TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế: Bất động sản đang trong thế giằng co, lợi thế có thuộc về người mua?

Thời gian gần đây, anh Tuấn đang chào bán căn nhà trong ngõ tại khu vực Cầu Giấy (Hà Nội) với giá 3,5 tỷ đồng. Căn nhà này có diện tích 32m2, xây 3 tầng 1 tum và cách đường ô tô tránh hơn 100m. Trước đó, căn nhà được rao bán từ tháng 4 với giá 4 tỷ đồng, sau đó đã giảm giá để tìm được khách mua. Thậm chí, anh Tuấn còn sẵn sàng giảm sâu cho khách thiện chí và bao toàn bộ chi phí sang tên.

Theo Nhịp Sống Thị Trường, anh Công - một môi giới tại Nam Từ Liêm cũng đang rao bán một căn nhà xây thương mại với diện tích 35m2, đã xây 4 tầng và đầy đủ nội thất. Mức giá rao bán đầu tiên là 3,85 tỷ đồng nhưng qua 15 tháng vẫn chưa tìm được khách mua. Chủ nhà cho đến nay đã 4 lần điều chỉnh giá mua, mỗi lần giảm 100-150 triệu đồng. Căn nhà ban đầu là bàn giao thô, sau 3 tháng không thành chủ nhà đã tiến hành lắp đặt nội thất cơ bản.

Giá nhà trong ngõ tại Hà Nội vẫn ở mức ổn định từ giai đoạn có xu hướng dịch chuyển giảm nhẹ giai đoạn cuối năm 2022. Ảnh: Nhịp Sống Thị Trường

Anh Nguyễn Hùng Cường - môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, giá nhà trong ngõ tại Hà Nội vẫn ở mức ổn định từ giai đoạn có xu hướng dịch chuyển giảm nhẹ giai đoạn cuối năm 2022. Nhiều chủ rao bán nhiều lần không thành và buộc phải giảm, anh Cường cho biết không ít nhà đầu tư đã bỏ tiền ra mua lại căn nhà đất trong ngõ, sau đó sửa lại mới bán.

Ban đầu, nhà đầu tư kỳ vọng lãi cao, nhưng sau đó sẽ cắt lãi dần vì rao không ai mua. Hoặc họ tìm được một căn nhà đất tốt, có giá cả hợp lý sẽ chấp nhận lãi ít, thu tiền về để mua căn mới. Xét về bản chất, đây là giảm cãi căn cũ để gia tăng khoản lời cho căn mới. Trong khi đó, việc mua bán sửa lại rồi bán tiếp, khoản lãi kiếm được giống như việc nhà đầu tư “lấy công để làm lãi”. Nếu tìm mua được căn nhà đất giá tốt, nhà đầu tư lãi 2 lần, tức lãi cơ hội và lãi vốn trong khoảng thời gian ngắn. Đây là lý do nhà đầu tư chấp nhận bán nhanh, thà lãi ít còn hơn đọng vốn.

Cũng theo anh Cường, nhà đất trong ngõ tại Hà Nội vẫn giữ giá, thế nên nhiều chủ đầu tư không chấp nhận giảm. Những nhà dân tự xây, sở hữu vị trí tốt và trong khoảng giá 3-4 tỷ vẫn đang giao dịch khá thuận lợi. Những căn nhà đất giá quá cao, chất lượng công trình thấp, vị trí và phong thủy không đẹp… thì khả năng thanh khoản chậm hơn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà riêng tại Hà Nội với đặc điểm nằm trong ngõ nhỏ, không thể kinh doanh mua bán đang có mức giá đi ngang từ đầu năm. Theo khảo sát, nhà trong ngõ nhỏ ở các khu vực Khâm Thiên, Thái Hà, Thịnh Quang, Trung Tự, Kim Liên, Đê La Thành, Trung Tự (Đống Đa) với diện tích 25-40m2 vẫn duy trì mức giá 3-4,8 tỷ đồng/căn.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà riêng tại Hà Nội với đặc điểm nằm trong ngõ nhỏ, không thể kinh doanh mua bán đang có mức giá đi ngang từ đầu năm. Ảnh: Dân Việt

Ngoài ra, mức độ quan tâm nhà riêng tại Cầu Giấy giảm 22%, giá bán nhích nhẹ 1%; mức độ quan tâm nhà riêng ở quận Đống Đa giảm 26%, giá bán tăng 3%; tại Thanh Xuân lần lượt là 23% và 5% còn Long Biên là 11% và 3%. Thị trường nhà riêng Hà Nội vẫn đi lên, nhưng sức mua lại không quá lớn khi mức độ quan tâm tại nhiều quận đều giảm.

Giá cả là yếu tố quyết định

Theo đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay đã tích cực hơn so với đầu năm nhưng tình trạng rao bán ồ ạt vẫn còn. Nhiều chủ nhà rao bán thời gian dài nhưng không ai mua.

Báo Lao Động dẫn lại lời chỉ Hồng Hạnh (34 tuổi, Hoàng Mai, HN) cho biết, chị vừa bán xong một căn nhà trong ngõ sau 3 tháng chào bán. Việc bán bị chậm là do giá mong muốn ban đầu của chị cao hơn thị trường.

Được biết, căn nhà của chị Hạnh rộng hơn 40m2, 5 tầng, nằm trong ngõ chỉ vào được xe máy. Ban đầu, chị nhờ môi giới rao bán với giá 3,5 tỷ đồng, nhưng sau một thời gian môi giới dẫn khách, họ đều không quay lại vì giá quá cao. Sau một thời gian suy tính, tìm hiểu, chị Hạnh giảm giá rao bán xuống còn 3,2 tỷ đồng. Nhiều khách đến hỏi hơn, không lâu sau đã có người chốt nhà.

Theo kinh nghiệm đầu tư của nhiều môi giới, nhiều chủ nhà sau thời gian đưa ra mức giá rao bán cao hơn thị trường đã phải giảm giá cho phù hợp. Ảnh: Lao Động

Tương tự chị Hạnh, nhiều người hiện nay rao bán nhà nhưng kỳ vọng mức giá cao nên gần như không chốt được giao dịch. Trong những tháng gần đây, thị trường địa ốc vẫn ghi nhận giao dịch nhưng ở mức độ chậm hơn. Dễ dàng thấy được, tâm lý của người mua - người bán đang ở trong hai trạng thái đối lập. Chủ nhà kỳ vọng bán được giá cao nhưng người mua lại sợ mua phải giá cao.

Đánh giá về thế giằng co của thị trường bất động sản hiện tại, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế nhận định, người mua đang có nhiều lợi thế hơn. Một số điểm đang diễn ra trên thị trường bất động sản theo hướng có lợi cho người mua. Cũng theo ông Lực, bất động sản về cơ bản đang chững lại, không tăng như những giai đoạn trước. Lãi suất ngân hàng cho vay dù đã giảm so với trước nhưng vẫn ở mức tương đối cao.

“Trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, chủ đầu tư của các dự án cũng tích cực tung ra các gói ưu đãi, chương trình khuyến mãi và hỗ trợ đến khách hàng. Quy trình thủ tục hồ sơ cũng đã được làm nhanh gọn hơn so với trước”, ông Lực bổ sung.

Theo kinh nghiệm đầu tư của nhiều môi giới, nhiều chủ nhà sau thời gian đưa ra mức giá rao bán cao hơn thị trường đã phải giảm giá cho phù hợp. Những giao dịch thành công chủ yếu là do chủ nhà điều chỉnh lại giá, để mức giá không bị cao hơn thị trường hiện nay.