Năm 2023, yếu tố nào có thể "bẻ lái" thị trường bất động sản

Nguồn cơn trầm lắng của thị trường bất động sản

Theo đại diện của một doanh nghiệp bất động sản ở khu vực phía Nam có từng chia sẻ rằng, thị trường bất động sản cuối năm 2022 đến nay đã gần như diễn biến ngược lại hầu hết những dự báo trước đó. Việc phanh gấp hay đột ngột đều là những cụm từ miêu tả chính xác nhất về thị trường bất động sản hiện tại. 

Và mở đầu cú quay xe về việc hạn chế tín dụng vào bất động sản, lãi suất điều chỉnh tăng nóng liên tục từ đầu tháng 4/2022. Và từ tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt nhanh chóng cũng như chuyển sang trạng thái trầm lắng và thanh khoản chậm. 

Song song với đó, việc thanh tra và kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi mà đến hạn ảnh hưởng trực tiếp đến với các nhà đầu tư. Đỉnh điểm nhất chính là tình trạng khó khăn về dòng tiền đã diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tiến hành cắt giảm nhân sự cũng như giảm chi phí đầu tư tối đa và việc duy trì hoạt động cũng đã là nỗ lực vô cùng lớn của doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này. 

Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, trong thời gian qua, vấn đề pháp lý của dự án chậm trễ vẫn là một trong những yếu tố tác động chính vào việc sụt giảm nguồn cung ở trên toàn thị trường. Ngoài ra thì việc tín dụng của bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt cũng làm cho nhiều doanh nghiệp rơi vào thế khó. Còn đối với hình thức huy động vốn khác thì có nhiều doanh nghiệp đang xử lý các vấn đề phát sinh như là trái phiếu, cổ phiếu giảm giá cùng với cam kết lợi nhuận với các quỹ đầu tư,...

Không những thế, khi mà thị trường tài chính chung đang phát sinh nhiều vấn đề thì niềm tin của nhà đầu tư suy giảm cũng như ảnh hưởng đến nhu cầu mua, khả năng thanh khoản ở trên thị trường. Điều này cũng đã gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng triển khai những dự án mới của nhiều chủ đầu tư. 

Điều cần thiết là “xốc” lại thị trường

Xét ở góc nhìn vĩ mô kinh tế, chuyên gia Cấn Văn Lực cũng đã chỉ ra những khó khăn của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại. Và đây cũng chính là hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển nóng ở trước đó. 

Đầu tiên, TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản đang phải tiến chỉnh sau thời gian 2 năm tăng nóng, không riêng gì Việt Nam mà còn trên cả thế giới. Đó là tất yếu và bao gồm cả chứng khoán cũng như bất động sản. 

Thứ hai đó là thị trường vừa qua đầu cơ vô cùng nhiều, gắn với nhu cầu thực ít. Đầu cơ nhiều cũng dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều. Doanh nghiệp bất động sản đôi khi tay không bắt giặc, dùng đòn bẩy tài chính lúc thị trường khó khăn tất yếu sẽ dẫn đến câu chuyện của ngày hôm nay. 

Vị này nhấn mạnh rằng: “Do vậy, thiết nghĩ chúng ta phải xốc lại thị trường BĐS, những trường hợp vi phạm phải xử lý dứt khoát không để con sâu làm rầu nồi canh”. 

Theo một chuyên gia trong ngành cho hay, những gì tiêu cực nhất cũng đã được phát hiện trong năm 2022 và đang được xử lý. Điều này là thực sự cần thiết. 

Đầu tiên chính là lãi suất và việc siết nguồn từ ngân hàng cũng đã thực sự tăng cao và được kiểm soát một cách chặt chẽ. 

Những chủ đầu tư kém năng lực tài chính và huy động sử dụng vốn sai với mục đích cũng đã lộ diện cũng như đang được xử lý. 

Những dự án chưa đủ về mặt pháp lý để có thể mở bán hay là huy động vốn, cầm đèn chạy trước ô tô cũng đã lộ diện. Thị trường cũng hiện rõ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức và thậm chí là "tay không bắt giặc".

