“Bong bóng” bất động sản liệu có xuất hiện trở lại?

“Bong bóng” bất động sản có thể xảy ra

Theo báo Tin Tức, kể từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi sau đại dịch Covid - 19, thời điểm này lại đang đối mặt với những khó khăn vì các chính sách kiểm soát chặt chẽ dòng vốn đã làm cho nguồn cung suy giảm, gia tăng cao hơn nhiều so với thu nhập của một bộ phận lớn người dân.     

Báo cáo thị trường bất động sản của của Bộ Xây dựng chỉ ra, năm 2021 toàn quốc có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thiện, cung cấp ra thị trường gần 24.027 căn, khoảng 42% số lượng so với năm 2020. Trong nửa đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, đất nền, nhà ở riêng lẻ vẫn tăng trưởng so với thời điểm cuối năm ngoái. Mức độ tăng giá của những phân khúc bất động sản đã tập trung trong cuối quý I/2022, sau đó chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng sau đó.

Đặc biệt là, dù nguồn cung ít nhưng số lượng giao trên thị trường cũng không nhiều. Toàn thị trường có hơn 22.700 căn hộ hộ mới, trong đó số lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 11.600 căn, tỷ lệ hấp thụ khoảng 50,9%. Có thể thấy, mức thanh khoản trên thị trường khá thấp, giá nhà lại tăng cao chủ yếu vì các chi phí phát sinh chứ không phải sức mua trên thị trường tăng. 

Kênh thông tin dịch vụ BĐS batdongsan.com lại đưa ra thống kê thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh thành vẫn còn khá nhộn nhịp. Tuy nhiên, mức độ quan tâm đất nền giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường phía Bắc và phía Nam có mức giảm lần lượt là 11% và 12%, nhưng giá rao bán các sản phẩm vẫn còn cao và có xu hướng tăng lên. Chẳng hạn như tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10%, giá rao bán tại những khu vực này lần lượt có mức tăng là 20%, 21%, 11%, 26%. Một số tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng ghi nhận mức độ quan tâm có mức giảm lần lượt là 32%, 22%, 7%, còn giá chào bán tăng lần lượt là 27% và 7%. 

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com, sau hơn 2 năm gánh chịu những hậu quả của đại dịch Covid - 19, có thể thấy, giá bán hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng chứ không giảm và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nghi vấn về “bong bóng” bất động sản đã xuất hiện ngay khi giá liên tục bị đẩy lên cao, trong khi thanh khoản trên thị trường thực tế không tăng trưởng tương xứng. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, nguyên nhân nguồn cung trên thị trường giảm mạnh là vì pháp lý bị thắt chặt, chi phí đầu vào tăng nhanh đã đẩy giá đất lên cao. Không chỉ vậy, trong bối cảnh lạm phát vì khủng hoảng kinh tế sau đại dịch, tâm lý đầu cơ đã hình thành và đẩy giá nhà đất tăng hơn nữa. Tuy nhiên, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp cho thấy “bong bóng” có nguy cơ xuất hiện cục bộ. 

Từ những nguyên nhân này, giới chuyên gia cho rằng, để phải hạn chế bong bóng bất động sản gia tăng thì phải nhanh chóng mở rộng nguồn cung, nhất là nguồn cung trong ngắn hạn. Chính quyền địa phương cũng phải đẩy mạnh hỗ trợ các đơn vị phát triển, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, tránh việc tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ; Công bố thông tin dữ liệu về các dự án được chấp thuận đầu tư, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án được cấp phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản,...

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là việc các cơ quan quản lý Nhà nước cần tập trung rà soát những quy định đang chồng chéo của các bộ luật liên quan tới bất động sản nhằm giải quyết sớm các rào cản trong thủ tục phê duyệt đầu tư dự án bất động sản; Thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực chuyên môn và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ các địa phương loại bỏ vướng mắc khi làm thủ tục phê duyệt đầu tư.

Thị trường bất động sản lập đỉnh

Nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, thị trường bất động sản đã lập đỉnh, hiện tại đang bước vào giai đoạn mới. Giá bán các sản phẩm hiện nay nếu tăng đột biến ở địa phương nào thì có thể đó chỉ là hiện tượng thổi giá. Ở thời điểm này sẽ không có hình ảnh những nhà đầu tư xếp hàng dài để khảo sát, mua đất mà thay vào đó là tâm lý thăm dò, người mua thì ít - người bán thì nhiều. Dự kiến từ nay tới cuối năm 2022, phân khúc đất nền tiếp tục chững lại hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau quá trình “sốt nóng” đầu năm. 

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, mặc dù quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu “hạ nhiệt” tại một số địa phương trong quý II/2022 so với quý II/2021, tuy nhiên sẽ khó để bất động sản hạ nhiệt chỉ sau thời gian ngắn. Bởi, ngoài mục đích để ở và các nhu cầu hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn và các nhà đầu tư bất động sản sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn. 

Chuyên gia kinh tế phân tích TS. Cấn Văn Lực, trong vòng 2 năm, giá bất động sản đã tăng nóng không chỉ riêng Việt Nam mà trên toàn thế giới. Theo ghi nhận, giá bất động sản toàn cầu tăng bình quân từ 6 - 7% trong giai đoạn 2020 - 2021. Nguyên nhân là dòng tiền rẻ, lãi suất thấp và cơ hội đầu tư kinh doanh không nhiều,... nên dòng tiền đổ vào bất động sản tăng cao. 

Tuy nhiên, những yếu tố cơ bản có thể đẩy giá bất động sản tăng cao như 2 năm qua đã không còn nữa, trừ khi các quy định pháp luật liên quan được điều chỉnh, công bố thông tin quy hoạch, cơ sở hạ tầng được đầu tư,... 

Bên cạnh đó, các chính sách, động thái điều chỉnh của Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương nhằm điều tiết thị trường trở về giá trị thật đang làm rất tốt. Xét về dài hạn, Việt Nam cần đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3,... để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.