Mượn cớ thiếu vốn để "thổi" giá nhà đất: Có thể dẫn tới “bong bóng” bất động sản

Những khó khăn chính của thị trường bất động sản hiện nay

Tại Toạ đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” được tổ chức ngày 24/8, bàn về những là khó khăn chính đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay, các chuyên gia đều có chung quan điểm là pháp lý, nguồn vốn và giá bất động sản đang là những thách thức lớn nhất đối với thị trường hiện nay.

TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia khẳng định, có ba thách thức lớn. Một là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ như pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel,…). Hai là tài chính, hiện có kênh huy động vốn thuận lợi và có cả kênh khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đều đang gặp khó. Ba là giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức rất cao so với giá thị thực và vẫn cao so với thu nhập của đại đa số người dân.

“Đây là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới, bán không được nhưng giá vẫn tăng. Nguyên nhân là do hiện tượng đầu cơ thổi giá vẫn còn. Ngoài ra, thị trường còn thiếu minh bạch và chuyên nghiệp”, Ông Lực chia sẻ.

Thông tin từ một số nhà thầu lớn cho biết nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau dịch Covid - 19 đã đề nghị hỗ trợ giãn, lùi tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4 tháng, thậm chí 5, 6 tháng…

Theo TS Cấn Văn Lực, hiện tượng đọng vốn của doanh nghiệp là một điều nhức nhối trong thời gian gần đây. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây, các doanh nghiệp gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng hiện đã lên tới 90 ngày.

Do đó, độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày càng lớn, trong khi đó hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp, bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành cổ phiếu và trái phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm thị trường giảm nhiệt và thực tế thị trường đang trầm lắng. Đồng thời, làm tăng mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang do thiếu vốn để tiếp tục triển khai, thanh khoản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán lao dốc, giảm đà phục hồi kinh tế,…

“Nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, siết chặt quá và phải giải cứu. Do đó, việc kiểm soát và ứng xử hợp lý trong bối cảnh này là vô cùng quan trọng”, TS. Cấn Văn Lực nhận xét.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng nêu 6 kênh dẫn vốn cho bất động sản. Bao gồm: Thứ nhất, dòng vốn tín dung từ ngân hàng; Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp); Thứ ba là vốn FDI; thứ tư là trái phiếu doanh nghiệp; ngoài ra còn có các nguồn vốn nước ngoài khác như vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần; nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn từ chương trình phục hồi, vốn ưu đãi/giảm thuế,…

Xuất hiện tình trạng mượn cớ thiếu vốn để “thổi” giá nhà đất

Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi giai đoạn 2019-2020.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Thông tin từ một số nhà thầu lớn cho biết, các chủ đầu tư, bao gồm cả các tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau dịch Covid - 19 đã đề nghị hỗ trợ lùi, giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4 tháng, thậm chí 5, 6 tháng tạo nên khó khăn dây chuyền.

Tốc độ triển khai dự án chậm đi, và vòng quay tiền chậm lại, áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay như vay ngân hàng, khách hàng, phát hành cổ phiếu và trái phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022, tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia nhận định, cơ cấu vốn hoạt động có 4 loại hình. Đó là vốn từ tín dụng ngân hàng (khoảng 40%), vốn từ TPDN (khoảng 20%), vốn từ tiền trả trước của khách hàng (khoảng 20%), vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu (khoảng 20%). Các loại hình vốn này đều có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.

Trong đó, TPDN là nguồn vốn rủi ro cao hơn so với tín dụng ngân hàng, vì thế, lãi suất cũng cao hơn. Ưu thế của kênh gọi vốn này là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát về mục đích sử dụng vốn và quản lý chặt chẽ như tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, TPDN còn có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với những khoản vay lớn.

Về giá nhà đất hiện nay, ông Nghĩa cho rằng, hiện nay giá bất động sản có yếu tố ảo rất lớn. Có những dự án giá bị đẩy giá lên quá cao, ở mức không thể chấp nhận được", vì vậy, theo vị chuyên gia này, dòng tiền đang chờ đợi giá bất động sản quay trở về giá trị thực.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong thời gian tới sẽ không có tiền để trả nợ trái phiếu, buộc phải xử lý tài sản, bán tháo dự án để có tiền trả nợ. Một số nhà phát hành trái phiếu sẽ phải thanh lý bất động sản để xử lý nợ. Do vậy, giá bất động sản có thể sẽ giảm xuống nhiều nấc và khi đó sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư mới tiếp tục xuống tiền.

TS. Lê Xuân Nghĩa nêu dẫn chứng, đã có dự đoán cho thấy giá bất động sản sẽ có thể xuống 30% nữa thì mới đạt được giá trị thực. Ngoài một số sản phẩm giá quá ảo, đa số giá bất động sản cao hơn 30% mức giá trị thực.

Bên cạnh đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng chỉ ra thị trường xuất hiện tình trạng, dựa vào "cớ" thiếu vốn để hạn chế cung, thổi giá bất động sản. Đây là một vấn đề rất nguy hiểm đối với thị trường và có thể dẫn đến "bong bóng" bất động sản.

“Thị trường bất động sản có điểm khác với các thị trường còn lại là hai đường cung và cầu có thể không cắt nhau mà nó chạy song song. Khi đó, những người có nhà, đất đều không bán vì họ chờ đợi giá sẽ tăng cao hơn nữa. Cung đi một đằng, cầu đi một nẻo thế là bong bóng bất động sản nổ ra” - vị chuyên gia cảnh báo.