Tiếp đến là những dự án phân lô bán nền lách luật cũng đã bị điểm mặt chỉ tên, đã và đang trong quá trình xử lý. Loại hình bất động sản đầu cơ cũng đã bị cơ quan quản lý nhà nước điểm tên và sắp có nhiều thay đổi ở trong Luật đất đai sửa đổi sắp tới.

Có hàng loạt chiêu trò huy động vốn biến tướng cũng đã dần lộ diện. Ngoài ra thì các chính sách cũng như hệ thống luật đang dần được hoàn thiện, bám sát với thực tế diễn biến của thị trường. 

Chính vì thế mà loạt chính sách của Chính phủ để có thể thanh lọc, điều tiết lại thị trường chính là điều cần thiết thời điểm này. 

Năm 2023, lộ diện yếu tố mới

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay, các yếu tố về mặt vĩ mô thay đổi một cách nhanh chóng như việc thắt chặt tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cùng các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động khiến cho các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mà mở bán sản phẩm mới. 

Dự báo, thanh khoản cũng sẽ giảm trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023, xu hướng tăng giá cũng sẽ chững lại ở trên thị trường thứ cấp. Một số dự án cũng sẽ có khả năng điều chỉnh giảm. Thị trường sơ cấp trong thời gian ngắn hạn cũng sẽ không có nhiều biến động, mức giá cũng sẽ tăng nhưng biên độ tăng có thể sẽ chậm lại. Để có thể tăng khả năng bán hàng thì một số chủ đầu tư thậm chí còn xem xét mức giá cạnh tranh hơn so với các dự án lân cận. 

Cũng theo vị này, trong sáu tháng cuối năm 2023, sau giai đoạn thanh lọc thì thị trường cũng sẽ chuyển qua giai đoạn mới phát triển một cách ổn định hơn. Nguồn cung cũng dự kiến sẽ tăng trở lại nếu như các chính sách tín dụng của ngân hàng được nới rộng. Mức giá cũng sẽ có xu hướng tăng nhưng tốc độ cũng sẽ giảm và có xu hướng sẽ ổn định một cách lâu dài. Nhu cầu của thị trường cũng sẽ dần phục hồi theo đà phục hồi chung của thị trường tài chính. 

Còn đối với nhà đầu tư có tiền mặt thì theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đây chính là cơ hội để mua sắm nhiều sản phẩm có chất lượng với mức giá thấp hơn so với các thời điểm trước. 

Đối với nhà đầu mới có tiền mặt theo ông Kiệt thì đây là cơ hội để “mua sắm” nhiều sản phẩm có chất lượng với mức giá thấp hơn các thời điểm trước.

Giám đốc nhà ở CBRE nhấn mạnh rằng: “Đây chính là giai đoạn sàng lọc, tái cơ cấu toàn bộ thị trường nên cũng sẽ cần thời gian để mọi thứ được ổn định. Có thể là sau giai đoạn này thị trường sẽ có thể bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn”.

Cũng cùng quan điểm, Phó Giám đốc Savills Việt Nam - bà Võ Thị Khánh Trang cho rằng thời điểm này, doanh nghiệp nào trụ được thì sẽ phát triển một cách lâu dài và bền vững. Thị trường cũng đang có những yếu tố lành mạnh như là đưa sản phẩm bất động sản về với nhu cầu ở thực. Có nhiều chủ đầu tư phải định hướng lại cho mình phân khúc phát triển để không thể vượt qua được nhu cầu ở thực. Đây cũng là cơ hội dành cho số đông - điều này cũng giúp cho thị trường phát triển một cách ổn định và bền vững hơn. 

Cũng từ những nhận định lạc quan có thể thấy, thị trường bất động sản trong năm 2023 có nhiều bệ đỡ với kỳ vọng có thể bẻ lái sang một thị trường mới phát triển một cách lành mạnh hơn. Và theo quan điểm của nhiều chuyên gia thì năm Quý Mão sẽ là giai đoạn chuyển tiếp của thị trường bất động sản. Mặc dù còn nhiều thách thức nhưng sự thanh lọc cũng đang mang lại kỳ vọng mới cho thị trường trong thời gian dài hạn.