dụng này.

Theo kiến nghị của HoREA, cần xem xét không quy định tổ chức tín dụng phải có giải pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay đối với trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Ngoài ra, cũng kiến nghị NHNN xem xét chỉ dẫn các NHTM về cách hiểu và vận dụng, nới điều kiện vay vốn nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn.

NHNN cân nhắc hướng dẫn các tổ chức tín dụng có thể triển khai một số giải pháp quan trọng như NHTM có thể cho chủ đầu tư dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư được vay tín dụng để bù đắp tài chính, với mức không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Còn với dự án đã có giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng thì NHTM có thể cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản vay tín dụng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá mức 50% tổng mức đầu tư của dự án…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, vai trò và vị trí của Thông tư 06 rất đặc biệt. Đó là biện pháp khác thường để xử lý tình thế bất thường, do đó kiến nghị NHNN cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục triển khai Thông tư 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài tái cơ cấu thời hạn trả nợ, đồng thời giữ nguyên nhóm nợ để hỗ trợ khách gặp khó trong một thời gian nhất định cho tới lúc nền kinh tế hồi phục và tăng trưởng trở lại bình thường.

Cần cân nhắc hỗ trợ cho vay

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng Giám đốc Công ty VNO Group cho rằng các kiến nghị của HoREA là chính đáng. Bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đang rất khó khăn. Vì vậy, các ngân hàng cần cân nhắc hạ điều kiện, hỗ trợ vay để họ có thể vực dậy vì dòng tiền liên quan tới sự sống còn của doanh nghiệp.

Nếu kiểm soát quá gắt gao, đặc biệt ở những lúc không cần thiết sẽ khiến doanh nghiệp tốn thời gian, mất sức, chi phí và cơ hội làm ăn.

Về việc HoREA kiến nghị sửa đổi quy định TCTD phải có biện pháp phong tỏa tiền giải ngân vốn tại TCTD cho vay với trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm đảm bảo nghĩa vụ, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI nhận định rằng quy định trong Thông tư 06 chưa rõ ràng.

Luật sư Đức cho rằng, phải hiểu rằng việc cho vay để góp vốn ở trường hợp này không phải là cho vay để thanh toán tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ để phải phong tỏa tiền vay. Vay tiền nhưng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không dùng tiền thì bên nhận góp khó có thể triển khai được dự án và hoàn tất nghĩa vụ với bên góp vốn. Hậu quả không chỉ là đổ vỡ giao dịch kinh tế mà còn ảnh hưởng không nhỏ tới nhiều quan hệ dân sự, kinh tế khác.

Bởi vậy, luật sư Trương Thanh Đức đề xuất NHNN cần sớm giải tỏa cách hiểu và triển khai không đúng này. Bởi lẽ nếu hiểu quy định như vậy thì có nghĩa là phải có tài sản đảm bảo gấp đôi cho cùng một khoản vay. Đó là điều chưa hợp lý, làm tăng chi phí, lãng phí nguồn lúc và thậm chí là đánh đố các doanh nghiệp, đặc biệt là việc siết cả kênh trái phiếu và tín dụng trong thời gian qua đang gây ra nhiều khó khăn cho họ.

Giúp nhà đầu tư ổn định niềm tin

TS Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho biết qua những ý kiến đóng góp của cộng đồng DN về một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, cơ quan quản lý ngành ngân hàng chỉ nên giảm tiếp điều chỉnh hành vi kinh doanh của các Ngân hàng Thương mại qua các quy định về đảm bảo an toàn hoạt động thay vì đưa ra những quy định có tính hành chính.

Hiện nay, ưu tiên hàng đầu là nghiên cứu ban hành luật về ổn định tài chính để luật hóa tầm quan trọng của vấn đề này và trách nhiệm của nhà nước cũng như các chủ thể đối với việc ổn định tài chính và vĩ mô. Tạo nên một quỹ của nhà nước để can thiệp đảm bảo ổn định tài chính là một công cụ hữu hiệu để xử lý những rủi ro có tính hệ thống kịp thời giúp sớm hạn chế rủi ro lan truyền và ổn định niềm tin của giới đầu tư.

Tham khảo thêm các thông tin mới nhất về thị trường bất động sản trên trang web Meeyland!